Phát triển nhà ở xã hội cần sự đồng bộ từ các văn bản luật

Theo đó, đến hết năm 2023 cả nước mới thực hiện được trên 3,5% mục tiêu đặt ra trong cả giai đoạn.

Kết quả chưa như kỳ vọng

Quyết định 338/2023/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân giai đoạn 2021 - 2030”. Mục tiêu của Đề án là hoàn thành khoảng 1.062.200 căn hộ trên toàn quốc đến năm 2030, với 428.000 căn trong giai đoạn 2021 - 2025 và 634.200 căn trong giai đoạn 2025 - 2030.

Theo đánh giá, nguồn cung sản phẩm NƠXH hiện mới chỉ đáp ứng khoảng 20% nhu cầu thực tế của những đối tượng thuộc nhóm ưu tiên đối với chính sách về nhà ở. Đề án được ban hành để đáp ứng nhu cầu cấp thiết của thực tế, đồng thời cũng là giải pháp “cứu cánh” cho DN BĐS trước những khó khăn trong suốt quãng thời gian bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 và thời kỳ hậu Covid. Đây cũng được xem là biện pháp hữu hiệu để cân đối lại thị trường, trước tình trạng lệch pha cung cầu, chênh lệch về cơ cấu giữ các dòng sản phẩm và giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững.

Mặc dù đã có nhiều chính sách hỗ trợ để kích thích phát triển NƠXH, nhưng tình hình triển khai vẫn còn nhiều hạn chế tại một số địa phương, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện. Căn cứ vào số liệu báo cáo thị trường quý IV và cả nước năm 2023, được Bộ Xây dựng công bố mới đây cho thấy, đến hết năm 2023 cả nước chỉ có 70 dự án NƠXH hoàn thành, quy mô 35.566 căn đạt 3,55% kế hoạch đặt ra trong cả giai đoạn. Có 127 dự án với quy mô 107.896 căn đang triển khai thực thiện và 298 dự án quy mô 259.436 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư mới.

Như vậy, dù tất cả những dự án này đều được hoàn thành trong năm 2025 thì mục tiêu 428.000 căn trong giai đoạn 2021 – 2025 cũng không thể đạt được. “Các địa phương và chủ đầu tư dự án NƠXH đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, theo đó hiện nay đã có 27 tỉnh công bố danh mục 63 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu vay vốn là 27.966 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, đã có một số dự án NƠXH tại các địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 179,5/1.095 tỷ đồng, chỉ đạt chưa đầy 1%. Công tác phát triển NƠXH vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh nhìn nhận.

Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận một cách khách quan, mặc dù công tác phát triển NƠXH vẫn còn nhiều khó khăn, chưa đạt kỳ vọng đặt ra, nhưng với sự ưu tiên và chỉ đạo mạnh mẽ của Nhà nước, sự hợp tác tích cực từ công đồng DN, nên tốc độ phát triển NƠXH đang có dấu hiệu tích cực hơn. Số lượng dự án và nguồn cung mới sản phẩm ghi nhận tăng trưởng mạnh mẽ, cụ thể năm 2022 và năm 2023 lần lượt tăng gấp 2 (6.196 căn), gấp 4 lần (trên 12.000 căn) so với năm 2021 (3.046 căn), với hàng loạt dự án mới được phê duyệt, triển khai trên khắp cả nước.

Cần sự đồng bộ trong các quy định

Đề cập đến những khó khăn, cản trở công tác phát triển NƠXH, Tổng Giám đốc Công ty Xây dựng thương mại Lê Thành cho biết, mặc dù Nhà nước dành rất nhiều cơ chế ưu đãi cho NƠXH (cả chủ đầu tư và người mua nhà) như: giảm thuế, giảm tiền thuê đất, hỗ trợ lãi suất vay vốn ngân hàng... nhưng thực tế để được hưởng những cơ chế đó thì cần rất nhiều hồ sơ, thủ tục hơn các dự án nhà ở thương mại. Kể từ khi bắt đầu thủ tục xin đầu tư dự án phải mất ít nhất 5 năm và trải qua 5 bước trong quy trình, thời gian kéo dài khiến cho chi phí phát sinh, nhưng lợi nhuận kinh doanh của DN lại bị khống chế trong khoảng 10%. 

“Mặc dù Nhà nước cho DN được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi khi đầu tư, nhằm hạ giá thành về sản phẩm để hỗ trợ nhóm người thu nhập thấp. Tuy nhiên, với mỗi dự án NƠXH thời gian hoàn vốn kéo dài, không phải dự án nào cũng được vay vốn ưu đãi, nên nhiều DN phải vay vốn với lãi suất thương mại để đầu tư NƠXH, tiếp đó khi dự án hoàn thành việc hoàn thiện thủ tục xác định giá bán cũng rất phức tạp... Tất cả những yếu tố trên khiến cho DN mất dần đi động lực để tham gia đầu tư các dự án NƠXH” – ông Lê Thành nói.

Song, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính, sau khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua, tới đây sẽ tiếp tục là Luật Đất đai sẽ góp phần tháo gỡ những khó khăn nêu trên cho thị trường BĐS nói chung và công tác phát triển NƠXH nói riêng. Công tác phát triển NƠXH sẽ có thêm nhiều kết quả tích cực từ sự “trợ lực” của các dự án luật. Lấy dẫn chứng về việc này, theo TS Nguyễn Văn Đính với Luật Nhà ở mới, chủ đầu tư phát triển NƠXH sẽ nhận được hàng loạt ưu đãi “thật” với cơ chế thông thoáng. Cụ thể, việc đưa 20% quỹ đất NƠXH sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương, căn cứ vào đó các địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp; Đồng thời chủ đầu tư sẽ được miền trừ thuế toàn bộ phần diện tích xây NƠXH mà không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và thủ tục xin miễn trừ; Đặc biệt, Nhà nước cũng chỉ sẽ áp dụng biên độ lợi nhuận ở phần diện tích xây NƠXH, cũng được xem là điểm công để tăng sức hút đầu tư. 

“Đáng chú ý, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng bổ sung thêm nhiều quy định nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình tiếp cận vốn của DN và người dân, được kỳ vọng sẽ giải quyết vấn đề giải ngân các gói tài chính ưu đãi cho NƠXH, cụ thể hiện nay là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Trên thực tế, những dự án luật này phải còn ít nhất 1 năm nữa mới chính thức đi vào cuộc sống, nhưng ngay từ lúc này đã mang đến nhiều tác động tích cực đến tâm lý người dân và giúp DN xây dựng kế hoạch, định hướng đầu tư kinh doanh trong thời gian tới” – TS Nguyễn Văn Đính đánh giá.

Đồng quan điểm, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, việc thực hiện đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH mặc dù chưa được như kỳ vọng, nhưng đây là đề án đầy tính nhân văn, góp phần rất lớn vào công cuộc an sinh xã hội. Đáng chú ý, Luật Nhà ở (sửa đổi) mở rộng đối tượng được mua NƠXH bao gồm: DN, hợp tác xã và liên minh hợp tác xã trong các khu công nghiệp, sẽ giúp tăng cường nguồn cung và giảm áp lực cho thị trường. 

“Tuy nhiên, để quá trình triển khai thực tế không bị vướng mắc, chồng chéo thì Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải thống nhất các nội dung với 2 dự án luật (Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua trước đó; đi kèm là những cơ chế về công tác đấu thầu để đảm bảo sự công bằng, hiệu quả trong việc lựa chọn chủ đầu tư. Ngoài ra, cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương cần phải thể hiện được vai trò của mình trong công tác quy hoạch, phân bổ các dự án nhà ở trên địa bàn; hỗ trợ, phối hợp với chủ đầu tư về thủ tục triển khai, điều chỉnh giá bán đảm bảo tính đủ, tính đúng... nhằm thu hút sự quan tâm hơn nữa của các DN phát triển NƠXH” – Cục trưởng Hoàng Hải nêu ý kiến.