Nguyên do được nhận định là vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để, trong đó có vấn đề liên quan đến công tác định giá đất, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai xây dựng.
Nguồn cung giảm mạnh
Cùng với khủng hoảng chung trên phạm vi cả nước, thị trường BĐS Hà Nội tiếp tục chứng kiến sự suy giảm mạnh mẽ. Cụ thể, từ đầu năm đến nay, nguồn cung và số lượng dự án mới được mở bán trên địa bàn Thủ đô giảm tới 91% so với cùng kỳ năm 2022.
Đáng chú ý, riêng trong quý II/2023 trên địa bàn Thủ đô không có dự án nhà ở nào được cấp phép mới; trong số 986 dự án cả nướcđang triển khai thì tại Hà Nội chỉ có 50 dự án. Tương tự, cả nước có 51 dự án được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng Hà Nội chỉ duy nhất 1 dự án được cấp phép (TP Hồ Chí Minh là 8 dự án)...
Việc thiếu nguồn cung sản phẩm và dự án mới đã khiến giá nhà ở tại Thủ đô tiếp tục leo thang. Hiện phân khúc căn hộ ghi nhận mức giá trung bình từ 42 – 55 triệu đồng/m2, tăng 3 – 5% theo năm.
Mức giá tăng cao nhất là ở các dự án thuộc quận Tây Hồ và khu vực xung quanh, số lượng dự án chung cư mới mở bán ở khu vực này rất hiếm và đều có mức giá khoảng 80 - 100 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Huyên, Võ Chí Công, Lạc Long Quân… đều tăng giá mạnh so với giá gốc khoảng 1 - 3% so với quý trước.
Bên cạnh đó, giỏ hàng sơ cấp chủ yếu là giỏ hàng tồn của dự án cũ như Vinhomes Ocean Park (Vinhomes). Loại hình căn hộ chiếm ưu thế thị trường Hà Nội, đa số từ các dự án nhỏ lẻ, các dự án đã giao nhà hiện hữu từ chủ đầu tư như Rose Town (Xuân Mai), The Matrix One (MIK)...
Thị trường có dấu hiệu phục hồi nhẹ, một số dự án giao dịch khá tốt như Capital Elite, Moonlight 1, Grand Sunlake… Loại hình thấp tầng chủ yếu tập trung ở các đại dự án tại Hưng Yên được mở bán năm trước như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3...
“Thị trường Hà Nội đang ghi nhận sự giảm sút nguồn cung mạnh nhất từ năm 2015 đến nay. Trong khi đó, nguồn cung hiện hữu lại đang có giá cao và không hấp dẫn với người mua. Vì vậy, Hà Nội cần hơn những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý, đặc biệt khi nguồn cung nhà ở đang chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các dự án ở những tỉnh, thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển. Tuy nhiên, vướng mắc pháp lý liên quan đến định giá đất phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho dự án mới là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự suy giảm của thị trường Hà Nội” - Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell phân tích.
Phân quyền để khắc phục bất cập
Trước những bất cập liên quan đến xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai dự án mới, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 3475/QĐ-UBND, ngày 4/7/2023 về việc ủy quyền các nội dung thuộc trách nhiệm của UBND TP liên quan đến xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn cho UBND cấp huyện.
Theo đó, ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Việc TP Hà Nội ban hành quyết định này nhằm thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể.
Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia về quy hoạch đô thị, thạc sĩ, KTS Trần Tuấn Anh cho rằng, thời gian qua, việc cơ quan cấp tỉnh phải đảm đương hầu hết tất cả công việc liên quan đến quy định phạm vi áp dụng giá đất.
Cụ thể như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá. Hay xác định giá đất cụ thể áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...
“Với việc tập trung quá nhiều công việc như vậy dẫn đến tình trạng quá tải của cơ quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh do thiếu nhân lực. Ngoài ra, quá trình đi xác minh sẽ làm phát sinh thêm nhiều chi phí, đôi khi việc này xác minh cũng chính là số liệu, tư liệu tổng hợp từ các địa phương. Mặc dù trước đó chưa có quyết định chính thức nhưng hầu hết các tỉnh, TP đều đã thực hiện việc phân quyền cho UBND cấp huyện trong việc xác định giá đất rồi.
Như vậy, việc Chính phủ chính thức cho phép các địa phương phân quyền cho UBND cấp huyện sẽ góp phần giúp cho công tác xác định giá đất được chính xác hơn. Đồng thời cũng gia tăng thêm quyền hạn, trách nhiệm của người đứng đầu cấp huyện đối với công tác này” – KTS Trần Tuấn Anh phân tích.
Trong khi đó, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, với địa bàn như Thủ đô Hà Nội, hằng năm khối lượng công việc là rất lớn, cơ quan chuyên môn của TP chắc chắn sẽ không thể giải quyết mọi công việc một cách nhanh chóng. Do đó, việc ủy quyền của UBND cấp huyện để xử lý việc liên quan đến xác định giá đất cụ thể là rất cần thiết.
“Thực tế trong thời gian qua, rất nhiều dự án nhà ở trên địa bàn Thủ đô bị vướng mắc về thủ tục pháp lý, trong đó có lượng lớn dự án vướng mắc về việc xác định giá đất cụ thể để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng. Điều này dẫn đến việc mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng nhiều năm không thể giải phóng mặt bằng giao đất cho chủ đầu tư triển khai dự án” – ông Điệp nhìn nhận.
Cũng theo ông Nguyễn Thế Điệp, thị trường BĐS Hà Nội đang gặp nhiều khó khăn, ách tắc. Việc ủy quyền UBND cấp huyện xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng sẽ góp phần quan trọng giúp các dự án nói chung và dự án BĐS nói riêng trên địa bàn TP được đẩy nhanh tiến độ, gia tăng nguồn cung. Từ đó giá bán sẽ ổn định hơn, tạo điều kiện cho người dân có thêm cơ hội để sở hữu nhà ở.
“Để làm được điều đó, vấn đề quan trọng nhất lúc này là TP cần phải thúc đẩy các dự án phát triển nhà ở đang bị ách tắc, nếu dự án nào không gỡ được thì cần đề xuất cấp trên xử lý, thậm chí cần thiết có thể đưa ra cơ chế đặc thù. Tôi cũng đề nghị Chính phủ nên xem xét cho phép Hà Nội được thực thi các cơ chế đặc thù phù hợp với điều kiện thực tế, để giúp TP giải quyết những vướng mắc cho chủ đầu tư một cách nhanh chóng hơn. Tuy nhiên, việc xác định giá đất cũng cần làm công minh, có văn bản hướng dẫn thực hiện cụ thể để không có tình trạng né tránh, đùn đẩy trách nhiệm” – ông Điệp cho biết thêm.
