Phát triển khu đô thị mới tại Hà Nội: Bỏ lượng, lấy chất

Theo TS.KTS Trương Văn Quảng - Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, Hà Nội là địa phương sớm quy hoạch, hình thành, phát triển các KĐTM so với cả nước. Bên cạnh một số dự án KĐTM được chủ đầu tư quan tâm, bố trí quỹ đất cây xanh, không gian công cộng chiếm tỷ lệ lớn trong quỹ đất xây dựng, góp phần tạo không gian sống thư giãn cho người dân thì nhiều KĐTM ở Hà Nội đang còn tồn tại những vấn đề bất cập.

Nhiều KĐTM đầu tư kéo dài, chậm triển khai, bỏ hoang cả chục năm, thành nơi chăn thả trâu, bò của người dân. Hay có khu đã đưa vào sử dụng từ năm 2003 như Trung Hòa - Nhân Chính nhưng đến nay vẫn chưa bàn giao hạ tầng về cho chính quyền địa phương quản lý. Việc kết nối hạ tầng KĐT với các khu vực xung quanh, quản lý kiến trúc và cấp phép đầu tư xây dựng theo quy hoạch... không đầy đủ, thiếu đồng bộ, không rõ trách nhiệm.

“Về tổng thể, những tồn tại này đã khiến diện mạo kiến trúc cảnh quan đô thị trở lên nham nhở, gây lãng phí nguồn lực xã hội, đất đai, tài chính. Đồng thời, phản ánh chất lượng đô thị hóa của Thủ đô chưa cao, năng lực quản lý, phát triển đô thị còn yếu và đang tồn tại nhiều bất cập” - TS.KTS Trương Văn Quảng nêu.

Cùng chung đánh giá, TS. Lê Văn Hoạt  - Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ - Pháp luật (Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Hà Nội), mặc dù các dự án xây dựng khu đô thị đều có quy hoạch, thiết kế lúc ban đầu khá bài bản với cái nhìn toàn cục. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay thường xảy ra hai trường hợp: Một là, khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư chú trọng xây dựng nhà  để bán, cho thuê mà không chú ý đầy đủ đến các hạ tầng, nhất là hạ tầng xã hội trong khu đô thị; Hai là, trong suốt quá trình đầu tư xây dựng, chủ đầu tư khu đô thị và các nhà đầu tư thứ cấp bắt đầu tiến hành đề xuất điều chỉnh quy hoạch như nâng tầng cao các ngôi nhà, chuyển công năng các khu đất công, triệt để khai thác các diện tích xây nhà để bán, cho thuê, làm dịch vụ thương mại… làm méo mó quy hoạch ban đầu, nát khu đô thị, có thể kể đến như khu Linh Đàm, Trung Hòa - Nhân Chính...

Đáng chú ý, theo khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, tình trạng phổ biến diễn ra tại nhiều KĐTM trên địa bàn Hà Nội hiện nay là thiếu quỹ đất dành cho giao thông, giao thông tĩnh. Theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn trong KĐT, với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tối thiểu tỷ lệ đất giao thông và giao thông tĩnh trong đất xây dựng đô thị đạt 18%. Tuy nhiên trên thực tế, tại nhiều KĐT một số tuyến đường giao thông trong nội khu trở nên quá tải vào khung giờ cao điểm.

Cũng theo quy định, mỗi tòa nhà chung cư đều phải đảm bảo 1 căn hộ có 1,5 chỗ đỗ xe nhưng trong quá trình lập quy hoạch, nhiều dự án đã không tính toán, dự báo hết nhu cầu đỗ xe của cư dân hoặc không muốn thiết kế tầng hầm do chi phí giá bán căn hộ bị đẩy lên cao. Do vậy nhiều KĐT, chung cư ở Hà Nội rất khó khăn về chỗ đỗ xe cho chính cư dân trong dự án.

Như tại KĐT Kim Văn - Kim Lũ với 4 khối nhà cao từ 40 - 55 tầng nhưng mỗi khối nhà chỉ có 1 tầng hầm để phục vụ đỗ xe máy, ô tô phải gửi ở khu vực khác. Nhiều khu chung cư cao tầng chỉ có 1 tầng hầm nên thường xuyên xảy ra tình trạng cư dân không có đủ chỗ đỗ xe. Hay trên địa bàn phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai có 4 KĐT (bán đảo Linh Đàm, Bắc Linh Đàm, Tây Nam Linh Đàm, Pháp Vân - Tứ Hiệp) gồm 85 tòa nhà nhưng chỉ có 2 tòa nhà có tầng hầm để xe ô tô.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên được các chuyên gia phân tích là do các quy định của Nhà nước về quản lý, quản trị và vận hành khu đô thị sau đầu tư còn rất yếu và thiếu. Cụ thể, chưa có quy định cụ thể về việc cung cấp và công khai thông tin quy hoạch khu đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt cho cộng đồng dân cư trong khu đô thị và chính quyền địa phương sở tại biết đề quản lý, theo dõi, giám sát. Việc quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy hoạch của các cấp chính quyền TP chưa nghiêm. Việc điều chỉnh phương án quy hoạch còn khá dễ dãi, không lấy ý kiến cũng như không được thông báo rộng rãi với cộng đồng cư dân...

Bàn giải pháp khắc phục những tồn tại trong quy hoạch, quản lý xây dựng KĐTM, TS. Lê Văn Hoạt - Ủy viên Hội đồng tư vấn về Dân chủ - Pháp luật (Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Hà Nội) cho rằng, cần có quy định trách nhiệm chủ đầu tư phải công khai phương án quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch khu đô thị (nếu có điều chỉnh) cho cộng đồng dân cư trong khu đô thị biết, giám sát.

Bên cạnh đó, quy định việc bàn giao và lưu hồ sơ quy hoạch khu đô thị tại chủ đầu tư (khi chưa bàn giao khu đô thị), Ban quản trị khu đô thị và chính quyền địa phương sở tại.

Ở bình diện rộng hơn, TS.KTS Trương Văn Quảng khẳng định cần đổi mới phương pháp lập quy hoạch và phương thức phát triển đô thị. Nâng cao chất lượng công tác lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị.

Trước mắt, cần đổi mới phương pháp lập quy hoạch theo hướng tích hợp, đa ngành. Trên cơ sở đó điều chỉnh quy trình lập, thẩm định, phê duyệt và nâng cao chất lượng sản phẩm quy hoạch. Phương pháp tiếp cận mới cần được định hướng mở, tạo sự linh hoạt nhưng có tầm nhìn chiến lược, bền vững để quản lý, phát triển đô thị hiệu quả, tiết kiệm tài nguyên, đảm bảo yêu cầu công bằng xã hội…

“Tôi cho rằng không nên phát triển đô thị theo hướng dàn trải, thiếu tập trung. Chính quyền đô thị, các DN, nhà đầu tư chỉ phát triển KĐTM ở khu vực phát triển đô thị có tính chiến lược, đột phá đã được xác định trong cấu trúc tổng thể của đô thị. Xóa bỏ cơ chế xin - cho, mạnh ai nấy làm, phát triển KĐTM tràn lan, kém hiệu quả” - TS.KTS Trương Văn Quảng cho hay.

Các chuyên gia cũng cho rằng, cơ quan Nhà nước cần làm rõ hơn khái niệm KĐTM từ quy mô, tích chất, quy trình tổ chức lập, thấm định, phê duyệt… đến cấp phép đầu tư xây dựng và quá trình triển khai, thực hiện dự án. KĐTM phải được phân loại theo cấp độ tính chất, quy mô, tính cấp thiết để lựa chọn các nhà đầu tư, DN có đủ năng lực phù hợp trên cơ sở bộ tiêu chí đáp ứng yêu cầu cho từng cấp độ của KĐTM.

Đặc biệt, chỉ chấp thuận các chủ đầu tư có đủ năng lực về trình độ, kinh nghiệm tổ chức, quản lý, nguồn nhân lực, tài chính trong quy hoạch phát triển KĐTM. Xây dựng cơ chể, chính sách đủ mạnh để loại bỏ những dự án KĐT "treo", vi phạm Luật Đất đai bằng công cụ thuế.