Phát triển nhà ở xã hội: Bắt đầu từ bước lập quy hoạch chung

Tuy nhiên, để phát triển nhà ở xã hội hiệu quả hơn, đạt được mục tiêu như đề án của Bộ Xây dựng phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành 1 triệu căn, nhiều chuyên gia cho rằng cần thực hiện nhiều giải pháp cụ thể, trong đó nên bắt đầu từ bước lập quy hoạch chung.

Bất cập từ quy định quỹ đất 20%

Đến nay trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.780.000m2. Đang tiếp tục triển khai (bao gồm các dự án đã được chấp thuận đầu tư và đang triển khai đầu tư xây dựng) 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, với tổng diện tích khoảng 22.720.000m2, giúp cho hàng trăm nghìn người thu nhập thấp, công nhân có chỗ ở.

Tại Hà Nội, giai đoạn 2016 - 2020 cũng đã hoàn thành 25 dự án với hơn 1.200.000m2 sàn. Từ đầu năm 2021 đến nay, trên địa bàn TP Hà Nội có 4 dự án đã hoàn thành với khoảng 0,33 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội, 46 dự án đang triển khai với khoảng 2,90 triệu mét vuông sàn nhà ở và 5 dự án khu nhà ở xã hội độc lập đang được nghiên cứu triển khai.

Mặc dù việc phát triển nhà ở xã hội đã đạt được một số kết quả quan trọng như nêu trên, tuy nhiên quá trình triển khai thực hiện vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc về cơ chế chính sách khiến chưa đáp ứng mục tiêu đề ra. Một trong những bất cập lớn nhất cản trở nguồn cung cũng như thu hút các DN tham gia phát triển nhà ở xã hội, đó là khó khăn từ quy định bắt buộc trích lập 20% quỹ đất làm dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội.

Quy định là bắt buộc nhưng vì thiếu tính khả thi và thiếu thực tế nên thời gian qua tại nhiều địa phương, khi cơ quan chức năng vào làm việc đã phát hiện nhiều chủ đầu tư không dành quỹ đất 20% để làm nhà ở xã hội. Tại Hà Nội, khi kiểm toán giai đoạn 2015 - 2018 cũng đã phát hiện nhiều dự án “bỏ quên” quỹ đất 20% dành để xây nhà ở xã hội.

KTS Nguyễn Minh Đức - Giám đốc Viện Nhà ở và Công trình công cộng, Viện Kiến trúc Quốc gia đánh giá, việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới sẽ gây rất nhiều khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội cũng như phát triển nhà ở thương mại. Bởi lẽ, giá trị căn nhà không chỉ xác định trên chi phí xây dựng mà còn ở vị trí của dự án, các tiện ích xã hội đi kèm.

Do đó, đối với dự án thuộc phân khúc cao cấp, trung cấp hoặc trong khu vực trung tâm đô thị, giá trị thực tế của nhà ở xã hội, chi phí sinh hoạt sẽ đẩy lên cao, người thu nhập thấp khó có điều kiện chi trả.

Nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội đồng thời với nhà ở thương mại trong cùng dự án vì sẽ kéo giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp. Đây là một trong số các nguyên nhân khiến chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến nay đạt kết quả rất thấp so với mục tiêu đề ra, chỉ 5,2/12,5 triệu mét vuông, tương đương khoảng 41,6% của “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt.

Sớm bổ sung quy định trong các đồ án quy hoạch chung đô thị
Trước những bất cập trên, nhiều địa phương đã gửi kiến nghị, báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép không bố trí quỹ đất 20% tại các dự án này với lý do không phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Tại buổi tiếp xúc với cử tri vào tháng 10/2022 ở quận Hoàng Mai, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng cho biết, phát triển nhà ở xã hội là chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước, tuy nhiên trong quá trình thực hiện còn có nhiều bất cập, trong đó có việc sử dụng quỹ đất 20% của các khu đô thị. Nếu khu đô thị chỉ có khoảng 2ha thì 20% sẽ rất nhỏ, việc đầu tư nhà ở xã hội dễ manh mún, thiếu đồng bộ.

Do đó, TP Hà Nội đã có kiến nghị với Chính phủ cho phép xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung. Đây cũng là hướng khi thực hiện điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, trong đó có thể bố trí những khu nhà ở xã hội tập trung với diện tích lên tới 200 - 300ha.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, hiện Bộ đã được Chính phủ giao chủ trì nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, trong đó có nội dung về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhằm xử lý triệt để những bất cập liên quan đến quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất bỏ quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; thay vào đó, bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp..., UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương phải bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Dự kiến, Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến vào Kỳ họp thứ năm (tháng 5/2023) và thông qua tại Kỳ họp thứ sáu (tháng 10/2023).

Theo KTS Nguyễn Minh Đức, đề xuất này của Bộ Xây dựng là hoàn toàn hợp lý, giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ, UBND cấp tỉnh, cơ quan chức năng chủ động trong việc quy hoạch khu vực nào là nhà ở xã hội, khu vực nào là nhà ở cho người thu nhập thấp..., sẽ tốt hơn cho người được thụ hưởng. Bởi, nhà ở liên quan đến cơ sở hạ tầng, đến bài toán công ăn việc làm cho người dân, không chỉ đơn thuần tạo lập nơi cư trú.

Tuy nhiên, để có thể thực hiện quy định này, KTS Nguyễn Minh Đức cho rằng, các địa phương cần sớm nghiên cứu bổ sung quy định để xác định quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các đồ án quy hoạch chung đô thị.

Cụ thể, nghiên cứu tiêu chuẩn, quy chuẩn quy hoạch để tính toán nhu cầu; tiêu chuẩn, quy chuẩn về quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội; bổ sung các quy định, yêu cầu về nhà ở xã hội trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch đô thị; bổ sung quy định về xác định quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội ngay khi đề xuất chủ trương phát triển các khu công nghiệp; nghiên cứu mô hình cư trú về khoảng cách, mối liên kết giao thông, phương tiện công cộng giữa khu ở và khu sản xuất.