Tháo gỡ “điểm nghẽn” trong cải tạo, chỉnh trang đô thị, chung cư cũ

Nhà đầu tư không “mặn mà” với chung cư cũ

Theo số liệu thống kê, trên địa bàn Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ có tuổi thọ hơn 50 năm, chủ yếu được xây dựng vào giai đoạn 1960 – 1990. Sau khi rà soát, phân loại, có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Các nhà chung cư cũ tập trung chủ yếu tại khu vực nội thành và nội đô lịch sử, quy mô xây dựng các nhà chung cư thường có chiều cao từ 2 đến 6 tầng. Ngoài ra, có một số chung cư đơn lẻ độc lập phân bố rải rác trên địa bàn các phường trung tâm.

Thành ủy, HĐND, UBND TP thời gian qua thường xuyên quan tâm, chỉ đạo các cấp, các ngành tập trung triển khai thực hiện để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đây là nội dung được đặc biệt quan tâm nhằm nâng cao chất lượng sống, cải tạo không gian sống, cải thiện hạ tầng, tạo ra môi trường sống trong lành và an toàn hơn cho người dân; phát triển kinh tế nhằm cải thiện diện mạo đô thị thu hút đầu tư, du lịch và tạo cơ hội việc làm; bảo tồn văn hóa, giữ gìn và phát huy giá trị văn hóa lịch sử trong quy hoạch đô thị. Tuy nhiên việc triển khai để lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư và giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, dẫn đến việc thực hiện các dự án bị kéo dài, ảnh hưởng lớn đến đời sống dân sinh của người dân và cảnh quan đô thị của Thủ đô.

Nguyên nhân xuất phát từ việc các chủ đầu tư không "mặn mà" với việc đầu tư cải tạo chung cư cũ hay các dự án chỉnh trang đô thị trên địa bàn TP với rất nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan, những nguyên nhân này thường đan xen và tác động lẫn nhau như: thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài, rủi ro pháp lý cao khi các chế độ chính sách thường xuyên thay đổi; khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng; chi phí đầu tư lớn mà thời gian hoàn vốn đầu tư lâu, tỷ suất lợi nhuận thấp dẫn đến nhà đầu tư không đạt được lợi nhuận như mong muốn…

Áp dụng chính sách bồi thường cao nhất cho các chủ sở hữu nhà 

Hà Nội đang lấy ý kiến Nhân dân về dự thảo Nghị quyết của HĐND TP quy định một số chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn TP Hà Nội (thực hiện khoản 6 và điểm c khoản 9 Điều 20; khoản 3 Điều 29 Luật Thủ đô 2024). Dự kiến trình HĐND TP trong kỳ họp tháng 9/2025.

Theo dự thảo, Nghị quyết quy định về cơ chế hỗ trợ di dời, bồi thường, tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp, thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị theo điểm c khoản 9 Điều 20 của Luật Thủ đô; quy định phân chia số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp không lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định tại khoản 6 Điều 20; khoản 3 Điều 29 Luật Thủ đô 2024.

Nghị quyết nhằm bảo đảm kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân; công khai, minh bạch trong quá trình thực hiện dự án; ưu tiên các dự án có tính khả thi cao, mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội lớn; bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của Thủ đô; phát triển bền vững, tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, sử dụng tài nguyên hiệu quả, áp dụng công nghệ hiện đại, thân thiện môi trường; tăng cường tham vấn cộng đồng, bảo đảm sự tham gia, đồng thuận và giám sát của người dân tại khu vực thực hiện dự án.

Trong đó, khoản 3, Điều 29 Luật Thủ đô 2024 quy định, trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở thì UBND TP quyết định thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất. Cùng với đó, Luật Thủ đô giao quyền cho HĐND TP quy định cơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án phát triển nhà ở, nhà lưu trú bố trí cho người lao động làm việc tại khu công nghệ cao, khu công nghiệp trên địa bàn TP. Đích đến là thu hút nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu phát triển.

Theo hướng đi này, cải tạo chung cư cũ phải theo quy hoạch và làm cả khu, tỷ lệ đồng thuận không cần tối đa, cách giải quyết hệ số K, việc phân quyền mạnh mẽ sẽ giúp cho việc cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn. Tương tự, hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã "cởi trói" cho cả DN và người dân. Những quy định này được đánh giá là sẽ có tác dụng tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Trưởng phòng Phát triển Đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội Bùi Tiến Thành cho biết, quy định chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đồng thuận với tỷ lệ nhất định thì sẽ được phê duyệt là nội dung mới, chưa có luật, nghị định cụ thể về cải tạo, chỉnh trang đô thị. Nội dung này được quy định trong Luật Thủ đô 2024 để thực hiện chỉnh trang đô thị tại Hà Nội nhất là khu phố cổ, phố cũ và các khu cần phải di dời, cải tạo nâng cao đời sống, cải thiện nhà ở cho người dân.

Khi cải tạo toàn khu thì các công trình nhà ở được xây dựng sẽ nâng cao tầng lên và phần diện tích đất nhà chung cư cũ sẽ dành cho diện tích cây xanh trong công trình công cộng. Đối với xây dựng toàn khu thì sẽ bảo đảm tính khả thi tái định cư cho các chủ sở hữu cao hơn vì xây dựng toàn khu sẽ bảo đảm về dân số, các chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc đối với toàn khu. Do đó, đối với tất cả các nhà chung cư cũ nằm trong phạm vi ranh giới của khu đấy thì sẽ có phương án bồi thường, tái định cư cho cả khu đấy sẽ giống nhau và chủ sở hữu ở khu đấy đều được hưởng chính sách về tái định cư.

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, Luật Thủ đô 2024 đã cho phép xây mới cao tới 40 tầng... và phần đất còn lại sẽ dành cho công viên, trường học, không gian công cộng - đúng với tinh thần tái thiết đô thị bền vững. Bên cạnh đó, thay vì yêu cầu đồng thuận tuyệt đối, Luật Thủ đô 2024 quy định, nếu không chọn được chủ đầu tư do không đủ tỷ lệ đồng thuận theo Luật Nhà ở, UBND TP được quyền thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và đấu giá quyền sử dụng đất khi có sự đồng thuận của từ 2/3 tổng số chủ sở hữu. Số tiền thu được sau khi trừ chi phí sẽ chia lại cho người dân. Đây là thay đổi mang tính cách mạng, giúp phá thế bế tắc do thiểu số không đồng thuận.