Quỹ đất cho nhà ở xã hội ở dự án thương mại: “Bốc hơi” do chính sách?

Số liệu báo cáo từ Bộ Xây dựng, trong chương trình mục tiêu Quốc gia về nhà ở đến năm 2020, cả nước cần khoảng 12,5 triệu mét vuông NƠXH nhưng đến thời điểm hiện tại mới hoàn thành được khoảng 35%. Nghịch lý là mặc dù NƠXH dành cho gia đình chính sách, người có thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng, thì phân khúc nhà ở thương mại trung – cao cấp lại đang dư thừa lượng lớn trên thị trường.

Tính đến thời điểm hiện tại có khoảng 206 dự án NƠXH với quy mô khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, DN thiếu vốn, một số dự án chưa hoàn thành thủ tục đầu tư và giấy phép xây dựng, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung NƠXH. Đối với sản phẩm NƠTM giá thấp, Nhà nước cũng chưa có cơ chế đặc thù riêng để khuyến khích phát triển những dự án quy mô vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu của người dân.

“Nhu cầu về nhà ở trung – cao cấp chỉ chiếm khoảng 20 – 30% trên thị trường (tùy từng đô thị) nhưng lại dư thừa từ 70 – 100 triệu mét vuông; trong khi đó, nhu cầu về NƠXH, nhà giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm 70 – 80% lại đang thiếu hụt trầm trọng” – Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho hay.

Quy định thiếu chặt chẽ

Theo đánh giá của các chuyên gia, vấn đề “lệch pha” giữa phân khúc NƠXH, nhà giá thấp với phân khúc trung – cao cấp xuất phát từ cơ chế. Luật Nhà ở 2014 quy định, tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, chủ đầu tư dự án xây dựng NƠTM phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định, trường hợp dự án phát triển NƠTM, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn một trong 3 hình thức: Hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong dự án; hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20%, tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH; hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

Đáng nói, quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã dẫn đến tình trạng “trái khoáy” là chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án thì không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách Nhà nước và được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm NƠXH, được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án.

Trao đổi về quy định trên, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, quy định như vậy không dẫn đến giá trị tương đương về thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư nên hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án, vì có lợi hơn rất nhiều so với xây dựng NƠXH tại dự án hoặc hoán đổi quỹ NƠXH khác có giá trị tương đương.