Rà soát thủ tục định giá đất, xử lý hiện tượng 'thổi giá'

Đơn giản hóa thủ tục đầu tư, minh bạch thông tin để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Đây là yêu cầu của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà tại cuộc họp với Bộ Xây dựng, một số bộ ngành, hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản về tình hình thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2025, diễn ra ngày 15/5, tại Trụ sở Chính phủ.

Khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đến năm 2026

Sau khi nghe báo cáo và các ý kiến phát biểu tại cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ sau đại dịch COVID-19, mặc dù đã có dấu hiệu phục hồi nhưng tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản vẫn không thể so sánh với giai đoạn trước đó, kéo theo ảnh hưởng tới toàn bộ hệ sinh thái đầu tư và kinh doanh liên quan đến bất động sản. Cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối nghiêm trọng. Phân khúc nhà ở trung bình và nhà ở xã hội còn rất hạn chế. Việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn.

Nêu một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp rà soát các thủ tục, phương pháp định giá đất đúng pháp luật, xử lý hiện tượng thổi giá và đầu cơ; điều chỉnh đối tượng được mua bất động sản thương mại, du lịch.

Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tài chính rà soát lại toàn bộ quy trình, đơn giản hóa thủ tục đầu tư xây dựng bởi "thủ tục hành chính là điểm nghẽn lớn, cắt được bước nào thì phải cắt và làm nghiêm túc, kiến nghị sửa đổi ở mức nghị định hay luật."

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đến năm 2026, tiến tới áp dụng một giá đất (không còn chênh lệch giữa giá thực và giá kê khai) để đảm bảo minh bạch, công bằng, làm cơ sở thực hiện chính sách thuế bất động sản minh bạch, công bằng, tăng hiệu quả thu thuế, giảm thất thu, giảm trốn thuế.

Bộ Xây dựng thiết lập hệ thống dữ liệu quốc gia về cung-cầu nhà ở, bất động sản, làm cơ sở dự báo và điều tiết thị trường khi có dấu hiệu lệch cung-cầu, giá bị đẩy lên bất thường thông qua quy hoạch và công bố công khai quy mô, địa điểm, thời gian triển khai các dự án bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp để nhà đầu tư có cơ sở chuẩn bị và người dân có thông tin minh bạch.

Liên quan đến chính sách thuế bất động sản, Phó Thủ tướng cho rằng cần nghiên cứu đánh thuế đối với đất hoang hóa, dự án chậm triển khai, nhưng phải làm thấu đáo, không gây ảnh hưởng đến người dân sử dụng nhà đất hợp pháp; tránh đánh thuế trùng, phân biệt rõ người đầu cơ với người sử dụng thật, người kinh doanh hợp pháp với người bỏ hoang, lãng phí tài nguyên.

"Cần công khai, minh bạch thông tin thị trường bất động sản, không để tình trạng đầu cơ, thổi giá, gây rối loạn thị trường. Nhà nước không thể để đất đai hoang hóa, dự án kéo dài không triển khai và cần chế tài mạnh như thu hồi đất, tăng thuế," Phó Thủ tướng nêu.

Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp chặt chẽ, chủ động rà soát toàn bộ quy trình liên quan đến phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội; làm rõ trách nhiệm của từng bộ ngành, không để xảy ra tình trạng đùn đẩy, né tránh.

Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Công an phối hợp đánh giá nợ xấu liên quan đến bất động sản, có giải pháp xử lý phù hợp để bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng. Đối với doanh nghiệp bất động sản không còn khả năng phục hồi, cần tính đến phương án xử lý tài sản thế chấp như bán lại hoặc chuyển giao cho nhà đầu tư mới có năng lực, thậm chí chuyển thành dự án nhà ở xã hội.

Về phát triển nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành các mẫu thiết kế tiêu chuẩn cho nhà ở xã hội, khả năng tích hợp từ thiết kế cơ sở, kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, môi trường vào một giấy phép xây dựng để rút ngắn thời gian và thủ tục. Các địa phương phải chủ động chuẩn bị quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, chứ không chỉ trông chờ vào 20% diện tích đất dành cho nhà ở xã hội từ các dự án nhà ở thương mại.

"Nhiều dự án nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại xây xong nhưng không có người ở, không có thương hiệu, dẫn đến lãng phí. Chúng ta cần nghiên cứu để cho phép chuyển đổi các dự án này thành nhà ở xã hội, đặc biệt là những khu tái định cư đang bỏ hoang," Phó Thủ tướng trao đổi.

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu mở rộng tiêu chí và đối tượng hưởng chính sách, không chỉ dừng lại ở thuê mua mà cần cho phép mua đứt nếu đủ điều kiện; đồng thời cải thiện nguồn tín dụng ưu đãi cho nhà đầu tư và người dân.

Minh bạch toàn bộ quy trình phát triển

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 1/2025, có 14 dự án dự án phát triển nhà ở thương mại hoàn thành với quy mô hơn 3.800 căn (bằng 140% so với cùng kỳ); cấp phép mới cho 26 dự án với khoảng 15.800 căn (bằng 136% so với cùng kỳ); 59 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với hơn 19.700 (bằng 155% so với cùng kỳ); 994 dự án đang triển khai xây dựng với gần 400.000 căn hộ.

Đối với các dự án đầu tư xây dự hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để người dân xây dựng nhà ở có 17 dự án hoàn thành với quy mô 4.414 lô/nền (bằng 81% so với cùng kỳ); 490 dự án đang triển khai với khoảng 19.000 lô/nền (bằng 94% so với cùng kỳ); 11 dự án được cấp phép mới với khoảng 3.400 lô/nền (bằng 91% so với cùng kỳ). Lượng giao dịch bất động sản thành công đạt 33.585 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ; 101.049 lô/nền.

Giá bất động sản tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt xuất hiện tình trạng tăng giá nhanh cục bộ tại một số địa phương sau thông tin sáp nhập, đặt cơ quan hành chính mới. Dư nợ tín dụng bất động sản đạt trên 1.563 nghìn tỷ đồng. Nguồn vốn FDI, tính đến hết tháng 3/2025, đạt gần 2,4 tỷ USD, tăng khoảng 44% so với cùng kỳ. Đến nay, các bộ, ngành, địa phương đã tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 136/788 dự án bất động sản.

Về nhà ở xã hội, cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với 9.737ha đất để làm nhà ở xã hội; đã hoàn thành 108 dự án với 73.000 căn; khởi công 152 dự án với khoảng 131.000 căn; 419 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với 419.000 căn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá nguồn cung bất động sản vẫn mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, giá tăng cao nên chưa đáp ứng được được nhu cầu nhà ở của người dân. Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, thời gian thực hiện trình tự, thủ tục kéo dài. Một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn triển khai dự án.

Cần xác định cung-cầu thực chất

Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản ở địa phương, lãnh đạo Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội, TP Hồ Chí Minh chỉ ra một số điểm nghẽn trong triển khai các dự án bất động sản.

Quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, điều chỉnh đồng bộ giữa quy hoạch 1/500, 1/2.000 và quy hoạch chung, còn rườm rà, mất nhiều thời gian. Bên cạnh đó, các ý kiến cho rằng việc chưa có hệ thống theo dõi, giám sát và dự báo thị trường bất động sản đầy đủ, gây khó khăn trong việc xác định cung-cầu thực chất, đơn cử vấn đề nhà ở xã hội hiện nay.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, cần tập trung minh bạch toàn bộ quy trình phát triển từ quy hoạch, giá đất, giá xây dựng, thuế đến giá bán. Địa phương phải công bố đầy đủ quỹ đất quy hoạch cho các loại hình nhà ở; triển khai sàn giao dịch bất động sản có quản lý nhà nước.

Tại cuộc họp, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Trung ương có hướng dẫn địa phương áp dụng pháp luật thống nhất, không để khoảng trống pháp lý hoặc mâu thuẫn khi dẫn chiếu quy định pháp luật khác nhau hoặc chuyển tiếp giữa luật mới và luật cũ; tháo gỡ khó khăn khi xin mở rộng hoặc điều chỉnh quy hoạch hạ tầng do sự chồng chéo pháp luật đất đai, đầu tư, quy hoạch; tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật bất động sản minh bạch, dễ hiểu, dễ làm, bảo vệ cán bộ dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung.../.