Phát triển nhà ở thương mại giá thấp: Giải quyết khó khăn về quỹ đất

Giá nhà liên tục tăng

Chị Nguyễn Thu Thuỷ, trú tại thôn Tự Khoát, xã Ngũ Hiệp (Thanh Trì, Hà Nội), nhân viên văn phòng một công ty xuất nhập khẩu cho biết, gia đình chị đang có nhu cầu tìm mua một căn hộ thương mại giá thấp khu vực Hà Đông cho gần chỗ làm. Qua một nhân viên môi giới BĐS, chị Thủy được giới thiệu mua sản phẩm ở dự án BID Residence nằm trên phố Tố Hữu.

“Hiện tại dự án này đang chào bán ở mức 25 – 30 triệu đồng/m2, thời điểm mới mở bán vào cuối năm 2020 chủ đầu tư chào giá khoảng 20 triệu đồng/m2, mặc dù đang trong giai đoạn dịch bệnh nhưng giá bán một số sản phẩm tăng tới gần 50%. Tôi tìm hiểu thì thấy, những dự án dự kiến bàn giao trong năm 2022 đến thời điểm này tại Hà Nội không có sản phẩm thấp hơn dự án này. Việc tìm một căn hộ thương mại giá thấp hiện nay là rất khó khăn” – chị Nguyễn Thu Thuỷ chia sẻ.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, kể từ năm 2014 đến nay, giá BĐS liên tục tăng, với mức tăng bình quân hàng năm trên 10%/năm.

Riêng năm 2021 mức tăng bình quân 15%, trong đó giá chào bán sơ cấp trung bình ở phân khúc căn hộ là 1.522 USD/m2 (35 triệu đồng/m2). Trong năm 2021 thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận một vài dự án đủ điều kiện được mở bán, chủ yếu tập trung ở khu vực Tây Nam Thủ đô.

Đáng chú ý, sản phẩm chào bán đều thuộc phân khúc trung cấp với mức giá dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2 trở lên; một số ít dự án giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 như: Rose Town (Hoàng Mai) giá rao bán 26 triệu đồng/m2; dự án chung cư Bình Minh Garden (Long Biên) bán 26,3 triệu đồng/m2. Trong khi đó, sản phẩm giá khoảng 20 triệu đồng/m2 hoàn toàn vắng bóng trên thị trường.

“Chỉ một vài năm trước, giá căn hộ bình dân được định vị trên dưới mức 20 triệu đồng/m2 đã là cao thì nay giá tối thiểu tăng lên 25 triệu đồng/m2. Điều này rất đáng lo ngại trong bối cảnh thu nhập người dân sụt giảm mạnh do bệnh dịch hiện nay” – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.

Số liệu thống kê mới nhất từ batdongsan.com.vn, trong năm 2022 trên địa bàn Thủ đô thêm 6 dự án mới dự kiến được bàn giao nhưng chỉ duy nhất 1 dự án có sản phẩm giá dưới 30 triệu đồng/m2, dự án khác đều rao bán với mức từ 32 – 53 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở TP Hồ Chí Minh chưa ghi nhận bất cứ sản phẩm nhà ở thương mại nào giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 được mở bán.

“Những vướng mắc về thủ tục cấp phép chưa được cải thiện, sự lệch pha cung cầu trên thị trường (thừa sản phẩm nhà cao cấp thiếu nhà bình dân), cộng thêm tình hình dịch bệnh nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, giá vật liệu xây dựng leo thang dẫn đến việc nhà ở không ngừng tăng giá” – đại diện batdongsan.com.vn nhìn nhận.

Sử dụng quỹ đất nhà ở xã hội?

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá thấp, lồng ghép vào việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, thời gian tới sẽ báo cáo Chính phủ trình Quốc hội thông qua. Căn cứ vào đó, các địa phương khi rà soát, xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ chỉ tiêu phát triển, danh mục nhà ở thương mại giá thấp. Xây dựng tiêu chuẩn thiết kế, giá bán theo phương án không vượt quá 25 triệu đồng/m2 đối với TP trực thuộc T.Ư, không quá 20 triệu đồng/m2 ở địa phương còn lại. Giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

“Đối với Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là nơi giá đất cao hơn nhiều so với địa phương khác nên việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất. Vì vậy, việc ban hành giải pháp khuyến khích phát triển dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị là rất cần thiết” – ông Nguyễn Mạnh Khởi cho hay.

Cũng theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, để giải quyết vấn đề khó khăn liên quan đến quỹ đất dành cho dự án nhà ở thương mại giá thấp, đề xuất Chính phủ cho phép các dự án phát triển nhà ở thương mại, đầu tư khu đô thị chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội (đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật) để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Trường hợp chuyển quỹ đất 20% sang làm nhà ở thương mại giá thấp thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, như đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại trong dự án.

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia quy hoạch đô thị thạc sĩ Trần Tuấn Anh cho rằng, đây là một giải pháp hay, có tính khả thi cao nếu được cho phép và chính quyền các địa phương quyết tâm thực hiện. Nhưng bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần ban hành cơ chế cụ thể ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp như xem xét giảm thuế trong thời gian nhất định, thông thoáng trong việc cấp phép đối với dự án...

“Một trong những giải pháp có thể xem xét thực hiện đó là hạn chế cấp phép mới cho những dự án nhà ở cao cấp và Nhà nước nên sử dụng công cụ tài chính thông qua hình thức đánh thuế cao đối với những cá nhân, tổ chức mua nhà cao cấp để hạn chế dòng tiền đầu tư đổ vào phân khúc này” - thạc sĩ Trần Tuấn Anh nhìn nhận.