Hiện giá căn hộ nói riêng và bất động sản (BĐS) nói chung vẫn neo ở mức cao, rất ít dự án chịu giảm giá bán để thu hồi vốn…
Bất động sản đầu cơ giảm giá mạnh
Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận đến hết tháng 4/2023 vẫn chưa thoát khỏi áp lực lãi suất tăng cao, dòng tiền đầu tư sụt giảm... để giải thoát gánh nặng, nhiều nhà đầu tư cá nhân chọn bán tháo tài sản nhằm giảm nợ và cơ cấu lại dòng vốn.
Trên nhiều trang rao bán nhà đất, mạng xã hội hay những group môi giới địa ốc, liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp BĐS với giá thấp. Các cụm từ “kẹt tiền bán lỗ”, “bán cắt lỗ nhà đất”, “cắt lỗ cần bán gấp”,… đã tạo thành “làn sóng” lan rộng ra các loại hình BĐS như: đất nền, liền kề, biệt thự…
Khảo sát của DKRA Group cho thấy, trên thị trường thứ cấp, cá biệt ở những dự án gần nhận nhà, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, người bán tăng mạnh mức chiết khấu để nhanh bán được hàng, tránh phát sinh lãi ngân hàng. Từ nhà phố, biệt thự, đất nền, cho đến căn hộ hình thành trong tương lai đều giảm giá bình quân 15 - 20%, giảm sâu đến 25 - 30%, thậm chí có trường hợp rớt kịch sàn 52% để hút khách.
Ở thời điểm hiện tại và thậm chí là 5 - 10 năm nữa, BĐS vẫn là kênh đầu tư tốt nhất, và phù hợp nhất với nhà đầu tư cá nhân.
TS Đinh Thế Hiển
Chị Phạm Thị Thu (ngụ TP Hồ Chí Minh) chia sẻ, tháng 3/2022 chị được môi giới chào mời mua một lô đất tại Trảng Bom - Đồng Nai với mức giá 3,5 tỷ đồng. Để có đủ tiền mua mảnh đất này, chị đã vay ngân hàng và vét sạch tiền tiết kiệm của gia đình.
Tuy nhiên, đến nay áp lực trả lãi buộc chị phải bán miếng đất với giá 2,8 tỷ đồng, lỗ đến 700 triệu đồng: “Một năm trước, nếu mang số tiền mua đất gửi tiết kiệm thì tôi sẽ thu được khoản lãi đáng kể và không phải “mất ăn, mất ngủ” suốt thời gian qua” – chị Thu chua xót thừa nhận.
Cũng thua lỗ từ khoản đầu tư BĐS, anh Nguyễn Thanh Huy - nhà đầu tư khác tại TP Hồ Chí Minh cho biết, hơn một năm trước vay 4 tỷ đồng để đầu tư 2 lô đất tại dự án ở Bảo Lộc (Lâm Đồng) với giá 7 tỷ đồng. Song, quyết định này khiến anh đã phải trả giá đắt khi giá đất thời gian qua liên tục lao dốc, áp lực trả lãi ngân hàng khiến anh chấp nhận cắt lỗ khoản đầu tư của mình với mức giá chỉ còn 3,5 tỷ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa ra được hàng.
“Người mua thấy lãi suất cao không vay, người thì vay không được, người có tiền thì tiếp tục ngồi chờ “bắt đáy” nên thanh khoản không có. Với vòng luẩn quẩn này, miếng đất tiếp tục rơi tự do trong thời gian tới là điều hoàn toàn có thể xảy ra” – anh Huy lo lắng.
Khẳng định việc cắt lỗ 50% vẫn không ra được hàng là chuyện bình thường của thị trường lúc này, chị Ngọc Hoa (môi giới BĐS hơn 10 năm kinh nghiệm) lý giải, khi dòng tiền không còn dễ dãi, thì nó sẽ không dễ chảy vào các phân khúc rủi ro, không tiềm năng. Điều này đồng nghĩa, đà giảm giá của nhóm BĐS đầu cơ sẽ còn tiếp diễn…
Nhà, đất phục vụ nhu cầu ở thật giá ổn định
Nếu như BĐS đầu cơ giảm mạnh, thì BĐS phục vụ nhu cầu ở thật, mua để ở, hoặc có thể khai thác sử dụng ngay giá đi ngang, có một số trường hợp giá bị điều chỉnh nhưng không nhiều, mức giảm trên dưới 5 - 7%.
Theo các chuyên gia, BĐS phục vụ nhu cầu ở thật nằm trong nhóm tương đối an toàn trong bối cảnh thị trường khủng hoảng. Nguyên nhân là vì mua để sử dụng nên nhu cầu bán ra ít.
Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cho biết, trên thực tế, các thông tin về mức giảm giá sâu chỉ diễn ra ở một vài dự án và chủ yếu đến từ các chiết khấu, ưu đãi của chủ đầu tư với khách hàng thanh toán trước tiến độ.
Trong khi đó, giá bán niêm yết chỉ giảm không đáng kể, thậm chí tăng mạnh ở một vài phân khúc. "Chủ đầu tư thường không giảm trực tiếp, nhưng sẽ có các chương trình giảm giá gián tiếp nhằm kích thích nhu cầu của nhà đầu tư. Đặc biệt nếu khách hàng trả bằng tiền mặt, giá được ưu đãi hơn rất nhiều" - ông Trần Khánh Quang nói và nhấn mạnh, đây là tình trạng chung với cả thị trường sơ cấp.
Dù vậy, chủ đầu tư vẫn sẽ có lợi nhuận bởi quỹ đất của họ đã có cách đây 4 - 5 năm. “Ở đây cần phải hiểu chính xác, giảm giá chỉ là giảm lợi nhuận. Vì chắc chắn chủ đầu tư chỉ bán khi có lời, hoặc ít nhất phải huề vốn” – ông Trần Khánh Quang nói thêm.
Dưới góc độ là chuyên gia nghiên cứu thị trường, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group nhận định, thị trường đang có nhiều sự giao thoa, chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên toàn thị trường. Trong đó, BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực luôn là tâm điểm, với mức giá ổn định, ít biến động.
Đồng quan điểm, luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, giảm giá bán BĐS là một bài toán thách thức cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân. Nguyên nhân là chi phí đầu tư ban đầu rất cao, bên cạnh đó tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài khiến các chi phí đầu tư khác tăng lên, từ đó tác động đến giá thành sản phẩm, làm tăng giá BĐS.
Quan trọng hơn, BĐS được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho hầu hết các khoản vay tại ngân hàng. Nếu giảm giá bán, tức tài sản đảm bảo bị hạ giá trị, các DN BĐS sẽ ngay lập tức bị ngân hàng yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo cho khoản vay như tiền, BĐS khác,...
Chính vì vậy, không dễ dàng đưa ra quyết định giảm giá: “Chưa kể, chính sự mong muốn sở hữu nhà ở, BĐS rất lớn của người dân cũng là yếu tố khiến BĐS luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, giá khó giảm trong dài hạn. Đặc biệt là BĐS phục vụ nhu cầu ở thực” - luật sư Lê Thu Thảo nói.
Thời điểm “vàng” để đầu tư?
Dấu hiệu trầm lắng của thị trường đã kéo dài hơn 1 năm, thanh khoản sụt giảm mạnh nhưng giá BĐS vẫn khó giảm sâu. Trong bối cảnh hiện tại, nhiều người đang đặt câu hỏi: “Liệu rằng thị trường BĐS đã "chạm đáy" hay chưa?”.
Trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị, TS Đinh Thế Hiển cho biết: “Trong quý III và quý IV năm nay, dù là nhà đâu tư ít có khả năng phân tích cũng có thể cảm nhận được giá BĐS sẽ không tăng.
Mặc dù, thị trường đang được sự hỗ trợ rất tốt của Chính phủ như các chính sách tháo gỡ pháp lý, giảm lãi suất vay, tăng nguồn cung nhà ở xã hội... song những tác động này chưa thể có hiệu quả tức thời. Phải đến cuối quý IV/2023, may ra thị trường mới có thể có nhiều giao dịch trở lại".
Với góc nhìn tương tự, TS Sử Ngọc Khương cũng cho rằng, quan niệm “khi thị trường xấu nhất là thời điểm tốt nhất của người mua” là sai lầm: “Dù ở bất cứ thời điểm nào, nhà đầu tư mặc dù rất thèm mua BĐS cũng phải cân nhắc. Vì các nhà đầu tư, cũng như các DN đều phải bán cắt lỗ để tồn tại. Thay vì vội vàng, hãy bình tĩnh quan sát thị trường” - TS Sử Ngọc Khương tư vấn.
Các dự án BĐS đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã được tính tiền sử dụng đất là những dự án “vàng” trong năm tới. Nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn, bởi đây là những dự án đã đi qua cửa hẹp của pháp lý để đưa ra thị trường.
Luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh
