Sử dụng hiệu quả quỹ đất dịch vụ tồn đọng: Cần cơ chế linh hoạt và quản trị minh bạch

Vướng mắc về pháp lý

Đất dịch vụ hình thành từ chính sách giao đất hoặc cho thuê đất nhằm bồi thường, hỗ trợ người dân khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng khu đô thị, cụm công nghiệp, hạ tầng giao thông… Tuy nhiên, việc bố trí đất dịch vụ không diễn ra đồng bộ với tiến độ thu hồi đất, dẫn đến tình trạng tồn đọng kéo dài ở nhiều nơi, một bên là người dân đã giao đất nông nghiệp phục vụ phát triển hạ tầng đang chờ đợi quyền lợi từ nhiều năm; một bên là chính quyền địa phương gặp nhiều vướng mắc về quy hoạch, pháp lý và bố trí quỹ đất.

Đơn cử tại Hà Nội, nhiều xã như Hoài Đức, Đan Phượng, Mê Linh… vẫn có hàng nghìn suất đất dịch vụ chưa thể giao cho người dân do vướng quy hoạch chi tiết, chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, hoặc còn tranh chấp về chỉ tiêu phân bổ. Hay tại Bắc Ninh, Hưng Yên… nhiều khu đất dịch vụ nằm xen kẹt trong khu dân cư, thiếu đường giao thông, không thể đấu nối hạ tầng.

“Việc tồn đọng đất dịch vụ gây ra ba hệ lụy lớn: Lãng phí tài nguyên đất; tạo nguy cơ phát sinh xây dựng tự phát, lấn chiếm; làm méo mó thị trường BĐS do chưa đủ điều kiện pháp lý. Trong khi nhu cầu nhà ở, sản xuất – kinh doanh của người dân rất lớn, quỹ đất dịch vụ lại nằm im, đây là nghịch lý rất cần được tháo gỡ bằng cơ chế pháp lý linh hoạt hơn” - chuyên gia đô thị học TS Trần Như Quân phân tích.

Theo tổng hợp của các địa phương, các vướng mắc lớn nhất liên quan đến đất dịch vụ gồm: Thứ nhất, do quy hoạch chi tiết chưa đồng bộ, nhiều khu vực trước đây chưa lập quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để bố trí đất dịch vụ; việc điều chỉnh quy hoạch theo nhu cầu phát triển mới khiến địa phương không có quỹ đất phù hợp.

Thứ hai, để giao được đất dịch vụ, địa phương phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, điện – nước, thoát nước… nhưng nhiều nơi thiếu nguồn vốn hoặc chậm bố trí vốn từ ngân sách. Thứ ba, là đất dịch vụ thường được xác định sau khi các dự án đô thị được phê duyệt, nhưng quỹ đất sạch trong phạm vi địa bàn đôi khi không còn, buộc phải điều chỉnh sang vị trí khác, kéo dài thời gian chuẩn bị.

Thứ tư, là thiếu hướng dẫn thống nhất về trình tự, thủ tục, một số thủ tục như xác nhận đối tượng được hưởng đất dịch vụ, công khai danh sách, phê duyệt phương án giao đất… không thống nhất giữa các địa phương, dẫn đến tồn đọng hồ sơ. Thứ năm, do việc xác định thời điểm thu hồi đất, diện tích bị thu hồi hoặc đối tượng được hưởng đất dịch vụ đôi khi không rõ ràng, phát sinh khiếu kiện kéo dài, khiến chính quyền chưa thể thực hiện giao đất.

Cần minh bạch trong công tác quản trị và quy hoạch

Theo chuyên gia về quy hoạch đô thị ThS. KTS Trần Tuấn Anh, để khơi thông nguồn lực đất dịch vụ đang bị “đóng băng”, cần một hệ thống giải pháp đồng bộ, vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính quản trị và tài chính. Trước hết, cần rà soát tổng thể, chuẩn hóa hồ sơ đất dịch vụ nhằm loại bỏ những hồ sơ không đủ điều kiện, làm rõ các trường hợp tranh chấp; việc áp dụng cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống quản lý điện tử sẽ minh bạch hóa toàn bộ quá trình, tránh phát sinh tiêu cực trong khâu xét duyệt.

Đặc biệt, cần sớm hoàn thiện hạ tầng để sớm bàn giao cho người dân, những khu đất dịch vụ đã xác định vị trí cụ thể cần tập trung nguồn lực để xây dựng hạ tầng. Có thể áp dụng các mô hình huy động vốn như: đấu giá một phần quỹ đất; xã hội hóa đầu tư hạ tầng; sử dụng ngân sách cấp xã hoặc chương trình mục tiêu… khi hạ tầng được hoàn thiện, người dân có thể sử dụng đất đúng mục đích.

Cùng với đó, là minh bạch hóa toàn bộ quy trình giao đất, tất cả các bước từ xét duyệt đối tượng, công bố vị trí đất, phê duyệt phương án giao đất, tiến độ giải phóng mặt bằng, đến đầu tư hạ tầng cần được công khai trên cổng thông tin điện tử của địa phương; cơ chế giám sát cộng đồng cũng cần được tăng cường. Một trong những bất cập của đất dịch vụ là người dân nhận đất nhưng việc khai thác giá trị không được định hướng rõ ràng.

“Các địa phương nên bố trí quỹ đất phù hợp theo hướng linh hoạt, thay vì chỉ bố trí đất dịch vụ tại vị trí thu hồi đất, có thể bố trí đất dịch vụ tại vị trí khác trong địa bàn nếu phù hợp quy hoạch; chuyển từ giao đất sang cho thuê đất dài hạn đối với những khu vực không phù hợp để xây dựng nhà ở; xem xét quy đổi sang tiền trong trường hợp không còn quỹ đất phù hợp… Cơ chế linh hoạt về vị trí và hình thức bồi thường sẽ giúp địa phương chủ động hơn trong việc giải quyết tồn đọng, đồng thời giảm áp lực về quỹ đất” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, luật sư Trịnh Hữu Đức (Hội Luật gia Việt Nam) cho rằng, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn đã đi vào cuộc sống, việc sớm đưa quỹ đất dịch vụ tồn đọng vào sử dụng càng trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – người dân – doanh nghiệp, đồng thời phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội. Nhưng để làm giải quyết được bài toán này vẫn cần phải ban hành hướng dẫn chi tiết về đất dịch vụ; quy định rõ hơn về việc quy đổi đất dịch vụ sang tiền; cho phép địa phương linh hoạt trong việc bố trí quỹ đất ở khu vực lân cận; bổ sung cơ chế sử dụng đất dịch vụ vào các dự án chỉnh trang đô thị…

“Khi được khai thác hợp lý, đất dịch vụ không chỉ là một hình thức hỗ trợ người dân khi Nhà nước thu hồi đất mà còn là một nguồn lực kinh tế quan trọng cho địa phương. Với quy hoạch hợp lý, các khu đất dịch vụ có thể trở thành những dãy phố thương mại, dịch vụ, khu buôn bán – tiểu thủ công nghiệp, chuỗi cửa hàng phục vụ khu đô thị mới, hay các mô hình kinh doanh gia đình tạo việc làm bền vững. Quan trọng hơn là xử lý dứt điểm đất dịch vụ tồn đọng sẽ tạo ra sự ổn định xã hội, mở ra quỹ đất phát triển đô thị” – luật sư Trịnh Hữu Đức cho hay.

Đất dịch vụ tồn đọng là vấn đề đã kéo dài nhiều năm nhưng hoàn toàn có thể được giải quyết khi Nhà nước, chính quyền địa phương và người dân cùng đồng thuận. Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ và nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn, việc sử dụng hợp lý đất dịch vụ không chỉ là trách nhiệm của chính quyền mà còn là cơ hội để tạo dựng những giá trị phát triển bền vững cho cộng đồng.