Siết tín dụng BĐS: Đừng để quá muộn

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, cơ quan quản lý nên kiên định với quan điểm đưa ra vì hơn ai hết, chỉ có NHNN mới có đủ số liệu để nắm bắt được tín dụng BĐS đã đến hồi cần “báo động”.

Không phải lực cầu “thực” cải thiện mạnh mẽ

Có hai điểm được chú ý trong dự thảo NHNN đưa ra lấy ý kiến. Thứ nhất, thay đổi hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” từ 150% lên 250%. Thứ hai, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn được điều chỉnh từ 60% xuống 40%.

Đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) năm 2015, ông Nguyễn Văn Kha - Chủ tịch CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco) cho biết, niềm tin của người tiêu dùng đã được cải thiện mạnh, bởi vậy họ đã mạnh dạn vay tiền để mua nhà. Trên thực tế, không phải khả năng tài chính của bên mua được cải thiện mạnh mà đóng góp tích cực cho sự khởi sắc trở lại của thị trường là tín dụng BĐS. Điều này có nghĩa, nếu những nội dung trong dự thảo Thông tư 36 được đưa vào áp dụng, lực cầu cho thị trường sẽ bị tác động rất mạnh.

Hạn chế “bong bóng” do đầu cơ
Không có gì là tăng trưởng nóng mãi mãi. Lĩnh vực BĐS đã đạt được sự phục hồi và tăng trưởng mạnh trong năm 2015, thành ra tốc độ tăng “nóng” này rất khó được duy trì trong năm 2016 này. Việc nâng cao tỷ trọng rủi ro rõ ràng sẽ ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn các chủ đầu tư BĐS trong năm nay và cũng sẽ ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà ở các dự án mà phân khúc người mua chủ yếu là các đối tượng đầu cơ

Chuyên gia tài chính ngân hàng Đinh Thế Hiển

Phân tích một cách định lượng để thấy rõ sự tác động. Trước hết, hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS tăng thêm 100% đồng nghĩa các ngân hàng phải trích lập một tỷ lệ dự trữ tiền tương ứng. Nguồn vốn đổ vào BĐS sẽ giảm tương ứng. Tương tự, việc giảm tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn xuống cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 40% sẽ tác động mạnh đến hầu bao của ngân hàng vì hiện nay vốn huy động của ngân hàng đa phần ở dạng ngắn hạn, dùng để cho vay trung dài hạn. Trong cả hai trường hợp trên, chi phí cho một đồng vốn của ngân hàng sẽ tăng lên bởi lãi suất huy động vốn trung, dài hạn thường cao hơn nhiều so với huy động kỳ hạn ngắn, chưa kể ngân hàng còn phải trả lãi cho một khoản tiền dự trữ khi hệ số rủi ro cho vay BĐS tăng lên.

Hiện, lãi suất cho DN vay để triển khai dự án dao động từ 10 - 12%/năm, lãi suất cho vay mua nhà đối với cá nhân dao động 9 - 11%/năm. Theo tính toán của ông Kha, nếu DN đầu tư dự án ở thời điểm này, tức là thực hiện mọi thủ tục từ đầu, nộp tiền sử dụng đất theo khung giá đất hiện tại và vay vốn ngân hàng thì để có lợi nhuận 10 - 12% cũng đã rất khó. Những DN có lợi thế đa phần đều có quỹ đất sạch từ trước, nộp nghĩa vụ thuế và tiền sử dụng đất ở thời điểm khung giá đất trước đây thấp. Điều đó nói lên điều gì, nếu ngân hàng không tỉnh táo cho vay rất dễ dẫn đến tình trạng DN không trả được nợ. Nợ xấu là điều hiển nhiên.

Tránh sở hữu chéo

Không đề cập thẳng vào câu chuyện lãi suất hoặc tăng trưởng tín dụng nhưng TS Lê Xuân Nghĩa lại chỉ ra một mối lo khác, đó là tình trạng sở hữu chéo và sân sau của các ông chủ ngân hàng. Ông Nghĩa cho rằng, với những chế tài mạnh của cơ quan quản lý, trong những năm qua, tình trạng này đã được giảm thiểu. Giảm thiểu chứ chưa xử lý triệt để vì thế nếu NHNN không có động thái mạnh để chấn chỉnh tình trạng này, mối nguy lớn cho nền kinh tế và hệ thống ngân hàng vẫn còn, bởi tính phản ứng dây chuyền và dễ tổn thương của nó. Cũng có rất nhiều ý kiến quan ngại rằng, năm 2015, tín dụng tăng trưởng mạnh, đạt khoảng 18% nhưng tỷ trọng rất lớn chảy vào BĐS, có thể tiền chảy vào thị trường qua các con đường vòng, song điều này nếu không được chấn chỉnh sẽ dẫn tới tính kém hiệu quả của nền kinh tế, chẳng hạn năng suất lao động của Việt Nam rất thấp vì vốn không chảy vào sản xuất, kinh doanh làm ra sản phẩm mà chảy vào BĐS.

Tư vấn cho khách hàng vay tín dụng tại chi nhánh HDbank Hà Nội. Ảnh: Thanh Hải

Dù theo HoREA, thị trường mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay, nhưng sự hồi phục theo phân tích của giới đầu tư BĐS không đồng đều trên mọi phân khúc và mọi vùng, song nhìn một cách khách quan, đã thiết lập những kỷ lục và đỉnh giá mới. Tình trạng đầu cơ và giá ảo trong nhiều trường hợp đã nảy sinh. Đây có thể là mối nguy cơ lớn đối với thị trường nếu không được kiểm soát kịp thời và sẽ tác động đến tính bền vững của thị trường trong năm 2016.

Tương tự chứng khoán, trước đây đã có rất nhiều ý kiến đề xuất việc tạm hoãn, giãn và nới lỏng quy định với cho vay đầu tư chứng khoán, tuy nhiên Thông tư 36/2014 đã bảo lưu quan điểm ban đầu. Thị trường sau đó vận hành lành mạnh hơn và tránh những câu chuyện “bong bóng” không đáng có. Lần này, BĐS sẽ là lĩnh vực kiểm nghiệm bản lĩnh của các nhà tạo lập chính sách. Cuộc chiến sẽ cam go hơn nhiều vì BĐS mới là túi tiền lớn của nền kinh tế và nhiều ông chủ nhà băng.q

Phòng nợ xấu tương lai
Quy định hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% và nâng tỷ lệ rủi ro với BĐS từ 150% thành 250% cơ bản siết chặt lại kênh đầu tư này. Số liệu thống kê cho thấy, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua. Tín dụng trung dài hạn tăng cao gây áp lực lên NH bởi vốn huy động phần lớn là vốn ngắn hạn. Đặc biệt trong năm 2015 một lượng vốn lớn đổ vào kênh BĐS và các dự án BOT. Đây là điều rất rủi ro và trong năm 2016 NHNN sẽ không để tình trạng này tiếp diễn.

Chuyên gia kinh tế
Cấn Văn Lực