Tuesday, 10:12 27/05/2014
Quốc hội thảo luận về Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản
Kinhtedothi - Tiếp tục chương trình làm việc, sáng nay (27/5), các đại biểu Quốc hội thảo luận ở tổ về Dự án Luật nhà ở (sửa đổi) và Dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Theo đại biểu (ĐB) Nguyễn Minh Quang (đoàn Hà Nội), tán thành Điều 13 khoản 3 Dự án Luật nhà ở (sửa đổi), nhưng cần lưu ý về quyền sở hữu nhà ở. “Đối với chính sách phát triển nhà ở như dự thảo là không hợp lý, thiếu tính khả thi. Quy định phát triển nhà ở xã hội quá chung chung, thời hạn, cơ chế, mức cho vay thế nào, tránh áp dụng tùy tiện. Điều 50 đối tượng về nhà ở công vụ là chưa hợp lý” - ĐB Quang nói.
Trong khi đó, ĐB Bùi Thị An cho biết, Luật nhà ở đã thể hiện một điều cơ bản được Chính phủ quy định là mọi người đều có nhà ở; chú trọng đến nhà ở xã hội. Quyền là hiến định, nhưng không quy định cụ thể sẽ khó thực hiện.
Về quản lý đô thị về nhà ở, chung cư đang là vấn đề cần quan tâm, Hà Nội hiện có những khu chung cư xây từ năm 60, nhưng Luật không quy định rõ việc cải tạo thế nào, ai là người làm và chế định tài chính thế nào. Bởi vậy, đã là chung cư thì chất lượng phải quy định rõ, vì hiện có nhiều chung cư chất lượng rất thấp, chưa đến ở đã hỏng, điện nước không đảm bảo…
“Đối với chiến lược phát triển nhà ở cần quy định cụ thể hơn, như nhà xã hội, ai là người mua và đủ điều kiện mua để nhà ở thực sự đến người dân, những người yếu thế. Và phải xây dựng được các nhà ở để người đi làm có thể thuê” - ĐB An nói.
Về nhà ở hữu tư nhân (theo thống kê trên 40%), quy định cụ thể là bao nhiêu năm được phép cải tạo, hiện việc xin phép rất khó khăn. Trong điều khoản quy định về nhà ở công vụ, cần quy định rõ về đối tượng và hưởng thế nào, sau khi ở thì trả cho ai; tăng cường giám sát về thực thi nhà ở.
Cũng nói về nhà ở công vụ, theo ĐB Chu Sơn Hà, hiện nay cần có nhu cầu về nhà ở cho cán bộ khi luân chuyển, giải pháp để giải quyết vấn đề này. Nhà ở công vụ cũng là nhà cho thuê, nhưng đối tượng thuê là khác nhau. Hình thành một chương về nhà công vụ là không cần thiết. Hiện nhiều người sau thời gian công tác đã giữ lại nhà công vụ, thậm chí cho thuê, giao dịch ngầm. Nguyên nhân là do cơ quan quản lý còn nể nang. “Vì thế, Luật nên bỏ mục 3 trong chương 2, thiết kế lại chế định nhà ở công vụ theo kiểu có một công ty cho thuê nhà công vụ. Một người được bố trí công tác, sẽ được giới thiệu tới công ty cho thuê nhà công vụ, nhà nước có thể hỗ trợ kinh phí một phần, không phải toàn bộ như hiện nay” - ĐB Hà nói.
Cũng theo ĐB Hà, Nhà nước không đứng ra xây dựng nhà công vụ mà nên giao cho một đơn vị kinh doanh bất động sản đứng ra. Khi chuyển công tác, doanh nghiệp ký hợp đồng cho thuê sẽ đòi lại nhà. Như vậy Khắc phục được tình trạng nể nang như hiện nay… Về Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐB Nguyễn Minh Quang cho biết, việc cho tổ chức nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng với luật đất đai. Trong khi đó, về điều kiện và tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản, ĐB Quang tán thành việc nâng cao điều kiện với cá nhân kinh doanh bất động sản để hạn chế sự manh mún. Tuy nhiên, số vốn pháp định 50 tỷ đồng như Dự Luật đưa ra là quá cao, gấp gần 9 lần quy định hiện hành (6 tỷ với đơn vị kinh doanh bất động sản). Đồng thời, mỗi dự án khác nhau, có mô hình kinh doanh khác nhau, cần số vốn khác nhau, nếu cố định 50 tỷ sẽ hạn chế quyền tự do kinh doanh và doanh nghiệp kinh doanh dự án nhỏ, không sử dụng hết, như vậy sẽ dẫn đến lãng phí. Nên điều chỉnh vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và Chính phủ quy định vốn pháp định cho từng thời kỳ để phù hợp thực tế. Dự Luật đã đảm bảo quy định bán, cho thuê, mua nhà công trình hình thành trong tương lai nhằm hạn chế khả năng huy động vốn. “Nhưng điều này cũng dễ nảy sinh tranh chấp, do đó cần quy định chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên. Đây cũng là quy định mới, nên việc thêm ngân hàng vào là khâu trung gian (bảo lãnh) khó khả thi, vì có thể chuyển rủi ro từ chủ đầu tư sang ngân hàng. Doanh nghiệp muốn bán bất động sản trong tương lai lại phải chạy theo ngân hàng để nhờ bảo lãnh… Cần quy định rõ ràng hơn, như có thể mua bảo hiểm để tránh rủi ro cho khách hàng” - ĐB Quang góp ý. Ngoài ra, Điều 44, về điều kiện chuyển nhượng cũng cần bổ sung thêm điều kiện là chủ đầu tư phải hoàn thành xong hạ tầng kỹ thuật; nghiên cứu việc chuyển nhượng toàn bộ dự án với thủ tục đơn giản hơn để tạo điều kiện cho kinh doanh bất động sản. ĐB Châu Thị Thu Nga cho biết, trong Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), việc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia thi trường bất động sản; bỏ quy định đơn vị kinh doanh phải thông qua sàn là hợp lý, khắc phục được hiện tượng làm giá. Đồng thời, tạo điều kiện để doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao dịch là hợp lý. Tuy nhiên, về thương thức thanh toán, chỉ nên quy định một phương thức duy nhất là thông qua ngân hàng thương mại tại Việt Nam...
 |
Về quản lý đô thị về nhà ở, chung cư đang là vấn đề cần quan tâm, Hà Nội hiện có những khu chung cư xây từ năm 60, nhưng Luật không quy định rõ việc cải tạo thế nào, ai là người làm và chế định tài chính thế nào. Bởi vậy, đã là chung cư thì chất lượng phải quy định rõ, vì hiện có nhiều chung cư chất lượng rất thấp, chưa đến ở đã hỏng, điện nước không đảm bảo…
“Đối với chiến lược phát triển nhà ở cần quy định cụ thể hơn, như nhà xã hội, ai là người mua và đủ điều kiện mua để nhà ở thực sự đến người dân, những người yếu thế. Và phải xây dựng được các nhà ở để người đi làm có thể thuê” - ĐB An nói.
Về nhà ở hữu tư nhân (theo thống kê trên 40%), quy định cụ thể là bao nhiêu năm được phép cải tạo, hiện việc xin phép rất khó khăn. Trong điều khoản quy định về nhà ở công vụ, cần quy định rõ về đối tượng và hưởng thế nào, sau khi ở thì trả cho ai; tăng cường giám sát về thực thi nhà ở.
Cũng nói về nhà ở công vụ, theo ĐB Chu Sơn Hà, hiện nay cần có nhu cầu về nhà ở cho cán bộ khi luân chuyển, giải pháp để giải quyết vấn đề này. Nhà ở công vụ cũng là nhà cho thuê, nhưng đối tượng thuê là khác nhau. Hình thành một chương về nhà công vụ là không cần thiết. Hiện nhiều người sau thời gian công tác đã giữ lại nhà công vụ, thậm chí cho thuê, giao dịch ngầm. Nguyên nhân là do cơ quan quản lý còn nể nang. “Vì thế, Luật nên bỏ mục 3 trong chương 2, thiết kế lại chế định nhà ở công vụ theo kiểu có một công ty cho thuê nhà công vụ. Một người được bố trí công tác, sẽ được giới thiệu tới công ty cho thuê nhà công vụ, nhà nước có thể hỗ trợ kinh phí một phần, không phải toàn bộ như hiện nay” - ĐB Hà nói.
Cũng theo ĐB Hà, Nhà nước không đứng ra xây dựng nhà công vụ mà nên giao cho một đơn vị kinh doanh bất động sản đứng ra. Khi chuyển công tác, doanh nghiệp ký hợp đồng cho thuê sẽ đòi lại nhà. Như vậy Khắc phục được tình trạng nể nang như hiện nay… Về Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐB Nguyễn Minh Quang cho biết, việc cho tổ chức nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng với luật đất đai. Trong khi đó, về điều kiện và tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản, ĐB Quang tán thành việc nâng cao điều kiện với cá nhân kinh doanh bất động sản để hạn chế sự manh mún. Tuy nhiên, số vốn pháp định 50 tỷ đồng như Dự Luật đưa ra là quá cao, gấp gần 9 lần quy định hiện hành (6 tỷ với đơn vị kinh doanh bất động sản). Đồng thời, mỗi dự án khác nhau, có mô hình kinh doanh khác nhau, cần số vốn khác nhau, nếu cố định 50 tỷ sẽ hạn chế quyền tự do kinh doanh và doanh nghiệp kinh doanh dự án nhỏ, không sử dụng hết, như vậy sẽ dẫn đến lãng phí. Nên điều chỉnh vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng và Chính phủ quy định vốn pháp định cho từng thời kỳ để phù hợp thực tế. Dự Luật đã đảm bảo quy định bán, cho thuê, mua nhà công trình hình thành trong tương lai nhằm hạn chế khả năng huy động vốn. “Nhưng điều này cũng dễ nảy sinh tranh chấp, do đó cần quy định chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên. Đây cũng là quy định mới, nên việc thêm ngân hàng vào là khâu trung gian (bảo lãnh) khó khả thi, vì có thể chuyển rủi ro từ chủ đầu tư sang ngân hàng. Doanh nghiệp muốn bán bất động sản trong tương lai lại phải chạy theo ngân hàng để nhờ bảo lãnh… Cần quy định rõ ràng hơn, như có thể mua bảo hiểm để tránh rủi ro cho khách hàng” - ĐB Quang góp ý. Ngoài ra, Điều 44, về điều kiện chuyển nhượng cũng cần bổ sung thêm điều kiện là chủ đầu tư phải hoàn thành xong hạ tầng kỹ thuật; nghiên cứu việc chuyển nhượng toàn bộ dự án với thủ tục đơn giản hơn để tạo điều kiện cho kinh doanh bất động sản. ĐB Châu Thị Thu Nga cho biết, trong Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), việc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia thi trường bất động sản; bỏ quy định đơn vị kinh doanh phải thông qua sàn là hợp lý, khắc phục được hiện tượng làm giá. Đồng thời, tạo điều kiện để doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao dịch là hợp lý. Tuy nhiên, về thương thức thanh toán, chỉ nên quy định một phương thức duy nhất là thông qua ngân hàng thương mại tại Việt Nam...
