Quy hoạch phân khu đô thị H1-2 quận Ba Đình: Cho phép tăng tầng cao tại khu vực điểm nhấn đô thị

Phân khu đô thị H1-2, nằm trong khu vực nội đô lịch sử, thuộc quận Ba Đình có tổng diện tích khoảng 703,93ha, quy mô dân số đến năm 2030 khoảng 160.000 người và được phân chia thành 11 khu quy hoạch. Các khu quy hoạch được chia thành 35 ô quy hoạch nhằm để kiểm soát phát triển, kiểm soát quy mô dân số tại các khu vực.

Một trong những nội dung được quan tâm tại đồ án phân khu là quy hoạch sử dụng đất. Trong đó, đất nhóm nhà ở được quy hoạch khoảng 249,44ha (đạt chỉ tiêu 15,72m2/người), nhà ở xây dựng mới được phát triển đa dạng với các loại hình: Chung cư, liền kề, biệt thự, nhà vườn... phù hợp với đặc trưng đô thị của từng khu vực. Đất công cộng đô thị khoảng 29,36ha (tỷ lệ 4,18%, đạt chỉ tiêu 1,85m2/người), gồm các chức năng: Thương mại, dịch vụ, văn phòng, khách sạn, ngân hàng, y tế, văn hóa, bảo tàng... Với đặc thù là khu đô thị hiện hữu, không còn quỹ đất dự trữ phát triển nên chỉ tiêu đất công cộng đô thị còn thiếu sẽ được cân đối đủ tại các quỹ sàn xác định chức năng đất hỗn hợp.

Đất giao thông đô thị khoảng 101,59ha (chiếm 14,48%, đạt chỉ tiêu 6,4m2/người). Trong đó, đất bãi đỗ xe có diện tích khoảng 1,78ha, được phân bổ đồng đều, đảm bảo phục vụ cho khu vực dân cư hiện có và khách vãng lai, kết hợp với nhu cầu giao thông tĩnh của khu vực ga đường sắt số 1, 2, 3, 5, tùy theo điều kiện thực tế có thể xem xét xây dựng bãi đỗ xe ngầm hoặc nhiều tầng nhằm tăng cường quy mô phục vụ.

Về đất cây xanh, mặt nước, thể dục thể thao đô thị được quy hoạch khoảng 84,73ha (chiếm 12,08%, đạt chỉ tiêu 5,34m2/người). Trong đó, khu cây xanh, thể dục thể thao lớn cấp TP là các khu vực Công viên Thủ Lệ, hồ Trúc Bạch, hồ Ngọc Khánh, hồ Giảng Võ... Trong các khu vực quy hoạch Công viên Thủ Lệ, Công viên Núi Cung hiện có một số hộ dân đang sinh sống với mật độ dày đặc, trong giai đoạn trước mắt, cho phép tạm thời tồn tại, về lâu dài sẽ thực hiện theo dự án riêng.

Đất trường THPT khoảng 4,88ha (chiếm 0,7%, đạt chỉ tiêu 0,31m2/người). Đất trường THCS khoảng 7,77ha, đạt chỉ tiêu 0,49m2/người, tiểu học khoảng 9,05ha, đạt chỉ tiêu 0,57m2/người; mầm non khoảng 4,37ha, đạt chỉ tiêu 0,28m2/người. Do điều kiện hiện trạng đặc thù, quỹ đất phát triển hạn chế, vì vậy, chỉ tiêu về trường học các cấp được xem xét trên cơ sở tiêu chuẩn thiết kế chuyên ngành, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (mật độ xây dựng, tầng cao công trình), có thể xem xét được tăng cao hơn so với quy định. Các tầng tăng thêm sử dụng cho mục đích quản lý hành chính, phụ trợ và công năng phù hợp khác (không bố trí lớp học).

Tái thiết chung cư cũ dành đất cho không gian xanh

Điểm đáng chú ý tại định hướng quy hoạch phân khu H1-2, bên cạnh khai thác tối đa hình thái cảnh quan cây xanh mặt nước hiện có, đồ án cũng định hướng một số khu vực được phép xây dựng công trình cao tầng, tạo điểm nhấn. Đồng thời, các khu tập thể, chung cư cũ khi cải tạo xây dựng lại được phép tăng tầng cao, dành quỹ đất ưu tiên bổ sung hệ thống hạ tầng đô thị, công trình công cộng, không gian xanh.

Cụ thể, đối với các khu tập thể, chung cư cũ (Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công...): Ranh giới, phạm vi nghiên cứu, quy mô dân số, chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sẽ được xác định theo dự án riêng trên nguyên tắc giảm mật độ xây dựng, tăng tâng cao công trình, ưu tiên bổ sung hệ thống hạ tầng đô thị, công trình công cộng, không gian xanh, cải thiện môi trường. Quá trình triển khai có thể nghiên cứu hoán đổi vị trí các thành phần đất phù hợp với điều kiện thực tiễn. Đối với các nhà ở chung cư cũ riêng lẻ nằm xen trong khu dân cư hiện có, khi cải tạo xây dựng lại có thể nghiên cứu xây dựng công trình theo hướng giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích cây xanh, tăng tầng cao công trình, tuy nhiên, cần bảo đảm không gia tăng dân số.

Không gian đô thị được xác lập tại đồ án quy hoạch phân khu chủ yếu là công trình thấp tầng. Các công trình cao tầng phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc dọc các tuyến đường vành đai, đường hướng tâm, khu vực tái thiết đô thị, khu vực điểm nhấn đô thị như: Xung quanh hồ Giảng Võ, khu đất số 29 Liễu Giai, 148 Giảng Võ, các nút giao thông… Chiều cao toàn phân khu có hướng thấp dần về phía Bắc và phía Đông, hài hòa với các khu vực công viên cây xanh hồ Tây và khu vực Trung tâm Chính trị Ba Đình. Khu vực thấp tầng tổ chức gắn kết với các làng xóm hiện có, vành đai xanh, hành lang xanh và vùng cảnh quan mặt nước tự nhiên. Theo đó các không gian thấp tầng chủ yếu tập trung tại khu vực phố cũ và một số khu dân cư làng xóm hiện có.