Thanh khoản chậm nhưng giá shophouse ở Hà Nội vẫn tăng cao

Giá bán tăng vọt

Thời gian gần đây, thị trường giá bán shophouse ở Hà Nội đang liên tục tăng cao. Cụ thể, tại quận Hà Đông mức tăng phổ biến từ 30 - 40%, thậm chí có nơi tăng giá đến hơn 70%. Đơn cử, một căn shophouse tại đường Tố Hữu có diện tích 91m2 đang được chào bán với giá 36 tỷ đồng, tương đương gần 400 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đầu năm 2024, giá của căn shophouse này chỉ khoảng 11 tỷ đồng, tức giá đã tăng 73,6%.

Tại quận Long Biên, nhiều căn shophouse có mức tăng giá mạnh lên tới 50%, một căn shophouse 90m2 tại phường Ngọc Thụy đang được chào bán với mức giá 25,6 tỷ đồng, tương đương 284,44 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng 59,8% trong vòng một năm qua. Hay một căn khác tại phường Thạch Bàn có diện tích 266m2, đang được chào giá 45 tỷ đồng, tức 168 triệu đồng/m2, tăng khoảng 31% so với cùng kỳ năm 2024.

Bất chấp mức giá leo thang, nhiều shophouse hiện vẫn trong tình trạng khó cho thuê hoặc bỏ trống kéo dài. Anh Hoàng Sinh (một nhà đầu tư shophouse) cho biết, dù ế ẩm nhưng nhiều căn shophouse tại Hà Nội lại đang được chào bán với mức giá khá cao, dao động từ 20 - 30 tỷ đồng/căn.

“Thị trường đang có dấu hiệu chững lại khi nhu cầu thực giảm mạnh nhưng giá shophouse vẫn neo ở mức cao. Chưa kể, tỉ suất sinh lời của shophouse cũng rất thấp, hiện chỉ ở mức trên dưới 1%/năm, thấp hơn nhiều so với mức bình quân gửi tiết kiệm (lãi suất huy động tại các ngân hàng hiện tại ở mức bình quân 6 - 9%/năm) khiến nhiều nhà đầu tư dè dặt xuống tiền với phân khúc này” - anh Hoàng Sinh chia sẻ.

Từng có ý định đầu tư vào phân khúc shophouse, anh Nguyễn Mạnh (37 tuổi, sống tại quận Tây Hồ) cho biết, mới đây đã hỏi mua một căn nhà phố thương mại tại Long Biên, diện tích gần 100m² với mức giá 27,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 277,2 triệu đồng/m². Điều khiến anh bất ngờ là chỉ vài tháng trước, căn nhà này còn được rao bán với giá 24,8 tỷ đồng. “Shophouse vốn được định vị là sản phẩm cao cấp, giá nhỉnh hơn nhà phố là điều dễ hiểu. Nhưng mức tăng chóng mặt trong thời gian ngắn, trong khi nhu cầu khai thác lại yếu, khiến tôi phải cân nhắc kỹ”, anh Nguyễn Mạnh chia sẻ.

Cần chiến lược đầu tư dài hơi

Theo Giám đốc cấp cao CBRE, chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An, tính đến cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp shophouse đạt trung bình sấp xỉ 214 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), cao hơn 22% so với giá bán thứ cấp trung bình của biệt thự và liền kề. Tốc độ tăng giá của shophouse cũng có xu hướng cao hơn so với tốc độ tăng giá của phân khúc biệt thự, liền kề.

Mặc dù được đánh giá là phân khúc giàu tiềm năng, nhưng shophouse cũng là loại hình BĐS “kén khách”. Việc khai thác hiệu quả phụ thuộc lớn vào mật độ cư dân và dịch vụ thương mại của khu vực xung quanh. Tại nhiều khu đô thị mới, tỷ lệ lấp đầy còn thấp, khiến các dãy shophouse rơi vào cảnh cửa đóng then cài.

Anh Thanh Hải (môi giới BĐS) cho biết, hiện nay phần lớn người mua shophouse là nhà đầu tư “trường” vốn, không phụ thuộc dòng tiền cho thuê hàng tháng mà kỳ vọng tăng giá theo chu kỳ. “Chẳng hạn, một căn shophouse ở quận Hoàng Mai từng được mua với giá 15 tỷ đồng năm 2023, cho thuê được 20 - 30 triệu đồng/tháng. Nhưng đến nay, giá căn nhà đã tăng lên 20 - 25 tỷ đồng. Với những nhà đầu tư dài hạn, đây vẫn là khoản đầu tư có lời” - anh Thanh Hải chia sẻ.

Các chuyên gia nhận định, đà tăng giá shophouse tại một số khu vực có thể đến từ kỳ vọng về quy hoạch hạ tầng, sự xuất hiện của các trung tâm thương mại…Tuy nhiên, điều này chưa đủ để đảm bảo hiệu quả khai thác thực tế nếu dân cư chưa ổn định hoặc hoạt động thương mại chưa phát triển đồng bộ.

Còn theo chuyên gia CBRE, để nâng cao tiềm năng sinh lời và cải thiện tỷ lệ lấp đầy cho phân khúc shophouse, cần đồng bộ nhiều yếu tố từ quy hoạch đô thị đến hạ tầng giao thông. Ngoài ra, thiết kế từng căn shophouse cũng phải phù hợp với nhu cầu thực tế và đặc điểm của nhóm khách thuê mục tiêu, thay vì áp dụng thiếu linh hoạt như hiện nay.

“Đầu tư shophouse đòi hỏi nguồn vốn lớn và tầm nhìn dài hạn, thay vì kỳ vọng sinh lời ngay. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần chuẩn bị tâm lý chấp nhận rủi ro bởi thị trường bất động sản có thể biến động và việc đầu tư vào shophouse sẽ đòi hỏi kiên nhẫn cũng như khả năng thích ứng với những thay đổi trong môi trường kinh doanh. Các chủ sở hữu shophouse cũng cần cân nhắc việc cải tạo hoặc nâng cấp không gian bên trong shophouse để phù hợp với nhu cầu của khách thuê” - Giám đốc cấp cao CBRE, chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An nhận định.

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, việc thiếu định hướng phát triển rõ ràng và sự kết nối không hiệu quả giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu và người thuê đã làm giảm đáng kể tiềm năng của shophouse, khiến loại hình này dần đánh mất giá trị trên thị trường.

“Hiện nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc xây dựng và bán hàng, ít chú trọng đến quá trình vận hành sau đó. Kết quả, tại những khu vực có mật độ cư dân thấp, các căn shophouse sẽ dễ rơi vào tình trạng bỏ trống, vắng khách. Đó cũng là nguyên nhân giá nhà triệu đô nhưng lợi nhuận từ khai thác cho thuê lại thấp” - ông Nguyễn Thế Điệp đánh giá.