Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD để sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Nội dung đáng chú ý nhất là thay vì có thể thỏa thuận, từ ngày 8/4/2014 (ngày Thông tư 03 có hiệu lực), các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng sẽ chỉ còn một cách tính diện tích sử dụng căn hộ theo kích thước thông thủy.
Thống nhất cách tính
Mới đây, trong phiên giải trình việc ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức tại Hà Nội, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Phan Trung Lý đề nghị Bộ Xây dựng rút kinh nghiệm trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật. Căn cứ pháp lý, thẩm quyền ban hành về cách tính diện tích sàn đối với căn hộ chung cư theo Thông tư 16 là chưa phù hợp với Luật Nhà ở (cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán quy định tại khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-B XD có thể thỏa thuận theo 2 phương pháp tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để bên bán, bên mua tự thỏa thuận lựa chọn).
Một góc khu chung cư Nam Trung Yên. Ảnh: Linh Anh
|
Trên thực tế, tại nhiều chung cư đã xảy ra khiếu kiện kéo dài giữa các hộ dân và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng vẫn cho rằng, cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định hai cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán quy định tại Thông tư 16 như vừa qua không trái với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71. Mặc dù vậy, để đảm bảo tính hợp lý, phù hợp với Luật Nhà ở (sửa đổi), cũng như quyền lợi của các bên, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD, trong đó thống nhất cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán là tính theo kích thước thông thủy.
Băn khoăn thời hiệu
Liên quan đến cách tính diện tích căn hộ chung cư, tại Thông tư 03 đã quy định sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Theo đó, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung: Phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư.
Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.
Thông tư 03 quy định, kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, quy định rõ trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết.
Với quy định này, nhiều khả năng sẽ tiếp tục xảy ra các xung đột, tranh chấp tại các dự án đã được ký hợp đồng trước ngày 8/4/2014 mà chưa bàn giao nhà, chưa thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Bởi rõ ràng, tính theo phương pháp thông thủy sẽ bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, nhất là khi phí chung cư được tính theo diện tích sàn căn hộ.
