Quy định đặt cọc mua nhà: Chủ đầu tư hết cơ hội “tự tung tự tác”

Lần đầu tiên, nội dung về tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai được đưa vào luật, chấm dứt thời kỳ dài việc đặt cọc mang hình thức thỏa thuận, nhưng thực tế là theo yêu cầu của chủ đầu tư các dự án nhà ở đối với khách hàng.

Từ thực trạng đáng buồn

Định nghĩa về đặt cọc đã được quy định rất rõ ràng trong Bộ luật Dân sự, đây được xem là một biện pháp để bảo đảm nghĩa vụ của bên mua và bên bán đối với một giao dịch tài sản giá trị lớn. Đặc biệt, trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, đặt cọc được thực hiện trong tất cả các giao dịch. Nhưng thực tế từ trước đến nay chưa có bất cứ văn bản pháp quy nào yêu cầu bắt buộc hay quy định chi tiết về số tiền phải đặt cọc, mà các chủ thể tham gia đều thực hiện trên tinh thần tự nguyện.

Vì vậy, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở đã lợi dụng việc này để thu một số tiền rất lớn của khách hàng (có thể lên tới 90 – 95% giá trị sản phẩm giao dịch) nhưng sau đó dự án lại chậm trễ triển khai, gây thiệt hại lớn cho khách hàng, nhà đầu tư. Trong khi đó, do thiếu những căn cứ pháp lý hoặc việc thực thi của cơ quan quản lý Nhà nước còn lỏng lẻo nên thực tế chỉ có khách hàng, nhà đầu tư chịu thiệt; còn chủ đầu tư – những người tạo ra nguồn cơn của tranh chấp lại gần như không bị áp chế tài.

Thời gian qua, trên địa bàn Thủ đô Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung, không ít dự án nhà ở đã thu tiền cọc và tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng nhưng sau đó chủ đầu tư đã không triển khai dự án hoặc triển khai nửa chừng rồi dừng lại hàng chục năm, khiến người mua nhà rơi vào cảnh “dở khóc, dở cười”. Điểm chung của các dự án này là chủ đầu tư đã cầm tiền cọc, tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng lên đến hàng trăm tỷ đồng, trong đó không ít người vừa phải gồng gánh tiền trả lãi vay ngân hàng để mua nhà, vừa phải chi trả tiền thuê nhà hàng tháng.

Có thể kể đến như dự án tòa nhà hỗn hợp Hattoco 110 Trần Phú (Hà Đông,
Hà Nội) do Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình làm chủ đầu tư; dự án Usilk City đường Lê Văn Lương (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty CP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư; dự án Sky View Trần Thái Tông (Cầu Giấy, Hà Nội), chủ đầu tư là Công ty TNHH Phú Mỹ An; hay dự án Manhattan Tower số 21 Lê Văn Lương (Thanh Xuân, Hà Nội) mặc dù đã qua nhiều lần đổi chủ nhưng đến nay vẫn chưa thể bàn giao cho khách hàng...

“Hàng loạt những dự án đã thu tiền cọc, tiền thanh toán theo tiến độ của khách hàng nhưng hàng chục năm không thể hoàn thành bàn giao nhà ở theo đúng cam kết là một thực trạng vô cùng đáng buồn. Nguyên nhân sâu xa của nó là kết quả của hệ thống pháp quy chậm sửa đổi, hay nói cách khác không theo kịp với thực tế phát triển; thiếu những quy định rõ ràng để bảo vệ người mua nhà và chế tài chưa đủ sức nặng răn đe đối với chủ đầu tư” – luật sư Trịnh Hữu Đức, Văn phòng Luật Hàm Rồng đánh giá.

Bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà

Với 94,13% số đại biểu nhấn nút tán thành tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã chính thức được thông qua, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 với nhiều nội dung kế thừa Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và một số nội dung được sửa đổi, bổ sung. Trong đó, vấn đề được đặc biệt quan tâm là quy định chi tiết về đặt cọc và thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đánh giá về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, kinh doanh BĐS có tính đặc thù của giao dịch đặt cọc. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, năm 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án BĐS, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền.

“Điều đó đã dẫn đến tình trạng giới đầu nậu, cò đất, DN bất lương lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc nên đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90 - 95% giá trị tài sản giao dịch. Thậm chí, đầu nậu còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba. Do vậy, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) năm 2023 đã bổ sung quy định về đặt cọc vừa bảo đảm giao kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà” – ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Cùng chung quan điểm, theo luật sư Hoàng Văn Đạo – Hội Luật gia Việt Nam, thời gian qua, cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng, thị trường BĐS không ngừng phát triển, tăng trưởng, kinh doanh BĐS với lợi nhuận lớn đã thu hút rất nhiều chủ thể tham gia. Trong đó, nhiều DN đã thử vận may của mình bằng hình thức “tay không bắt giặc”, cho dù không có thực lực tài chính nhưng dựa vào những mối quan hệ thân quen với một số cán bộ, lãnh đạo các địa phương đã xin được đất để làm dự án nhà ở. Sau đó huy động tiền vốn từ khách hàng, nhà đầu tư với nhiều quy định mập mờ ràng buộc người mua nhà do chủ đầu tư tự đặt ra, đơn cử như mức tiền đặt cọc.

“Rất nhiều người với mong muốn sớm có nhà ở để an cư lạc nghiệp, đặt hết niềm tin vào chủ đầu tư, nhưng sau đó hàng chục năm không được bàn giao nhà, lượng tiền lớn bị chôn chân không thể rút lui. Do đó, quy định về mức tiền đặt cọc trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ hạn chế được việc "tự tung tự tác" của các chủ đầu tư” – luật sư Hoàng Văn Đạo nói và cho biết thêm, Nghị định 137/2017/NĐ-CP đã có quy định về việc xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư chậm bàn giao nhà nhưng thực tế thời gian qua chưa có chủ đầu tư nào bị cơ quan chức năng lập biên bản xử phạt vì hành vi này.

Vì vậy, thời gian tới, để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, đồng thời cũng siết chặt việc thực thi trách nhiệm của chủ đầu tư khi tham gia kinh doanh, phía cơ quan quản lý Nhà nước cần phải nghiêm túc thực hiện các chế tài mà luật đã quy định, góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững.