Bạn Minh Tiến thân mến!
Liên quan đến câu hỏi của bạn, báo Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đối với luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw để tư vấn cụ thể cho bạn.
Theo đó, điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Như vậy, pháp luật không quy định việc đặt cọc phải công chứng.
Vì vậy, để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, trước hết bạn cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà, cụ thể là căn nhà có đủ điều kiện để bán hay không.
Theo đó, căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Bạn nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ bản sao (có công chứng mới nhất) của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngôi nhà nêu trên cùng hộ khẩu, chứng minh nhân dân của người bán (của cả vợ chồng nếu người bán đã có vợ, chồng), đồng thời, đến UBND cấp xã nơi có đất yêu cầu cung cấp các thông tin về nhà ở như nêu trên để kiểm tra điều kiện nhà ở bán trước khi đặt cọc.
Khi đặt cọc, bạn cần phải lập hợp đồng đặt cọc. Trong đó, quy định rõ trách nhiệm của bên bán nếu vi phạm, yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc (hoặc một số tiền lớn hơn) ngay lập tức trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng cam kết.
