Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền: gỡ “nút thắt” cung – cầu

Nguồn cung “lệch pha”

Theo các nghiên cứu thị trường, khoảng 70% nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn hiện nay thuộc về nhóm người có thu nhập trung bình và trung bình thấp, những đối tượng có khả năng chi trả cho các căn hộ giá từ 25 – 35 triệu đồng/m². Tuy nhiên, thực tế cho thấy, trong vài năm trở lại đây, phân khúc này gần như “biến mất” khỏi thị trường.

Cụ thể, tại Hà Nội, các dự án nhà ở thương mại mới mở bán chủ yếu thuộc phân khúc trung – cao cấp, với giá phổ biến từ 45 – 70 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở khu vực trung tâm. Trong khi đó, các dự án có giá bán phù hợp với người có thu nhập trung bình lại rất hiếm, phần lớn nằm xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh, từ năm 2021 - 2024, hầu như không có dự án nhà ở thương mại bình dân được triển khai, ngay cả các phân khúc Class C (dưới 50 triệu đồng/m²) cũng chỉ chiếm 15 – 18% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 70%.

Còn theo số liệu của Việt Nam Association of Real Estate Brokers, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung nhà ở mới toàn quốc vượt 100.000 căn, nhưng chỉ khoảng 6% được phân loại là nhà ở bình dân (chủ yếu là nhà ở xã hội), còn lại 94% tập trung ở phân khúc trung – cao cấp. Sự mất cân đối cung – cầu này là nguyên nhân cốt lõi khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người lao động đô thị ngày càng xa vời, đồng thời làm gia tăng áp lực xã hội và nguy cơ phát triển đô thị thiếu bền vững.

Đáng chú ý, tại thị trường Hà Nội giai đoạn 2021 – 2025, mỗi năm có khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành nhưng chỉ khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng được cung cấp, thiếu hụt khoảng 49.000 đơn vị mỗi năm nếu nhắm đến nhu cầu nhà ở bình dân. Từ những số liệu trên có thể thấy, nhu cầu thực của người dân về nhà ở bình dân luôn rất cao, với phần lớn người mua thuộc nhóm thu nhập trung bình, chưa kể nhu cầu từ lực lượng lao động nhập cư và người trẻ. Tình trạng này tạo ra lệch pha cung – cầu nghiêm trọng, khiến giá nhà tăng nhanh và giảm cơ hội sở hữu nhà của người thu nhập thấp/trung bình.

“Những “nút thắt” đang cản trở sự phát triển của nhà ở thương mại vừa túi tiền, trước hết là chi phí đất đai, giá đất tại các đô thị lớn tăng nhanh trong nhiều năm, trong khi cơ chế xác định tiền sử dụng đất còn nhiều bất cập, khiến chi phí đầu vào của DN. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý kéo dài cũng là rào cản lớn, chi phí tài chính trong thời gian chờ đợi bị “đội” lên, buộc DN phải tính vào giá bán. Ngoài ra, thiếu các cơ chế ưu đãi thực chất cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng là nguyên nhân quan trọng” – Pho Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Hoàn thiện thể chế “chìa khóa” để mở đường

Nhiều chuyên gia nhận định, để phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, trước hết cần hoàn thiện thể chế, chính sách pháp luật theo hướng minh bạch, ổn định và có tính dự báo cao; Có cơ chế xác định tiền sử dụng đất hợp lý hơn, tiệm cận giá thị trường nhưng tính đến mục tiêu an sinh; Và việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục hành chính là giải pháp mang tính then chốt, DN sẽ có dư địa để hạ giá bán, qua đó người mua nhà được hưởng lợi trực tiếp.

“Chúng ta đang thiếu một hành lang pháp lý riêng cho nhà ở thương mại vừa túi tiền. Cần sớm nghiên cứu đưa khái niệm nhà ở thương mại giá phù hợp vào các văn bản pháp luật liên quan, từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở đến các nghị định hướng dẫn, làm cơ sở cho việc thiết kế các chính sách ưu đãi có mục tiêu, tránh tình trạng “cào bằng” hoặc xin – cho” - GS. TSKH Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Một trong những giải pháp mang tính chiến lược là chủ động quy hoạch và bố trí quỹ đất cho nhà ở vừa túi tiền trong các đồ án quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu. Thay vì để thị trường tự phát, Nhà nước cần định hướng rõ ràng về tỷ lệ quỹ đất dành cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp trong các khu đô thị mới, khu vực phát triển nhà ở tập trung, giúp cân đối cơ cấu sản phẩm, hạn chế tình trạng phân hóa không gian đô thị.

Đặc biệt, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền cần gắn với hạ tầng giao thông công cộng, nhất là các tuyến đường sắt đô thị, vành đai, trục hướng tâm. Khi đó, người dân sẵn sàng lựa chọn nhà ở tại khu vực xa trung tâm hơn, từ đó giảm áp lực giá đất và giá nhà tại lõi đô thị.

Tín dụng cũng được coi là “đòn bẩy” quan trọng để kích thích cả phía cung và cầu, vì vậy cần có các gói tín dụng ưu đãi trung và dài hạn dành riêng cho DN phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với lãi suất thấp hơn mặt bằng thị trường, điều kiện tiếp cận rõ ràng, minh bạch. Đồng thời, người mua nhà thuộc nhóm thu nhập trung bình cũng cần được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ổn định, thời hạn dài, phù hợp với khả năng trả nợ.

“Phát triển nhà ở vừa túi tiền phải được nhìn nhận như một chính sách kinh tế – xã hội dài hạn, thay vì các gói hỗ trợ ngắn hạn, mang tính tình thế. Người mua nhà ở phân khúc này chủ yếu là người trẻ, người lao động có thu nhập ổn định nhưng chưa cao. Họ cần các khoản vay dài hạn 20 – 30 năm với lãi suất ổn định. Nếu thiết kế được các công cụ tài chính phù hợp thì nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ trở thành “bệ đỡ” quan trọng cho tăng trưởng bền vững của thị trường BĐS” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực phân tích.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, để thu hút DN tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền, cần có cơ chế chia sẻ lợi ích hợp lý giữa Nhà nước, DN và người dân. Bên cạnh ưu đãi về đất đai, tín dụng, Nhà nước có thể xem xét tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, trên cơ sở bảo đảm hạ tầng kỹ thuật – xã hội, giúp DN bù đắp chi phí và vẫn bảo đảm hiệu quả đầu tư. Ngoài ra, việc phát triển các mô hình hợp tác công – tư (PPP) cũng được đánh giá là hướng đi tiềm năng, góp phần huy động nguồn lực xã hội.

“Muốn DN làm nhà ở vừa túi tiền thì phải cho họ thấy trước được chi phí, lợi nhuận và rủi ro trong trung và dài hạn. Nếu thủ tục kéo dài, tiền sử dụng đất không dự báo được, tín dụng lúc mở lúc siết, thì không nhà đầu tư nào dám theo đuổi phân khúc lợi nhuận thấp. Trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ, việc khuyến khích DN chuyển hướng sang phân khúc phục vụ nhu cầu thực không chỉ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, mà còn giảm thiểu nguy cơ bong bóng giá BĐS” – TS Nguyễn Văn Đính cho hay.

Trong bối cảnh Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, việc thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ tạo “cú hích” quan trọng, góp phần tái cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng, lành mạnh và bền vững hơn. Đây không chỉ là yêu cầu trước mắt, mà còn là nhiệm vụ lâu dài, mang ý nghĩa chiến lược đối với sự phát triển kinh tế – xã hội và diện mạo đô thị trong những thập niên tới.