Hội nghị có sự tham dự của Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, Phó Thống đốc thường trực NHNN Đào Minh Tú, các Vụ chức năng NHNN, đại diện lãnh đạo các ngân hàng thương mại.
Kiến nghị giảm lãi suất, giãn nợ
Tổng Giám đốc Vinhomes Phạm Thiếu Hoa nêu ra 3 vướng mắc. Về mục đích vay vốn, liên quan đến mục đích mua bán hay đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A. Theo ông Phạm Thiếu Hoa, trên quan điểm thận trọng, các ngân hàng không tài trợ cho hoạt động này và quy vào diện cho vay mua cổ phiếu, cổ phần và bị hạn chế bởi thông tư 2022.
“Trong đầu tư BĐS, có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu DN còn tốt thì DN có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này. Nhưng hiện tại, chúng tôi mong muốn NHNN xem xét thêm”- Tổng Giám đốc Vinhomes kiến nghị.
Thứ hai, về lãi suất vay vốn. BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. BĐS với các các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc hạn chế room tín dụng cho vay BĐS cũng bị hạn chế đẩy lãi suất cho vay tăng lên.
Thứ ba, việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của BĐS còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường. “NHNN nên xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như những khoản vay thông thường trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khan”- ông Phạm Thiếu Hoa nhấn mạnh.
Trên cơ sở đó, đại diện Vinhomes đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ những quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS. Bên cạnh đó, cần bổ sung cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.
Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land Lê Trọng Khương đồng tình, lãi suất hiện nay đang ở mức rất cao. Các nhà đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam từ trước đây gần như hiện tại họ không tham gia đầu tư và đang ở tâm thế chờ đợi. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm được đưa ra thị trường.
"Chúng tôi đề xuất NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các DN tạo ra sản phẩm vừa túi tiền cho người dân", ông Lê Trọng Khương nói. Đại diện tập đoàn Sungroup mong muốn có cơ chế riêng cho BĐS du lịch. "Cần coi đây là một ngành sản xuất kinh doanh nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải hạn chế, kiểm soát chặt chẽ. Điều này sẽ tháo gỡ tất cả vấn đề về vốn vay, lãi suất. Hiện, lãi suất người mua đang ở mức 14-17%/năm, chủ đầu tư cũng lên đến 14%/năm, chi phí tài chính cao dẫn đến hiệu quả đầu tư không có", vị này nhấn mạnh.
Bà Đỗ Thị Phương Lan - Phụ trách tư vấn Dự án tái cấu trúc Novaland cho biết, khi làm việc với chủ nợ là các tập đoàn quốc tế, tất cả đều thống nhất những khó khăn hiện nay là rủi ro hệ thống, rủi ro của toàn thị trường.
Do đó, các bên chấp thuận phương án cơ cấu lại khoản nợ cho phù hợp hơn với tình hình đang diễn ra ở Việt Nam, hỗ trợ DN không rơi vào tình trạng vỡ nợ hay vi phạm, vi phạm chéo các khoản vay.
Tuy nhiên, khi tạm thời thỏa thuận xong với chủ nợ quốc tế, DN lại gặp khó khăn khi làm việc với các chủ nợ trong nước. "Chúng tôi hi vọng NHNN xem xét cho các tập đoàn BĐS được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong 24-36 tháng", bà Đỗ Thị Phương Lan nêu ý kiến.
Cùng chung đề nghị này, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land Lê Trọng Khương đề nghị "NHNN cho phép cơ cấu, giãn nợ để tránh trường hợp nhảy nợ. Điều này đồng thời sẽ hỗ trợ cho việc giải ngân các khoản nợ tiếp theo để DN sản xuất, kinh doanh".
Ách tắc pháp lý
Theo ông Lê Trọng Khương, ách tắc pháp lý trong báo cáo NHNN cũng đã nêu rõ diễn rất lâu, rất nhiều dự án bất động sản, đặc biệt ở phía Nam, khi có thống kê của các ngân hàng thương mại vừa rồi cũng có báo cáo, ách tắc pháp lý dự án phía Nam rất lớn, ví dụ như TP Hồ Chí Minh có mấy nghìn trường hợp, TP Hà Nội chỉ có khoảng 350 trường hợp. Ách tắc pháp lý này chính là một trong những nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao.
Riêng với Novaland, do đặc thù tập trung phát triển các đô thị vệ tinh, cần nhiều nguồn vốn để đầu tư hạ tầng với thời gian thu hồi vốn dài hơi, bà Đỗ Thị Phương Lan kiến nghị các cơ quan quản lý có chính sách tín dụng riêng kèm hướng dẫn chi tiết, thay vì đánh đồng với các dự án BĐS riêng lẻ tại các thành phố lớn.
Các DN cũng kiến nghị, cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và NHNN. Thời gian vừa rồi trải qua cuộc khủng hoảng về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, chúng tôi đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.
Ngoài ra, DN cũng đang gặp khó khăn trong phát triển condotel do vướng mắc về tín dụng đối với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. "Chúng tôi đề nghị NHNN nghiên cứu xem xét có phương án cho vay với condotel và các loại hình nhà ở thương mại nói chung", bà Đỗ Thị Phương Lan nói thêm.
Đại diện Sungroup cho biết, đang có hơn 100 luật, nghị định, thông tư khác nhau liên quan đến kinh doanh bất động sản với nhiều chồng chéo, mâu thuẫn. Dù các bộ, ngành thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn không theo kịp thực tế. Đơn cử với loại hình condotel như tập đoàn đang đẩy mạnh, hiện chưa có cơ chế nào để huy động nguồn lực, chưa kể sự chồng chéo trong các văn bản pháp lý dẫn đến vướng mắc trong thực thi của cơ quan quản lý địa phương.
"Chúng tôi đề nghị có hành lang pháp lý thông thoáng, loại bỏ hết các chồng chéo để doanh nghiệp và khách hàng có kênh đầu tư, kinh doanh hiệu quả, tạo nguồn lực cho xã hội", đại diện Sungroup nêu ý kiến.
Sẽ giảm lãi suất, tháo gỡ khó khăn cho bất động sản
Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho rằng: “Các ngân hàng thương mại và DN, tập đoàn BĐS đều là quan hệ cộng sinh, hai bên cùng hợp tác chia sẻ để tháo gỡ khó khăn chung. Mối quan hệ này được ví như chung một chiếc thuyền, thuyền chìm thì DN chìm, ngân hàng cũng chìm. Thuyền chạy nhanh, DN thắng lợi, ngân hàng thắng lợi.
Lãnh đạo NHNN cũng nêu, sự an toàn hệ thống tổ chức tín dụng rất quan trọng, trong khi đó, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tiềm ẩn rủi ro không chỉ với dự án không trả được nợ mà cả với dự án có hiệu quả, đủ điều kiện vay vốn do đặc tính tín dụng với bất động sản là trung, dài hạn, số tiền lớn, trong khi huy động vốn của các tổ chức tín dụng lại ngắn hạn. Do đó, nếu không kiểm soát tốt, các tổ chức tín dụng sẽ phải đối mặt với rủi ro thanh khoản.
Mặc dù vậy, theo điều hành của NHNN, chính sách tín dụng với BĐS có định hướng theo hướng ưu tiên các phân khúc mà Chính phủ khuyến khích.
Thông tin tại hội nghị, theo Tổng Giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng, cho đến hết 31/12, dư nợ BĐS chiếm trên 20% ngân hàng bao gồm cả cho vay DN phát triển và cá nhân. Trong năm 2022, tín dụng BĐS tăng 17%. Do vậy, ngân hàng đã không để lĩnh vực BĐS thiếu room. Trong đó, cho vay đối với cá nhân chiếm 90% và 10% cho với các DN đầu tư BĐS. Đáng chú ý, dư nợ BĐS khu công nghiệp tăng 4 lần trong năm 2022 do tiềm năng của ngành nghề này.
Đại diện Vietcombank cũng cho biết, ngay trước cuộc họp này, tổng giám đốc các ngân hàng thương mại đã nhóm họp và thống nhất giảm lãi suất huy động nhằm giảm lãi suất cho vay nói chung và lãi suất cho vay BĐS nói riêng.
Đại diện một số ngân hàng cũng cho biết, định vị phân khúc khách hàng trong từng khu vực cũng như đáp ứng được nhu cầu của khách hàng.
Tại Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 1, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo NHNN gỡ khó tín dụng bất động sản. Ngoài tín dụng cho BĐS, lãnh đạo Chính phủ lưu ý dòng vốn của các nhà băng phải "chảy" vào các lĩnh vực ưu tiên, sản xuất, kinh doanh. Các ngân hàng cũng phải giảm chi phí để ổn định lãi suất, giảm lãi suất cho vay.
Thủ tướng giao Bộ Tài chính rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu DN, nhất là trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm nay. "Biện pháp xử lý phù hợp trên tinh thần "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ", bảo đảm tuyệt đối an toàn, an ninh thị trường tài chính, tiền tệ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư", nghị quyết phiên họp Chính phủ nêu.
