Phương pháp nào xác định chính xác giá đất theo nguyên tắc thị trường?

Phương pháp định giá đất cần cụ thể, thực tế

Nhấn mạnh nội dung về phương pháp xác định giá đất là vấn đề mà cử tri và nhân dân đặc biệt quan tâm trong suốt thời gian qua, tuy nhiên, trong Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ đề cập đúng một câu về nội dung này và giao Chính phủ quy định chi tiết, đại biểu Quốc hội Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh) cho rằng, để Dự Luật này đảm bảo tính khả thi và có hiệu lực cao, đề nghị cơ quan soạn thảo nêu rõ các phương pháp định giá và các trường hợp áp cụ thể ngay trong Luật.

Đại biểu Tạ Thị Yên (đoàn Điện Biên) nêu rõ, nếu coi giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực là một trong những thông tin đầu vào để xác định giá đất thì khó có thể xác định chính xác giá đất theo nguyên tắc thị trường. Thực tế cho thấy, giá đất ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, kể cả công chứng, thường có sự chênh lệch, bằng hoặc thấp hơn giá trị bảng giá đất được ban hành.

“Do đó, đề nghị coi kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét quyết định giá đất. Đây cũng là một trong những thông tin đầu vào của việc xác định giá đất” - đại biểu Tạ Thị Yên nói.

Góp ý quy định về định giá đất, đại biểu Nguyễn Thiện Nhân (đoàn TP Hồ Chí Minh) cho rằng, bên cạnh doanh nghiệp tư nhân hoạt động về định giá đất, cần có đơn vị sự nghiệp công lập của nhà nước hoạt động trên lĩnh vực này. Đại biểu phân tích, nếu doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng đất là tài sản công, bắt buộc đơn vị kiểm tra giá đất phải là một đơn vị công lập. Hơn nữa, nếu đất do Nhà nước thu hồi để sử dụng chung, đơn vị thẩm định cũng phải là đơn vị sự nghiệp công lập, như vậy mới bảo đảm trách nhiệm của nhà nước trong việc quản lý tài sản. Còn nếu là giao dịch tư nhân thì có quyền chọn đơn vị tư vấn là tư nhân.

Đại biểu Nguyễn Thiện Nhân nêu quan điểm, trong hệ thống nhà nước cấp tỉnh và một số cấp huyện, cần hình thành đơn vị sự nghiệp làm nhiệm vụ tư vấn, định giá đất để nhà nước sử dụng hoặc để nhân dân đối chiếu. Về quyền và nghĩa vụ của đơn vị tư vấn định giá đất, đại biểu cho rằng để hoạt động định giá đất có cơ sở khách quan, cần sử dụng tư liệu quốc gia về đất.

“Đây là điều kiện bắt buộc để hoạt động định giá đất, dù là đơn vị tư nhân hay công lập”- đại biểu nêu quan điểm. Đồng thời đề nghị làm rõ thẩm quyền trình giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất trong Dự Luật.

Đến năm 2025 mới có bảng giá đất sẽ muộn để phục hồi thị trường bất động sản

Theo đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu), việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất hiện nay có những điểm chưa phù hợp, chưa thể hiện sự công khai, minh bạch đã gây nên những vấn đề tiêu cực, làm ảnh hưởng đến chính sách về đất đai của Nhà nước, quyền và lợi ích chính đáng của Nhân dân.

Do đó, những quy định mới cần được xem xét sửa đổi, bổ sung đảm bảo phù hợp, khả thi và hiệu quả nhưng cần quan tâm đến độ giãn về thời gian áp dụng quy định, cách thức xác định giá đất theo phương pháp mới. Trong đó xem xét đến việc áp dụng phương pháp hệ số để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cụ thể khoản 1, Điều 154 Dự Luật quy định: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm nên sửa đổi thành bảng giá đất được xây dựng định kỳ 3 năm để tránh lãng phí trong về thời gian tổ chức và các quy trình xây dựng bảng giá đất.

Tham gia phát biểu tại phiên thảo luận, đại biểu Vũ Trọng Kim (đoàn tỉnh Nam Định) cho rằng, nếu đến năm 2025 mới có bảng giá đất thì sẽ muộn so với yêu cầu của thi trường đất đai hiện nay, khi thị trường gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch. Đai biểu đề nghị cơ quan chức năng cần thể hiện quyết tâm cao trong việc hoàn thành sớm bảng giá đất để phục hồi thị trường bất động sản. 

Về bồi thường tái định cư với đất nhà nước thu hồi, đại biểu cho rằng, cần xác định thời gian thực hiện bồi thường, tái định cư, vì đây là cội nguồn của các khiếu kiện phức tạp. Theo đại biểu, khi tính thời gian thì thực hiện việc tính lãi cho người giao đất, để người được đến bù tích cực trong giải quyết vấn đề. Trong tái định cư cũng phải đảm bảo các tiêu chuẩn chất lượng hạ tầng, văn hóa, cần có bản cam kết giữa bên sử dụng và bên giao đất để giảm thiểu các vấn đề bất đồng, khiếu kiện phức tạp, đạt được sự hài hòa lợi ích giữa hai bên.

Đại biểu Đinh Ngọc Minh (đoàn tỉnh Cà Mau) cũng bày tỏ băn khoăn, hiện nay khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai gửi đến Ban Dân nguyện của Quốc hội chiếm đến 70%, vậy sau khi sửa Luật lần này, Ban soạn thảo đánh giá có thể giảm được tình trạng khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai ở mức nào? 

Theo đại biểu, một số quy định hiện tại của dự thảo Luật có thể gây ra cách hiểu khác nhau, dẫn đến việc thực thi sẽ rất khác nhau và tăng nguy cơ khiếu kiện. Ví dụ như quy định về phân loại đất và quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều 10 của Dự Luật phân ra rất nhiều loại đất nhưng, Điều 117 chỉ có một số ít phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất… 

Ngoài ra, đại biểu Đinh Ngọc Minh nêu rõ, hiện nay ở nước ta đang có khoảng tám mươi triệu ngôi nhà chưa được bán, chưa kể các ngôi nhà đã bán nhưng không có người ở. Đại biểu đặt câu hỏi, liệu việc sửa Luật lần này có giảm được tình đầu cơ bất động sản, bong bóng bất động sản để tạo nguồn lực cho sản xuất hay không? Đại biểu đề nghị  Ban soạn thảo cần có đánh giá cụ thể về vấn đề này nhằm tránh hệ quả tăng trưởng dựa vào bất động sản.

Bên cạnh đó, đại biểu nhấn mạnh, liệu việc sửa đổi Luật lần này có tạo điều kiện cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai để mở các công xưởng, nhà máy nhằm tận dụng được cơ hội, phát triển kinh doanh hay không?