Để đạt được mục tiêu như đề án, cần thực hiện nhiều giải pháp cụ thể, trong đó nên bắt đầu từ bước lập quy hoạch chung đô thị.
Chưa đáp ứng được nhu cầu
Tại Hà Nội, phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) luôn được TP quan tâm, chú trọng triển khai từ sớm. Sau khi TP ban hành Quyết định 123/2001/QĐ-UB ngày 6/12/2001 quy định chủ đầu tư các dự án khu nhà ở, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà ở) để bổ sung vào quỹ NƠXH thì TP đã có quỹ đất thỏa đáng dành cho loại hình nhà ở này.
Bên cạnh việc triển khai xây mới các dự án NƠXH, TP đã đặt hàng nhà ở thương mại làm nhà ở tái định cư, NƠXH; chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NƠXH. Giai đoạn 2016 - 2020, TP Hà Nội đã thực hiện 25 dự án với hơn 1.200.000m2 sàn; từ năm 2021 đến tháng 9/2022, hoàn thành 3 dự án với 218.000m2 sàn. Hiện đang triển khai 49 dự án với khoảng 3,9 triệu m2 sàn và 5 khu NƠXH tập trung ước khoảng 1,2 triệu m2 sàn.
Đặc biệt, cuối năm 2022, UBND TP đã phê duyệt Kế hoạch phát triển NƠXH TP Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025. Trong đó, TP dự kiến vốn để hoàn thành phát triển NƠXH trong giai đoạn này là khoảng 12.350 tỷ đồng, với nguồn vốn ngân sách khoảng 283 tỷ đồng, ngoài ra là vốn huy động xã hội hóa từ các DN, nguồn vốn cho vay ưu đãi của TP từ quỹ đầu tư phát triển, ngân hàng chính sách xã hội, các tổ chức tín dụng khác.
Dù đã có nhiều nỗ lực nhưng so với nhu cầu của người dân thì NƠXH của TP vẫn chưa được đáp ứng đủ. Đơn cử như năm 2015 nhu cầu NƠXH của Hà Nội là 1.800.000m2 sàn nhưng thực tế mới chỉ thực hiện được 1.350.000m2 sàn. Đến 2020, nhu cầu tăng cao lên tới 4.670.000m2 sàn nhưng chỉ thực hiện được có 1.230.000m2 sàn.
Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, KTS Nguyễn Bá Nguyên nêu một số nguyên nhân khiến việc phát triển NƠXH trong thời gian qua chưa đáp ứng mục tiêu đề ra. Trong đó chủ yếu do quỹ đất được quy hoạch dành cho phát triển NƠXH còn thiếu. Ngoài, quy định về quỹ đất cho NƠXH chưa phù hợp với thực tiễn dẫn đến chưa phát huy được nguồn lực đất đai vào phát triển NƠXH. Nhất là việc thực thi chính sách về quỹ NƠXH còn thiếu thống nhất.
“Trải qua nhiều giai đoạn, thời điểm áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật khác nhau nên tạo ra các sản phẩm NƠXH chưa có tính đồng bộ, gây khó khăn trong công tác quản lý. Có thời điểm quy định dự án với bất cứ quy mô nào đều phải bố trí quỹ đất, quỹ sàn NƠXH. Có thời điểm lại quy định dự án có quy mô 3.000m2 phải bố trí NƠXH. Có thời điểm dự án có quy mô từ 10ha thì phải bố trí. Có thời điểm dự án dưới 10ha cho phép thanh toán bằng tiền...” - KTS Nguyễn Bá Nguyên nêu.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Hà Nội, KTS Nguyễn Văn Hải đánh giá: “Để phát triển NƠXH, cần phải phân bổ hợp lý các dự án NƠXH trên địa bàn, rà soát quỹ đất, bố trí nguồn vốn, huy động mọi nguồn lực, khuyến khích nhà đầu tư khu công nghiệp tham gia phát triển NƠXH”.
Phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị vệ tinh
Theo kế hoạch, năm 2025 TP Hà Nội đặt mục tiêu phát triển 1,25 triệu m2 sàn NƠXH, đầu tư 1 - 2 khu NƠXH độc lập và quy hoạch chi tiết cho 2 - 3 khu, tỷ lệ NƠXH cho thuê và cho thuê mua phải đạt tối thiểu theo quy định của T.Ư; năm 2030 phát triển 2,5 triệu m2 sàn NƠXH, xây dựng 1 - 2 khu NƠXH độc lập và chuẩn bị đầu tư cho các khu còn lại, bảo đảm tất cả các khu công nghiệp và khu chế xuất có khu NƠXH, bảo đảm tỷ lệ NƠXH cho thuê và cho thuê mua phải đạt quy định...
Theo KTS Nguyễn Bá Nguyên, để đạt được mục tiêu trên, việc nghiên cứu xem xét các tồn tại hiện trạng của phát triển NƠXH, các quy định về quỹ đất cho phát triển NƠXH nhất là xem xét trong định hướng quy hoạch để tìm các giải pháp thích hợp có ý nghĩa quan trọng trong thời điểm hiện nay. Hà Nội đang nghiên cứu điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn đến 2065, trong đó nội dung về NƠXH cũng đã được nghiên cứu định hướng.
Cụ thể, quy hoạch đã xác định Hà Nội sẽ phát triển mới khoảng 2,5 triệum2 sàn NƠXH. Trong đó, giảm tại khu vực trung tâm, tăng tại các khu vực phát triển mới, các đô thị vệ tinh, đô thị sinh thái, bảo đảm mục tiêu thu hút dân cư ra khỏi các khu vực đô thị trung tâm, gắn kết với nơi làm việc mới. Đa dạng hóa nguồn cung NƠXH qua việc bổ sung các hình thức phát triển NƠXH phù hợp với thực tiễn. Giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho công nhân gắn với khu vực sản xuất, bảo đảm đáp ứng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đặc biệt, rà soát, điều chỉnh quy hoạch để bố trí, bổ sung quỹ đất để đầu tư xây dựng NƠXH.
Bên cạnh đó, TP cũng cần tập trung rà soát tất cả các quy định trước đây về NƠXH, thậm chí cả Chiến lược phát triển nhà ở để phù hợp với định hướng của Quy hoạch Thủ đô, điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô.
KTS Nguyễn Minh Đức - Giám đốc Viện Nhà ở và Công trình công cộng, Viện Kiến trúc Quốc gia đánh giá, việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới sẽ gây rất nhiều khó khăn trong công tác xây dựng NƠXH cũng như phát triển nhà ở thương mại.
Bởi lẽ, giá trị căn nhà không chỉ xác định trên chi phí xây dựng mà còn ở vị trí của dự án, các tiện ích xã hội đi kèm. Do đó, đối với dự án thuộc phân khúc cao cấp, trung cấp hoặc trong khu vực trung tâm đô thị, giá trị thực tế của NƠXH, chi phí sinh hoạt sẽ đẩy lên cao, người thu nhập thấp khó có điều kiện chi trả.
Nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng NƠXH đồng thời với nhà ở thương mại trong cùng dự án vì sẽ kéo giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp. Đây là một trong số các nguyên nhân khiến chương trình phát triển NƠXH đến nay đạt kết quả rất thấp so với mục tiêu đề ra.
Tại Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã hóa giải được những bất cập này khi quy định: tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH, hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.
Để bảo đảm quỹ NƠXH chất lượng, đồng bộ, TP Hà Nội cần sớm rà soát, xác định, bổ sung các quỹ đất dự trữ phát triển nhà ở quy mô lớn để tạo lập các khu đô thị NƠXH tập trung trong đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu. Sớm phê duyệt 3 đồ án quy hoạch khu NƠΧΗ tập trung còn lại. Đối với Bộ Xây dựng, kiến nghị nghiên cứu tiêu chuẩn, quy chuẩn quy hoạch để tính toán nhu cầu, quy hoạch NƠΧΗ. Bổ sung các quy định, yêu cầu về NƠXH trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch đô thị. Bổ sung quy định về xác định quỹ đất xây dựng NƠXH ngay khi đề xuất chủ trương phát triển các khu công nghiệp.
Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Bá Nguyên
Theo KTS Nguyễn Minh Đức, quy định này hoàn toàn hợp lý, giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển NƠXH từ trước đến nay. Với quy định này, Chính phủ, UBND cấp tỉnh, cơ quan chức năng chủ động trong việc quy hoạch khu vực nào là NƠXH, khu vực nào là nhà ở cho người thu nhập thấp..., sẽ tốt hơn cho người được thụ hưởng. Bởi, nhà ở liên quan đến cơ sở hạ tầng, đến bài toán công ăn việc làm cho người dân, không chỉ đơn thuần tạo lập nơi cư trú.
