DÒNG SỰ KIỆN. * KỲ HỌP THỨ NHẤT, QUỐC HỘI KHÓA XV * HĐND TP HÀ NỘI KHÓA XVI, NHIỆM KỲ 2021 - 2026 * ĐẠI DỊCH COVID-19 * EURO 2021 * CÙNG KINH TẾ & ĐÔ THỊ CHUNG TAY PHÒNG, CHỐNG DỊCH COVID-19

Siết van tín dụng BĐS: Ngân hàng, doanh nghiệp cùng lo ứng phó

14-03-2016 09:16
Kinhtedothi - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẳng định sẽ có lộ trình và còn dư địa cho tín dụng bất động sản (BĐS), song các ngân hàng và DN đã lên kế hoạch ứng phó một khi Thông tư 36 sửa đổi được ban hành. Thông tư này đang được giới đầu tư địa ốc cho là “siết” tín dụng BĐS.
Vốn sẽ chọn lọc hơn

Góp ý dự thảo sửa đổi Thông tư 36, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, các ngân hàng đồng tình với việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%. Thị trường BĐS đang có dấu hiệu nóng lên, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, nên việc điều chỉnh dòng vốn của ngân hàng vào lĩnh vực này là hợp lý và kịp thời. Tuy nhiên, các ngân hàng thương mại (NHTM) cho rằng, việc thay đổi ngay sẽ gây ảnh hưởng đột ngột tới hoạt động kinh doanh của họ. Trao đổi với báo chí, các lãnh đạo NHTM đều chung nhận định, muốn áp dụng Thông tư 36 sửa đổi từ thời điểm 1/1/2017 thì ngay từ bây giờ, các ngân hàng phải điều chỉnh chính sách kinh doanh mới kịp vì cấu trúc về tài sản nợ, tài sản có của họ rất lớn.
Làm thủ tục vay tín dụng tại chi nhánh Agribank Đông Hà Nội.  	Ảnh: Trần Việt
Làm thủ tục vay tín dụng tại chi nhánh Agribank Đông Hà Nội. Ảnh: Trần Việt
Chỉ tính riêng phần giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% sẽ tác động đáng kể đến dư nợ trung, dài hạn. Theo phân tích của TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính, với dư nợ tín dụng đối với toàn nền kinh tế đến thời điểm hiện tại đạt mức khoảng 4,3 triệu tỷ đồng, nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 buộc các ngân hàng phải giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 40% thì dư nợ trung, dài hạn của các nhà băng buộc giảm xuống ít nhất từ 200.000 - 300.000 tỷ đồng, trong khi phần lớn dư nợ này chảy vào BĐS.

Thực tế, đối chiếu ở tỷ lệ đã “lấp đầy” tại khối NHTM Nhà nước đến 31/12/2015 đã là 33,36%; tại khối NHTM CP thậm chí lên tới 36,9%. Trong khi đó, các khoản vay đầu tư vào lĩnh vực BĐS chủ yếu là trung hạn và dài hạn, đặc biệt các khoản vay tiêu dùng liên quan khá dài từ 5 năm, 10 năm, thậm chí dài hơn. Điều này theo lãnh đạo một ngân hàng, là đã tác động đến lãi suất huy động. Cụ thể, một số ngân hàng nhanh chân nâng mạnh lãi suất các kỳ hạn dài lên cao để chuẩn bị trước cho khả năng giảm giới hạn nói trên; tăng nguồn vốn huy động kỳ hạn dài để đỡ tín dụng trung, dài hạn.
Khi tín dụng vào BĐS được kiểm soát tốt hơn, giúp thị trường phát triển bền vững hơn, bản thân các DN cũng sẽ cẩn trọng trong việc cơ cấu sản phẩm trong đầu tư.
Ông Trịnh Ngọc Thành 
Tổng Giám đốc Công ty CP Du lịch thương mại và Đầu tư Thủ đô

Ngoài ra, NHNN dự kiến nâng hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” từ 150% lên 250%. Đây là một giới hạn kỹ thuật, nếu tăng lên như vậy sẽ có tác động trực tiếp tới tổng tài sản có rủi ro của các NHTM, liên quan việc xác định hệ số an toàn vốn (CAR).  Vì thế, để có thể cho vay ra nhiều hơn, các ngân hàng buộc phải tăng vốn điều lệ; hoặc tăng lãi suất huy động ở kỳ hạn dài để thu hút tiền nhàn rỗi, cân đối lại nguồn vốn mới đảm bảo được quy định nói trên.

Giảm lệ thuộc tiền vay

Thông tư 36 sửa đổi đưa vào thực tế là một bước để sàng lọc thị trường. Bởi cả hai công cụ giảm tỷ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250% rõ ràng sẽ điều tiết dòng vốn vay vào các dự án uy tín, các DN chuyên nghiệp. Thông tin mà NHNN gửi đến báo chí hôm 8/3 khẳng định, dù Thông tư 36 có được sửa đổi thì vẫn còn dư địa để các ngân hàng tiếp tục cho vay kinh doanh BĐS với số vốn bổ sung lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh BĐS có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để các tổ chức tín dụng rót vốn đầu tư hay không; lựa chọn DN nào, dự án nào để cho vay là việc của các NHTM.

Theo ông Phạm Quốc Thanh - Phó Tổng Giám đốc HDBank, việc sửa đổi Thông tư 36 (nếu có) sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà đã ký hợp đồng vay tín dụng với các ngân hàng bởi theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, một khi các dự án BĐS được cam kết tài trợ, các ngân hàng sẽ thực hiện đúng cam kết, tài trợ đủ nguồn vốn để dự án hoàn tất và giao nhà cho người mua. “Do vậy, người mua nhà hoàn toàn có thể yên tâm với các dự án BĐS đã được các ngân hàng tài trợ và bảo lãnh” - ông Thanh khẳng định.

Tuy nhiên, ông Thanh cũng dự báo tốc độ phát triển của thị trường BĐS có thể chậm lại so với giai đoạn trước đó do nguồn vốn tài trợ từ trực tiếp ngân hàng vào các dự án sẽ bị hạn chế. Do đó, các chủ đầu tư sẽ tập trung hoàn thành các dự án đã khởi động và đang dang dở để hoàn tất việc giao nhà cho người mua, và sẽ phải cân nhắc kỹ hơn đối với việc triển khai các dự án mới.

Ở góc độ DN, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt cho biết: “Hiện, DN đang tập trung kinh doanh dự án hiện tại và nguồn vốn cũng đã thu xếp xong, nên không ảnh hưởng gì nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được thông qua. Tuy nhiên, để khởi động dự án mới, chúng tôi sẽ phải tính toán nhiều hơn nữa. Quy định mới sẽ khó khăn cho cả DN và nhà đầu tư”.

Nhiều DN đang xây dựng kế hoạch triển khai mới trong năm 2016 cũng phải lên phương án để điều chỉnh phù hợp với tình hình tín dụng hiện tại. Tổng Giám đốc một DN BĐS lớn tại Hà Nội chia sẻ, trong tình hình hiện tại cần phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh. Định hướng bán hàng của DN là hướng đến những khách hàng có nhu cầu ở thật. Bên cạnh đó, việc hợp tác toàn diện với quỹ đầu tư cũng giúp DN có nguồn tài chính mạnh và tiếp cận được nguồn vay ưu đãi thay vì phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Điều này nhằm kiểm soát tín dụng tốt hơn, tăng tính thanh khoản và đảm bảo được chất lượng các dự án triển khai.

Theo NHNN, đến nay, khi thị trường BĐS đã qua giai đoạn khó khăn nhất, nguồn tín dụng đã hoàn tất vai trò “vốn mồi”, ngoài tín dụng, thị trường BĐS đang thu hút nguồn vốn từ dân cư, rồi vốn đầu tư nước ngoài, kiều hối... Ngoài tín dụng, các chính sách về thuế, tài khóa, đất đai… phải hài hòa thì thị trường BĐS mới phát triển bền vững được.
Sửa Thông tư 36 nhằm hạn chế các hoạt động kinh doanh, mua qua bán lại, đầu cơ, để giảm thiểu khả năng xuất hiện bong bóng như giai đoạn tăng trưởng nóng như trước kia. Khi các NHTM bị siết, họ sẽ tự cân đối đầu ra kỹ hơn để bảo đảm an toàn vốn. Dự thảo vẫn đang lấy ý kiến góp ý, còn lộ trình áp dụng để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, hệ thống tín dụng hoạt động hiệu quả là điều NHNN sẽ cân nhắc.
Ông Phạm Huyền Anh -  Vụ trưởng Vụ Chính sách an toàn hoạt động ngân hàng
TAG: