Phân khúc căn hộ khách sạn: Nhiều tiềm năng, nhưng cần thận trọng

Theo số liệu của Tổng Cục thống kê, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong năm 2017 đạt 12,9 triệu lượt; chỉ tính riêng trong 5 tháng đầu năm 2018, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đã đạt con số trên 6,7 triệu lượt, tăng 27,6% so với cùng kỳ năm 2017.

Theo ông Mauro Gasparrotti - Giám đốc bộ phận Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, ngành du lịch tiếp tục mang lại nguồn thu đầy tiềm năng cho Việt Nam, các nhà đầu tư đặt niềm tin vào sự tăng trưởng của lượng khách du lịch quốc tế ấn tượng trong thời gian gần đây. Khi nhu cầu cư trú không ngừng gia tăng sẽ có nhiều dự án mới triển vọng gia nhập thị trường vào thời gian tới, không chỉ riêng tại các thị trường du lịch lớn mà còn tại các thị trường mới nổi, đáng kể đến như Hồ Tràm, Hạ Long, Sapa, Quy Nhơn. Bên cạnh nguồn du khách quốc tế đang tăng trưởng không ngừng, nguồn khách nội địa cũng trên đà tăng trưởng từ 7 – 8%, bình quân đạt khoảng trên 60 triệu lượt mỗi năm.

Theo các chuyên gia, các con số ấn tượng về lượt du khách, kết quả hoạt động kinh doanh khách sạn và resort tại các thị trường khác nhau đã cải thiện nhưng chưa tương xứng với tốc độ tăng trưởng của nguồn cầu. Những năm qua, thị trường liên tục chứng kiến sự phát triển các dự án mới và lượng nguồn cung này đã bắt đầu tác động tích cực lên kết quả hoạt động kinh doanh của các dự án BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt tại các thị trường trọng điểm như Nha Trang, Cam Ranh, Đà Nẵng và Phú Quốc…

Các dự án "ngôi nhà thứ hai" bao gồm các loại sản phẩm villa, căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ nghỉ dưỡng (second home condominium) ngày càng phổ biến. Trong đó, condotel đang được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm "ngôi nhà thứ hai". Dự tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm khoảng 80% nguồn cung tại các thị trường ven biển chính. Trong vòng 3 năm tới, phân khúc condotel sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi tiếp tục cung cấp cho thị trường khoảng 19.200 căn, chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam.

Phối cảnh dự án khách sạn ven biển Đà Nẵng

Thận trọng khi đầu tư

Condotel là sản phẩm khi người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng, đồng thời tài sản này còn mang đến tiềm năng cho thuê, khiến cho các sản phẩm này trở nên hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, chuyên gia Mauro Gasparotti cho rằng, condotel ở Việt Nam đang được nhìn nhận là sản phẩm đầu tư chứ không phải với mục đích chính của nó là nghỉ dưỡng. Nguyên nhân do sự cạnh tranh gay gắt từ việc bán hàng, các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận với khách hàng, các dự án sau có quy mô và mức độ cam kết lợi nhuận vượt qua các dự án trước.

Chính điều này đã mang đến sự rủi ro cho người mua nếu chủ đầu phát triển những dự án quy mô lớn mà không có tiềm lực tài chính hoặc không được ngân hàng hỗ trợ. Nhiều chủ đầu tư chỉ quan tâm đến phần “căn hộ” và chưa biết đến phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel. Nghĩa là chú tâm nhiều vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý, vận hàng khi dự án đi vào hoạt động. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận của condotel hấp dẫn chính là khả năng tiện ích và cách vận hành như một khách sạn và resort thông thường để có thể cạnh tranh với các sản phẩm khách sạn và resort khác trên thị trường.

Rủi ro của mô hình condotel này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành sau khi việc xây dựng đã được hoàn thiện. Nếu mức cam kết lợi nhuận cho người mua cao hơn dòng tiền thu về từ việc vận hành dự án, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng cam kết. Nhiều chủ đầu tư đã phân bổ chi phí lợi nhuận sang người mua bằng cách tăng giá bán để đảm bảo việc chi trả trong dài hạn cho khách hàng.