Phân khúc cao cấp nắm giữ “thiên thời, địa lợi”

Dĩ nhiên trước dấu hiệu tích cực hiển hiện về tỷ lệ mở bán căn hộ, thanh khoản tốt, giới DN kinh doanh BĐS hoàn toàn có thể kỳ vọng về một chu kỳ mới của phân khúc này. “Một điểm đến hút dòng tiền đầu tư”, đó là nhận định của ông Đặng Xuân Tâm - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư địa ốc Hải Đăng về tiềm năng BĐS cao cấp trong cuộc trao đổi mới đây với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị.

Thị trường BĐS Hà Nội tiếp tục tăng trưởng rõ rệt, đặc biệt phân khúc BĐS cao cấp đang “sốt” trở lại khi chiếm tỷ trọng ngày càng lớn. Ông có thể lý giải nguyên nhân khiến phân khúc này ngày càng “nở rộ” nguồn cung?

- Dưới góc độ DN, tôi cho rằng diễn biến của thị trường BĐS đang tốt lên bởi nhiều lý do, trong đó phải kể đến tác động của nền kinh tế vĩ mô. Tính đến thời điểm hiện tại, theo báo cáo đánh giá của Chính phủ, mục tiêu tăng trưởng GDP cả năm trên 6% gần như nằm trong tầm tay. Việc hội tụ một số điều kiện ổn định kinh tế, lãi suất giảm, tín dụng hấp dẫn; chỉ số CPI vẫn ở mức thấp; ngoài ra, các hành lang pháp lý của Nhà nước về Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015 đang tạo ra xung lực tốt thúc đẩy thị trường BĐS bước vào chu kỳ phát triển mới. Đặc biệt, Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP) vừa được ký kết sẽ kích thích nhu cầu thuê, mua nhà ở thuộc phân khúc chất lượng cao.

Trên thị trường hiện nay, nhu cầu vẫn tập trung vào phân khúc giá rẻ và trung bình do phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số khách hàng. Thế nhưng, quỹ đất trong TP ngày một hiếm, xây dựng một dự án giá rẻ tại trung tâm vô cùng khó. Xuất phát từ lý do đó, các chủ đầu tư đã chuyển hướng sang các dự án chất lượng cao trong nội đô, vừa chứng tỏ năng lực lại có lãi suất cao hơn. Đồng thời, các chủ đầu tư đã linh hoạt đưa giá BĐS cao cấp xuống bằng nhiều cách, như đưa ra gói giá thô, hoặc chính sách khuyến mại với biên độ hợp lý, tạo đà cho phân khúc này quay trở lại.

Thực tế nguồn cung phân khúc BĐS cao cấp đang quá lớn trong khi sức hấp thụ trên thị trường chủ yếu vẫn dành cho phân khúc trung bình và thấp. Trường hợp định vị sai phân khúc thị trường, ứ đọng nguồn cung có đáng lo ngại không, thưa ông?

- Nhìn chung, thị trường BĐS vẫn chịu sự chi phối của yếu tố vĩ mô trong nền kinh tế. Môi trường vĩ mô hiện tại so với thời điểm năm 2008 - 2011 đã thay đổi nhiều. Thời điểm đó, lãi suất huy động cao trên 10% còn lãi suất cho vay từ 18 - 20%. Đến năm 2015, lãi suất huy động chỉ dao động từ 5%, lãi suất cho vay giảm đáng kể. Mặt bằng trung bình lãi suất hiện tại so với cách đây 5 năm đã thấp hơn nhiều. Bên cạnh đó, mức tín dụng tăng trưởng vừa phải ở mức 13 - 15% khiến việc tăng trưởng BĐS về giá và cung ổn định.

Khách hàng tìm hiểu thông tin dự án chung cư cao cấp Mon city. Ảnh: Công Hùng

Từ những yếu tố trên, tôi nhận định rằng, những dự án được chào bán mới nói chung có tính thanh khoản khả quan. Phân khúc cao cấp trong 10 tháng đầu năm tăng lên đáng kể so với cùng kỳ các năm trước, tuy nhiên vẫn tăng trong tỷ lệ tương xứng của thị trường (chiếm 7 - 10%). Hiện tại, khi thị trường bước vào chu kỳ mới, chủ đầu tư đã cân nhắc trong việc thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thật, hợp lý với số tiền mà người mua phải bỏ ra, giúp giảm nguy cơ tồn kho như giai đoạn trước. Do đó, tình trạng ứ đọng nguồn cung chưa đáng lo. Tất nhiên, tại mỗi thời điểm, thị trường không thể tránh khỏi có những căn dư, nhưng nếu sản phẩm có giá trị thật thì việc hàng tồn kho thông thường chỉ là ngắn hạn. Vấn đề hiện nay là làm sao để đạt được một mức tiêu thụ hợp lý trong giai đoạn tới.

Phân khúc căn hộ giá rẻ luôn là sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, nhưng sau hàng loạt vụ việc cháy nổ liên quan đến phân khúc này đã khiến cho nhiều người mua nhà chuyển hướng sang dự án cao cấp. Theo ông, đây có phải là lý do mới khiến phân khúc cao cấp “nóng” hơn?

- Sự e dè của khách hàng hoàn toàn có cơ sở. Một loạt sự cố xảy ra trong vài tháng gần đây đã khiến người mua nhà tại các dự án giá rẻ cân nhắc đổi chỗ ở và chuyển hướng sang dự án cao cấp là có thật nhưng không nhiều. Thực tế, không chỉ riêng phân khúc nhà giá rẻ, trên thị trường, ngay cả nhiều dự án được xếp vào phân khúc chất lượng cao cũng chưa hẳn đã có một hệ thống đảm bảo an toàn với những tiêu chuẩn cao cấp. Loạt sự cố cháy nổ vừa xảy ra đã đem đến thách thức không nhỏ cho toàn bộ thị trường BĐS. Đòi hỏi các chủ đầu tư phải xem lại từ khâu pháp lý, quy hoạch dịch vụ, đặc biệt là hệ thống điện và thiết bị phòng cháy chữa cháy, chứ không chỉ chú trọng quá vào giá cả.

Trong năm 2016, ông nhận định thị trường BĐS chuyển biến ra sao, phân khúc nào sẽ thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư và khách hàng?

- Theo tôi, quý cuối năm 2015, tổng số căn hộ chào bán mới sẽ tập trung nhiều nhất ở phân khúc trung cấp chiếm 55 - 60% tổng nguồn cung thị trường. Tiếp theo, phân khúc bình dân chiếm 25 - 30%. Còn lại là phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong năm 2016, nhiều dự án ở phân khúc cao cấp tiếp tục được chào bán, khiến thị trường bước vào chu kỳ mới với tính thanh khoản khả quan.

Thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực từ khía cạnh sản phẩm, nhịp tung sản phẩm ra thị trường của chủ đầu tư và sự đón nhận của người mua. Những thông tin liên quan đến tỷ giá, lãi suất cần thời gian để xác định sự tác động đến thị trường. Nhưng cũng có thể đây là một rủi ro mới liên quan đến mặt bằng lãi suất, vì nếu lãi suất tăng cao có thể làm khó cho chủ đầu tư trong việc tiếp cận vốn, cũng như khách hàng có nhu cầu mua thông qua kênh vay vốn ngân hàng. Ngoài ra, cá nhân tôi đánh giá TPP và xu thế mua bán - sáp nhập sẽ góp phần khiến cho thị trường năm tới trở nên mềm mại.

Xin cảm ơn ông!