Vướng mắc được giải quyết?
Theo kết luận của thanh tra Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng trên địa bàn TP Hà Nội, thời gian qua xảy nhiều vi phạm liên quan đến quá trình sử dụng nhà chung cư, trong đó không ít những trường hợp kéo dài, trở thành “điểm nóng” về vi phạm, như: Dự án Riveside Garden, số 349 Vũ Tông Phan (Thanh Xuân), dự án 6th Element, dự án chung cư hỗn hợp Hateco (Hoàng Mai)...
UBND TP Hà Nội cũng đã thực hiện nhiều biện pháp quyết liệt xử lý, ủy quyền cho UBND quận, huyện, thị xã ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì chung cư: 18T1, 18T2 The Golden An Khánh; N03T8 Khu đoàn Ngoại giao; Chung cư B - Hòa Bình Green City... Xử phạt chủ đầu tư chung cư Hòa Bình Green City số 505 Minh Khai (Hai Bà Trưng) 125 triệu đồng do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bàn giao quỹ bảo trì... nhưng thực tế vẫn chưa thể giải quyết, ngăn chặn được hết những vi phạm tồn đọng, phát sinh mới.
Sau hàng loạt những “lùm xùm” kéo dài nhiều năm liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư, như: tổ chức hội nghị lần đầu; mở tài khoản quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; quy chuẩn, diện tích nhà sinh hoạt động đồng, lựa chọn đơn vị vận hành hay việc sử dụng diện tích nhà chung cư phục vụ mục đích kinh doanh...
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt hành chính về xây dựng, trong đó có nhiều nội dung quan trọng, xác định mức xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến quá trình sử dụng nhà chung cư đối với chủ đầu tư, ban quản trị và cả người sử dụng.
Theo đó, những hành vi vi phạm quy định tại Điều 67, 68, 69, 70, 71 đã đưa ra mức xử phạt nặng cho từng đối tượng và thực hiện biện pháp cưỡng chế, khắc phục hậu quả, cụ thể, đối với chủ đầu tư mức phạt từ 80 – 260 triệu đồng, Ban quản trị nhà chung cư 60 – 120 triệu đồng, người sử dụng chung cư 20 – 80 triệu đồng.
"Vấn đề quản lý, xây dựng theo quy hoạch, cũng như lựa chọn cơ cấu tổ chức hợp lý để quản lý đang là thách thức mà Thủ đô phải đối mặt. Ngoài việc cấp phép xây dựng, quản lý quy hoạch, xử lý sai phạm, Thủ đô đang thiếu hẳn việc quản lý khai thác công trình. Dù trên thực tế đã có quy định về lĩnh vực này nhưng chưa gắn với yêu cầu thực tiễn nên đã dẫn đến những bất cập hiện nay" – Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm.
“Chúng tôi rất hoan ngênh những quy định mới về xử phạt vi phạm ở dự án nhà chung cư tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, vì đây là tồn đọng kéo dài ở hầu hết dự án chung cư dẫn đến tranh chấp xảy ra thường xuyên trong thời gian qua, gây mất ổn định an ninh trật tự, ảnh hưởng đến đời sống người dân. Chúng tôi mong rằng vướng mắc đã được tháo gỡ cơ quan chức năng cần mạnh tay xử lý, không bao che để đảm bảo quyền lợi công bằng của tất cả bên liên quan” – Trưởng Ban quản lý nhà A1, chung cư 54 Hạ Đình (quận Thanh Xuân, Hà Nội), Nguyễn Đức Tiến nói.
Nâng cao vai trò của cấp cơ sở
Theo đánh giá, hiện nay hệ thống pháp luật về nhà chung cư đã được xây dựng tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nhưng trên thực tế, khi vận hành vẫn xảy ra nhiều tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài, đáng quan ngại những mâu thuẫn này có xu hướng gia tăng đặc biệt là ở đô thị lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh...
Những xung đột tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với nhau; cư dân - Ban quản trị, Ban quản lý; cư dân - chủ đầu tư và chủ đầu tư với Ban quản trị, Ban quản lý… liên quan nhóm vấn đề gồm chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư; thành lập Ban quản trị; tranh cãi xung quanh việc đóng góp, bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, thu chi tài chính thiếu minh bạch; không thống nhất xác định sở hữu chung - riêng, chậm cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư thế chấp dự án ngân hàng; sử dụng diện tích nhà chung cư để kinh doanh sai quy định; tự ý thay đổi thiết kế công trình làm ảnh hưởng kết cấu công trình và căn hộ lân cận; xây dựng sai giấy phép được cấp...
Tháng 10/2021, UBND TP Hà Nội ban hành Văn bản 3734/UBND-SXD tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Giao Công an thành phố chủ trì, phối hợp với cơ quan liên quan tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định.
“Không phủ nhận những tranh chấp này xảy ra do sai phạm đến từ doanh nghiệp, tập thể hay cá nhân sử dụng nhà chung cư, nhưng tôi cho rằng vai trò của chính quyền, đặc biệt là chính quyền cơ sở tham gia xử lý, giải quyết vi phạm, tranh chấp là rất mờ nhạt trong thời gian qua. Nếu như quyết liệt hơn chắc chắn sự việc sẽ không bị đẩy đến mức nghiêm trọng như vậy” – Chuyên gia quy hoạch đô thị - Thạc sĩ Trần Tuấn Anh nhìn nhận.
Đồng quan điểm, Luật sư Trịnh Hữu Đức – Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, UBND các tỉnh, thành phố nơi có nhiều dự án chung cư cần phải đẩy mạnh phân cấp hơn nữa đến chính quyền cơ sở trong công tác quản lý Nhà nước về nhà chung cư từ khi bắt đầu xây dựng cho đến việc quản lý vận hành khi người dân đã vào ở.
“Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định chi tiết về xử phạt vi phạm liên quan đến xây dựng, sử dụng nhà chung cư là cơ sở pháp lý để thực hiện, chính quyền cơ sở không có lý do gì để trốn tránh trách nhiệm. Tôi cho rằng, để đạt hiệu quả thực thi tốt nhất, UBND các tỉnh, thành phố cũng cần phải quy định rõ hơn về chế tài xử lý đối với người đứng đầu chính quyền cơ sở nếu để xảy ra vi phạm theo tùy theo mức độ vi phạm nặng, nhẹ” – luật sư Trịnh Hữu Đức cho hay.
