Quy định tiền đặt cọc nhà “trên giấy”: Loại bỏ cạm bẫy rình rập người dân

Chiêu trò hút nguồn tiền từ khách hàng

Thời gian gần đây, dưới tác động của khủng hoảng của kinh tế, đã khiến cho thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, số lượng giao dịch sản phẩm trên thị trường liên tục giảm sâu; cùng với việc hệ thống ngân hàng siết chặt các điều kiện cho vay vốn đầu tư BĐS đã khiến DN kinh doanh BĐS rơi vào tình trạng thiếu vốn trầm trọng để tái đầu tư.

Để tìm giải pháp khơi thông nguồn tiền phục vụ kinh doanh, nhiều DN BĐS đã thực hiện hàng loạt những chính sách bán hàng ưu đãi để kích cầu người mua. Trong đó đặc biệt là “chiêu” chiết khấu sâu từ 15 – 30% thậm chí có dự án chiết khấu đến 50%, nhưng kèm điều kiện khách hàng phải nộp liền tay 1 lần từ 65 – 95% tổng giá trị căn hộ.

Chỉ tính riêng tại thị trường Hà Nội, có thể kể tên một số dự án như: Dự án chung cư căn hộ Hà Nội Melody Residences; Dự án chung cư Rose Town 79 Ngọc Hồi (quận Hoàng Mai); Dự án chung cư Masteri West Heights Tây Mỗ (quận Nam Từ Liêm); Dự án căn hộ Moonlight 1 (huyện Hoài Đức); Dự án Heritage West Lake Tây Hồ (quận Tây Hồ); Dự án Grand Sunlake (quận Hà Đông); Dự án Bình Minh Garden (quận Long Biên)... Tình trạng này cũng xảy ra tương tự ở hầu hết các đô thị lớn hoặc địa bàn có nhiều khu công nghiệp, khu du lịch phát triển.

“Việc một số chủ đầu tư giảm giá sâu nhằm khuyến khích khách hàng, nhà đầu tư có thực lực tài chính mạnh dạn tham gia thị trường sau thời gian trầm lắng. Nhưng nếu nhìn nhận một cách chính xác, giá bán không giảm sâu như những gì DN quảng cáo, vì nếu thanh toán 1 lần với số tiền lớn như vậy thì chủ đầu tư sẽ cắt giảm được gói hỗ trợ lãi suất mua nhà, tiền môi giới, tiền quà tặng; đồng thời có dòng tiền lớn để kinh doanh mà không phải đi vay lãi... Như vậy, nói là giảm tới 30%, nhưng thực chất chủ đầu tư lại tiết kiệm được các chi phí khác ở mức tương đương hoặc cao hơn” - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Phạm Đức Toản phân tích.

Loại bỏ hành vi lừa đảo, thao túng thị trường

Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù chính sách chiết khấu cao, kèm theo điều kiện thanh toán 1 – 2 lần cho toàn bộ giá trị sản phẩm BĐS với mục đích chính nhằm kích cầu thị trường. Nhưng thực tế lại tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua nhà, bởi thời gian gần đây rất nhiều “dự án ma” chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng cũng ngang nhiên tổ chức huy động vốn ứng trước của khách hàng để mua nhà ở hình thành trong tương lai, nên nếu trường hợp chủ DN truy tố, dự án bị kê biên, phong tỏa thì toàn bộ tiền ứng trước của khách hàng sẽ bị chôn vốn.

Căn cứ vào thực tế đó, Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã bổ sung nhiều quy định mới, trong đó có nội dung giới hạn tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, tại khoản 5 Điều 23 quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh (các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…); Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

“Trước đây, trong hệ thống pháp luật chưa có quy định chi tiết về vấn đề này. Việc đặt cọc mua bán được căn cứ theo Luật Dân sự và được thực hiện dựa vào thỏa thuận giữa người mua và người bán. Với quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS 2023 sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, đảm bảo đúng bản chất của việc đặt cọc mua – bán. Đặc biệt, với quy định này còn giúp loại bỏ được cạm bẫy rình rập người dân từ những chủ DN làm ăn bất chính hoặc không có đủ tiềm lực tài chính nhưng vẫn tham gia thị trường với mục đích kiếm lợi nhanh” - luật sư Hoàng Văn Đạo – Hội Luật gia Việt Nam đánh giá.