Kinh nghiệm quản lý nhà chung cư của các đô thị tiên tiến thật sự rất đáng để chung ta học hỏi. Theo hội đồng chuyên gia của Kinh tế & Đô thị, tại các nước này, BQT có thể được hiểu là ban giám đốc một “công ty CP” trong đó cổ đông là toàn bộ chủ sở hữu. Ở Hongkong hay bang Victoria, Australia, “công ty CP” này được gọi là Hiệp hội các chủ sở hữu - Owners’ Corporation (viết tắt là OC) đóng vai trò quyết định mọi vấn đề của quản lý chung cư, có con dấu và tư cách pháp nhân. Luật của Ireland ghi rõ là Công ty quản lý của chủ sở hữu - Owners’ Management Company.
|
| Nhân viên kinh doanh bất động sản giới thiệu đến khách hàng một dự án nhờ ở tại Hà Nội. Ảnh: Chiến Công |
Có thể lấy ví dụ điển hình cho bạn dễ hình dung tại Hongkong, các công trình chung cư được quản lý bởi Hiệp hội các chủ sở hữu (Owners’ Corporation - OC), Ban quản lý (Management Committee – MC) và công ty quản lý thông qua Hợp đồng thỏa thuận chung giữa tất cả các chủ sở hữu, công ty quản lý và chủ đầu tư. Về vấn đề tài chính, Ban quản lý chuẩn bị ngân sách hằng năm, chia làm quỹ chung và quỹ dự phòng. Ngân sách gồm tất cả các loại chi phí quản lý hằng tháng; tiền lương, quỹ tiết kiệm bắt buộc và bảo hiểm lao động cho những người quản lý, chi phí bảo trì các thiết bị và các khu vực chung; chi phí vệ sinh, vật dụng vệ sinh; chi phí điện nước cho các khu vực chung, điện thoại, văn phòng phẩm…; bảo hiểm cháy nổ, rủi ro và quỹ dự phòng (để đáp ứng các chi phí bất ngờ hoặc trường hợp khẩn cấp như nổ đường ống nước, mất điện…).
Các khoản chi trên 200.000 đô la Hongkong (khoảng 500 triệu VND) hoặc tương đương 20% ngân sách quản lý hằng năm phải đấu thầu và thông báo công khai trên báo chí. Định kỳ 3 tháng, thủ quỹ chuẩn bị báo cáo tóm tắt thu - chi và trình bày tại vị trí nổi bật của tòa nhà trong 7 ngày của tháng tiếp theo. Các thông tin khác cần thông báo tại vị trí nổi bật của tòa nhà gồm thông báo họp Ban quản lý, thông báo họp Hiệp hội chủ sở hữu, biên bản các cuộc họp, các pháp lý liên quan đến Hiệp hội chủ sở hữu. Các văn bản có thể copy và chuyển đến các chủ sở hữu gồm biên bản họp của Ban quản lý hoặc Hiệp hội chủ sở hữu, báo cáo tài chính, tóm tắt thu - chi, chính sách bảo hiểm và các biên nhận liên quan. Chủ sở hữu không trả chi phí, Ban quản lý có thể khiếu nại ra tòa án Small Claims Tribunal của chính quyền với các khoản tiền không quá 50.000 đô la Hongkong (khoảng 140 triệu VND). Điều này đảm bảo tính công bằng cho các chủ sở hữu trong chung cư.
Quỹ bảo trì hay quỹ dự phòng của nhiều hộ dân đóng góp là một quỹ lớn. Vì thế, hoạt động quỹ với quy chế rõ ràng, minh bạch cùng các chế tài theo pháp luật sẽ tránh các tiêu cực, tham nhũng. Tuy nhiên, tại Việt Nam, khi nào đồng bộ được việc thanh toán qua ngân hàng, mới áp dụng được mô hình nói trên. Hiện nay, Việt Nam đang duy trì lượng tiền mặt rất lớn, khiến BQT dễ nảy sinh lòng tham và nhũng nhiễu khi chủ động thu – chi.
