Chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn
Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV ngày 31/10, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, về sàn giao dịch bất động sản (Mục 1 Chương VII), nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội xin tiếp thu và chỉnh sửa theo hướng: Bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Chương VII dự thảo Luật; bổ sung khoản 7 Điều 8 dự thảo Luật về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững.
Xuất hiện nhiều sàn có hành vi làm nhiễu loạn thị trường
Thảo luận về nội dung này, đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn TP Hà Nội) cho rằng, sàn giao dịch bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong thị trường bất động sản. Nếu sàn giao dịch bất động sản không chuyên nghiệp thì thị trường sẽ "méo mó".
Nêu dẫn chứng việc thực thi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đại biểu Hoàng Văn Cường cho hay, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch. Thậm chí, xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường. Nhiều sàn đã làm cho thị trường sai lệch. Vậy tại sao chúng ta không quy định lại pháp luật để sàn không làm sai lệch nữa?
“Đặc biệt, trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chúng ta đã không quy định đúng chức năng của sàn, không phải chỉ là chức năng môi giới. Chúng ta vẫn để cho sàn tham gia vào cả mua bán. Sao chúng ta vẫn để sàn tham gia vào bán mua bất động sản, bởi như vậy là họ được quyền “tay tung, tay hứng”. Chính điều đó mới làm cho nhiễu loạn thị trường” - đại biểu Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.
Theo đó, đại biểu Hoàng Văn Cường đề nghị quy định chặt chẽ hơn, sàn giao dịch bất động sản chỉ được vai trò là trung gian bất động sản, để họ tự chịu trách nhiệm thông tin đưa ra. “Sàn không được tham gia mua bán mà nên chỉ được hưởng phí xác nhận giao dịch, hưởng thù lao môi giới khi hai bên mua - bán thoả thuận với nhau”- đại biểu Hoàng Văn Cường đề xuất hướng quản lý sàn giao dịch bất động sản thời gian tới.
Ngoài ra, đại biểu Hoàng Văn Cường đề xuất, có thể cân nhắc để sàn có thể xác nhận giao dịch mua bán bất động sản, người mua, bán không phải qua công chứng. “Nếu chúng ta làm được thì trao cho sàn giao dịch thì trách nhiệm của họ sẽ tương ứng. Nếu ta giao đúng vai, thì họ sẽ làm đúng trò. Nếu chúng ta không giao vai thì để họ tự tung, hứng và họ sẽ còn làm nhiều chiêu trò nữa” - đại biểu Hoàng Văn Cường chia sẻ.
Đại biểu Hoàng Văn Cường đồng tình với dự thảo Luật khi không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn. Còn người nào giao dịch qua sàn rồi thì dùng giấy xác nhận qua sàn có thế thay thế, không cần phải qua công chứng. “Khi trao cho sàn trách nhiệm đúng vai trò là tư vấn cho khách hàng, cung cấp thông tin, môi giới thì sẽ phát huy được vai trò của mình, góp phần phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Những người làm môi giới sẽ phải hoạt động chuyên nghiệp và tuân thủ pháp luật, chịu trách nhiệm pháp luật” - đại biểu Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.
Sàn không thể đại diện cho pháp luật nhà nước
Tranh luận với ý kiến của đại biểu Hoàng Văn Cường liên quan tới việc xác nhận giao dịch qua sàn bất động sản, đại biểu Nguyễn Văn Thân (Đoàn tỉnh Thái Bình) cho rằng, giữa người mua và người bán chỉ tồn tại chứng nhận của đơn vị thứ 3 là đơn vị công chứng. Nếu bỏ qua công chứng, hoặc nhường thêm quyền nữa vào sàn giao dịch bất động sản sẽ rất bất cập bởi sàn không thể đại diện cho pháp luật nhà nước. Do đó, đại biểu đề nghị chỉ thông qua công chứng; đồng thời đề nghị giữ nguyên quy định về sàn giao dịch bất động sản, nếu giao dịch tốt khách hàng sẽ thông qua sàn, ngược lại khách hàng sẽ không tham gia nữa.
Đại biểu Nguyễn Văn Mạnh (Đoàn tỉnh Vĩnh Phúc) cho biết, ở Điều 54 về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, tại khoản 1 quy định: Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này. Đại biểu băn khoăn người quản lý sàn giao dịch bất động sản ngoài chứng chỉ quản lý điều hành thì cần có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hay không?
Mặt khác tại mục 4 quy định về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, Điều 69 chỉ quy định việc thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, mà không có điều khoản nào quy định về thi và cấp chứng chỉ quản lý điều hành giao dịch bất động sản. Do đó, đại biểu đề nghị làm rõ nội dung này cho phù hợp.
Trong khi đó, đại biểu Điểu Huỳnh Sang (Đoàn tỉnh Bình Phước) đề nghị Ban soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định cụ thể trong dự thảo Luật về nguyên tắc chủ thể kinh doanh bất động sản; về tiêu chí, điều kiện để xác định giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân vì mục đích kinh doanh.
Cùng với đó, xác định thời hạn để cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh; làm rõ hơn về cơ chế ngăn ngừa hành vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện. Ngoài ra, hoàn thiện quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà, mua nhà ở hình thành trong tương lai; các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; điều kiện đối với người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản...
