Vẫn còn những băn khoăn...
Bước sang năm 2023, nguồn cung sản phẩm BĐS trên địa bàn cả nước nói chung và Thủ đô Hà Nội nói riêng tiếp tục giảm sút mạnh, do những rào cản pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để nên chính quyền chưa thể cấp phép cho các dự án mới; đồng thời việc thiếu vốn đầu tư nên nhiều dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng... điều đó kéo theo giá bán các sản phẩm BĐS liên tục leo thang.
Cụ thể, số liệu khảo sát thị trường từ các tổ chức nghiên cứu BĐS, bước sang quý IV/2023, nguồn cung sản phẩm nhà ở mới tại Hà Nội giảm tới 47% so với quý III và 65% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, giá bán ở thị trường sơ cấp bình quân ghi nhận 54 triệu đồng/m2, tăng 2% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ, khu vực phía Đông Thủ đô: Gia Lâm, Long Biên... được ghi nhận có sự gia tăng cao nhất trong năm 2023, khi giá biệt thự và nhà liền kề chạm ngưỡng trên 200 triệu đồng/m2.
Như vậy, thị trường nhà ở của Hà Nội đã ghi nhận 19 quý tăng giá liên tiếp, đáng chú ý thời điểm này đã cao hơn 77% so với quý I/2019. Đáng nói, địa bàn Thủ đô dân số hiện có khoảng trên 10 triệu người, trong đó 60 - 70% thuộc nhóm thu nhập trung bình, với tình hình giá nhà như vậy khó có khả năng chi trả tài chính để được sở hữu một sản phẩm nhà ở, kéo theo công tác bảo đảm an sinh xã hội của chính quyền TP cũng gặp nhiều thách thức.
Trong khi đó, tại Kỳ họp thứ 14, HĐND TP Hà Nội khóa XVI mới đây, các đại biểu đã thống nhất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2014 trên địa bàn được chia thành 5 khu vực, với mức tăng bình quân ở các quận là 17%, huyện khoảng 22%, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) dao động từ 2% ở địa bàn cấp huyện và cao nhất là 3% ở quận lõi (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng).
“Các quốc gia trên thế giới sử dụng nhiều phương pháp định giá đất khác nhau, nhưng hệ số K thì riêng Việt Nam sử dụng, do đó tôi cho rằng đây là phương án kém thuyết phục cả về khoa học lẫn thực tiễn vì nó không theo kịp với biến động thực tế của thị trường. Bên cạnh đó, với việc thị trường BĐS ở Việt Nam nói chung còn thiếu tính ổn định, minh bạch, lành mạnh và chưa được kiểm soát an toàn thì việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất vẫn xảy ra tình trạng thị trường 2 giá và có thể dẫn đến thúc đẩy tăng giá của các sản phẩm” - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến Thỏa đánh giá.
Nhưng là để hài hòa lợi ích các bên
Xoay quanh vấn đề này, trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho biết, đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng có quyết định đến giá thành sản phẩm của một dự án BĐS.
Nhưng mỗi dự án khác nhau thì có giá thành khác nhau vì nó phụ thuộc vào cơ cấu và tỷ trọng chi phí về đất, bình quân sẽ chiếm khoảng 10% giá căn hộ chung cư, 20 - 30% nhà liền kề và khoảng 50% biệt thự ở khu vực đô thị, đặc biệt những vị trí giá đất cao thì tiền sử dụng đất chiếm phần lớn giá thành; còn ở khu vực nông thôn thì cơ cấu, tỷ trọng chi phí tiền sử dụng đất sẽ thấp hơn đô thị.
“Thời gian gần đây, giá đất ở tất cả các địa phương trên cả nước đều được điều chỉnh theo chiều hướng tăng, bình quân năm sau cao hơn năm trước từ 15 - 20%. Nhưng nếu tính toán cụ thể chi phí về tiền sử dụng đất của một dự án BĐS vào giá bán sản phẩm, thì mức tăng như vậy chỉ làm các sản phẩm BĐS tăng bình quân 2 - 3%” - ông Nguyên Trọng Ninh nhìn nhận.
Nhiều ý kiến khác cũng cho rằng, thời gian gần đây việc giá BĐS liên tục leo thang là do hệ quả của hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS không theo kịp với thực tế phát triển của thị trường; cùng với đó là sự kiểm soát lỏng lẻo của các cơ quan chức năng dẫn đến việc giới đầu cơ BĐS lợi dụng thông tin quy hoạch mở rộng đô thị, chuẩn bị xây dựng các dự án hạ tầng giao thông, khu đô thị mới, nhà ở... gây nhiễu thị trường với chiêu trò “thổi giá” nhằm thu lợi nhanh. Ngoài ra, yếu tố về dịch bệnh, xung đột vũ trang ở một số khu vực trên thế giới khiến giá nguyên liệu, vật liệu tăng cao cũng tác động đến chi phí đầu vào của dự án nhà ở dẫn đến giá bán tăng theo.
“BĐS là ngành kinh tế quan trọng của đất nước, chiếm khoảng 5 - 10% GDP hiện nay, nên có thể khẳng định BĐS tăng trưởng thì kinh tế mới tăng trưởng. Chúng ta thường đổ lỗi giá BĐS tăng do tác động từ cơ chế, chính sách của Nhà nước và chủ đầu tư. Nhưng đánh giá một cách khách quan, những yếu tố này chỉ góp được một phần trong tổng thể, việc tăng giá chính là ý chí của toàn bộ những chủ thể tham gia thị trường, ngay cả những người dân mua nhà để ở không phải kinh doanh họ cũng luôn mong muốn tài sản của mình được tăng giá” - Người sáng lập kiêm Giám đốc điều hành Remaps Lê Minh Đức phân tích.
Hiện nay giá nhà đất được giao dịch trên thị trường có khác biệt lớn so với mức giá được quy định trong bảng giá đất do các địa phương ban hành, hay nói cách khác, bảng giá và khung giá thấp hơn nhiều thực tế. Điều này được thể hiện rõ ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, để thu hẹp khoảng cách này, hằng năm mỗi địa phương đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán tài chính và các nghĩa vụ liên quan đến đất, điều này là cần thiết nhằm bảo đảm nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và tình hình thực tế của địa phương.
Trưởng bộ phận Thẩm định giá (Công ty Savills), Linh Trần
Trong khi đó, theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được chính quyền các địa phương xây dựng để làm cơ sở xác định giá đất cho từng vị trí cụ thể trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt, đối với những dự án đầu tư công việc sử dụng hệ số K là một khâu vô cùng quan trọng, thể hiện sự minh bạch trong bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
“Thời gian qua, 70% các vụ kiện tụng tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai, cũng xuất phát từ việc bồi thường chưa thỏa đáng. Vì vậy tôi cho rằng, với một đô thị có tốc độ đô thị hóa và phát triển nhanh như Thủ đô
Hà Nội việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất nhằm mục đích kéo gần hơn bảng giá đất của Nhà nước tới giá thị trường phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là hoàn toàn hợp lý, nó sẽ giúp bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích giữa các bên liên quan, hạn chế khiếu kiện, tranh chấp xảy ra” - ông Nguyễn Thế Điệp cho hay.
