"Về mặt quản lý rủi ro tín dụng, đây là một quy định tích cực. Bởi những khoản tiền cho vay mua BĐS có giá trị lớn nếu trở thành nợ xấu sẽ thiệt hại rất lớn đối với hệ thống tín dụng của các ngân hàng. NHNN cần có quy định rõ và kiểm soát, tránh tình trạng tiền vẫn đổ vào qua cả kênh trực tiếp và gián tiếp như kênh vay tiêu dùng hoặc xây dựng... " - LS Trương Thanh Đức "Việc siết tín dụng nếu thực hiện chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới thị trường phân khúc cao cấp, hạn chế các hoạt động đối với phân khúc cao cấp và tạo ra xu hướng đầu tư nhiều hơn ở các phân khúc trung cấp và bình dân. Việc khuyến khích phát triển các phân khúc thấp hơn là cần thiết, song không nên vì vậy mà phải hy sinh phân khúc nhà ở cao cấp. Do vậy, chúng ta cần xem xét, không nên để phân khúc này phát triển một cách lệch lạc trên thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh." - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính |
Siết tín dụng bất động sản: Thị trường sẽ lành mạnh hơn?
Kinhtedothi - Dự thảo Thông tư 36/2014/TT-NHNN của NHNN quy định các khoản phải đòi của ngân hàng thương mại đối với khách hàng vay mua nhà, đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%. Quy định này đang gây ra nhiều băn khoăn trong giới đầu tư và các DN bất động sản (BĐS).
Co hẹp tín dụng vào bất động sản
Ngoài tăng hệ số tín dụng rủi ro đối với BĐS, dự thảo còn đưa ra hai phương án điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo xu hướng giảm dần tỷ lệ này xuống còn 30% thay vì hiện nay là 40%. Như vậy, nếu dự thảo Thông tư được thông qua, chắc chắn thị trường BĐS sẽ chịu tác động, nhất là với các chủ đầu tư đổ mạnh vốn vào các dự án cao cấp.
Lần tác động này, theo phân tích của lãnh đạo một DN, đánh thẳng vào cả bên cung và cầu BĐS, hay nói đúng hơn là đánh thẳng cả vào khách hàng và chủ đầu tư. Cũng cần lưu ý là các khoản vay đối với thị trường BĐS thường có nhu cầu sử dụng vốn trung, dài hạn cao nên việc giảm tỷ lệ cho vay đồng nghĩa với nguồn vốn vào thị trường bị co hẹp.
Động thái đi trước, ngăn ngừa rủi ro cho vay BĐS của NHNN được giới chuyên gia cho rằng phù hợp. Ngay trong văn bản đóng góp ý kiến, Bộ Xây dựng cũng đề xuất kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án.
Tại cuộc tọa đàm về tín dụng tiêu dùng gần đây, chuyên gia Cấn Văn Lực đưa ra những con số đáng lưu ý. Theo dữ liệu được NHNN thống kê, đến cuối năm 2018, dư nợ tín dụng tiêu dùng đã đạt khoảng 1,4 triệu tỷ đồng (gấp 6 lần năm 2012), chiếm khoảng 19,4% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, tỷ trọng lớn dư nợ thuộc về cho vay mua nhà, sửa nhà (chiếm tới 40%).
Lo thị trường méo mó
Lãnh đạo một số DN BĐS cho rằng việc siết tín dụng đối với phân khúc nhà, đất cao cấp sẽ khuyến khích các chủ đầu tư phát triển dự án phân khúc vừa túi tiền dưới 2 - 3 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, cũng có những ý kiến cho rằng, khi quy định quá chặt chẽ, cả DN và ngân hàng có thể bắt tay để đối phó nhằm lách quy định và vẫn tiếp tục rót vốn vào BĐS cao cấp.
Đơn cử như thời gian qua, khá nhiều DN địa ốc đều có những động thái bắt tay với các ngân hàng trong việc bảo lãnh các dự án. Tuy nhiên, sự hợp tác này về cơ bản chỉ là hình thức, nhằm tuân thủ pháp luật cũng như xây dựng uy tín với khách hàng, còn thực tế triển khai có nhiều bất cập.
Chẳng hạn, đối với ngân hàng, Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng. Tại Điều 128 về giới hạn cấp tín dụng đã quy định: "Tổng mức dư nợ cấp tín dụng đới với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại, tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại...".
Điều này đồng nghĩa với việc một ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có cho một dự án và không vượt quá 25% cho nhóm các dự án của một DN. Nhưng thực tế các chủ đầu tư bằng cách này hay cách khác, thậm chí ẩn danh dưới dạng phát hành trái phiếu... vẫn rót vốn với tỷ lệ lớn hơn cho DN.
Thực tế, không phải đến bây giờ, mà việc hạn chế tín dụng BĐS vẫn luôn nằm trong lộ trình của NHNN, tín dụng BĐS giảm khá mạnh theo thống kê, song vẫn thấy các dự án mới vẫn đang ùn ùn triển khai với tỷ lệ vốn tự có rất khiêm tốn của chủ đầu tư. “Năng lực tài chính của các chủ đầu tư thường chỉ đảm bảo 20 - 30% vốn đầu tư, vậy nếu không trông chờ vào ngân hàng, thì DN lấy đâu ra tiền?” - một chuyên gia khẳng định.
Với dự thảo đề ra, sẽ khiến người dân muốn mua nhà trên 3 tỷ đồng có thể sẽ phải trả mức lãi suất ngân hàng rất cao. Khi chi phí cấp tín dụng cho các sản phẩm BĐS tăng lên, chắc chắn sẽ được cộng thêm vào giá thành sản phẩm, làm gia tăng áp lực tài chính lên người mua và chủ đầu tư.
