Tuy nhiên, phân khúc bất động sản (BĐS) mặt bằng thương mại bán lẻ vẫn có hiện tượng giảm giá sâu khi cho thuê và đối diện với nhiều thách thức trong giai đoạn cuối năm 2023.
Giá cho thuê giả
Cùng với sự phục hồi chung của nền kinh tế, mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng đã có sự tăng trưởng trở lại. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 10 tháng năm 2023, doanh thu từ lĩnh vực này theo giá hiện hành ước đạt 5.105 nghìn tỷ đồng, tăng 9,4% so với cùng kỳ năm 2022. Trên thực tế, mức tăng này chưa bằng 1/2 mức tăng của năm 2022 so với năm trước đó (tăng 20,8% so với năm 2021) nhưng cũng cho thấy nền kinh tế đang có sự phục hồi và tác động tích cực đến nhiều ngành nghề, trong đó có BĐS.
Đáng chú ý, việc doanh thu của hàng hóa bán lẻ và dịch vụ tiêu dùng tăng nhưng lại không tỷ lệ thuận với sự tăng trưởng của phân khúc BĐS mặt bằng thương mại bán lẻ. Trong đó nhóm mặt bằng bán lẻ trung cấp và bình dân vẫn đang phải “chật vật” hoạt động khi nhu cầu thuê để kinh doanh vẫn hết sức hạn chế.
Đơn cử, tại Hà Nội những tuyến phố thương mại sầm uất trước đây như: Hàng Bông, Hàng Ngang, Hàng Đào, Bà Triệu... rất nhiều mặt bằng treo biển cho thuê từ nhiều tháng nay nhưng vẫn bị bỏ trống. “Tôi có một mặt bằng rộng 70m2 trên mặt đường Bà Triệu, trước dịch Covid-19 cho thuê với giá 90 triệu đồng/tháng nhưng sau dịch làm ăn thua lỗ nên khách thuê trả lại mặt bằng. Sau đó có một vài khách thuê đến đặt cọc rồi xin rút lại nửa tiền không thuê nữa. Hiện nay, tôi đang rao cho thuê 70 triệu đồng/tháng nhưng gần nửa năm nay không có người thuê” – chị Thu, chủ mặt bằng chia sẻ.
Trong hoàn cảnh tương tự khi dạo quanh một số con phố chuyên kinh doanh thương mại như: Thái Hà, Chùa Bộc, Tây Sơn, Nguyễn Lương Bằng... rất nhiều biển mặt bằng cũng đang treo biển thanh lý, xả hàng để trả mặt bằng. “Tôi đang thuê một mặt bằng rộng 60m2 trên phố Chùa Bộc để kinh doanh quần áo thời trang với giá 70 triệu đồng/tháng nhưng do kinh doanh thua lỗ nên tôi đã báo chủ mặt bằng hết năm nay sẽ trả lại không thuê nữa. Chỉ còn hơn một tháng nữa là hết hạn hợp đồng, tôi đang phải thanh lý toàn bộ sản phẩm để gỡ gạt lại ít vốn” – anh Phúc, khách thuê mặt bằng kinh doanh cho hay.
Tình trạng này cũng diễn ra tương tự tại TP Hồ Chí Minh. Nhưng trái ngược với nhóm mặt bằng bán lẻ trung cấp và bình dân, mặt bằng tại các trung tâm thương mại trên địa bàn 2 TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh lại đang có tỷ lệ lấp đầy tương đối ấn tượng, do có sự tham gia thị trường của nhiều thương hiệu lớn, đặc biệt là thương hiệu chuyên về sản phẩm cao cấp, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 92%. Tuy nhiên, đáng chú ý hầu hết những mặt bằng này đều đã được chủ sở hữu điều chỉnh giảm giá để thu hút khách thuê, theo đó mức giảm ở Hà Nội từ 15 – 25% và TP Hồ Chí Minh 20 – 30%.
“BĐS mặt bằng thương mại bán lẻ tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh với công suất cho thuê tương đối ổn định. Nhưng mức giá cho thuê khá cạnh tranh và khách hàng ngày càng yêu cầu khắt khe hơn trong việc lựa chọn địa điểm hiện diện mặt bằng nên nhiều chủ mặt bằng đã phải giảm giá để thu hút khách thuê, với mức giảm cao nhất khoảng 30% so với hợp đồng thuê trước” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh thông tin.
Thay đổi để thích ứng
Thông qua một báo cáo nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, giá thuê của BĐS mặt bằng thương mại bán lẻ 10 tháng năm 2023 tại Việt Nam có sự biến động mạnh nhất trong 10 năm qua. Rất nhiều khu phố thương mại sầm uất của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong nhiều năm qua hiện đang rơi vào tình trạng vắng vẻ, do các thương hiệu về thời trang, mỹ phẩm, thực phẩm... kinh doanh thu lỗ, một phần do tác động của dịch Covid-19 và sự cạnh tranh khốc liệt từ thương mại điện tử.
Vì vậy, nhiều chủ đầu tư cũng không quá mặn mà trong việc đưa thêm hàng ra thị trường. Từ đầu năm đến nay, thị trường Hà Nội chỉ có thêm gần 74.000m2 sàn thương mại bán lẻ là nguồn cung mới từ dự án Lotte Mall Westlake Hà Nội. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh năm 2023 không có nguồn cung mới mặt bằng bán lẻ được bổ sung vào giỏ hàng, dự kiến sang năm 2024 các dự án Vincom Mega Grand Mall, Central Premium Plaza, Parc Mall... hoàn thành mới có thêm nguồn cung mới.
“Bởi vậy, trong những tháng cuối năm 2023, thị trường mặt bằng thương mại bán lẻ vẫn còn gặp nhiều thách thức. Nhưng chúng tôi dự báo sang năm 2024 nhu cầu BĐS thương mại bán lẻ sẽ tăng trưởng tốt hơn, với các chủng loại sản phẩm, thương hiệu mới sẽ ngày càng gia tăng do kinh tế phục hồi, tăng trưởng” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định.
Ngoài ra, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, bên cạnh sự cạnh tranh khốc liệt từ thương mại điện tử, thì cũng xảy ra sự cạnh tranh trong chính nhóm các sản phẩm của mặt bằng thương mại bán lẻ, do hiện nay rất nhiều chủ đầu tư đã tập trung vào nhóm sản phẩm có không gian trải nghiệm, kết hợp giữa mua sắm, giải trí... thay bằng những mặt bằng truyền thống trước đây.
“Thói quen mới về mua sắm trải nghiệm, kết hợp với thư giãn, giải trí từ người dân tác động rất lớn đến kết quả kinh doanh của những thương hiệu đi thuê mặt bằng. Từ đó cũng buộc những chủ mặt bằng phải có sự thay đổi về sản phẩm cho thuê, để đáp ứng với yêu cầu khắt khe hơn của những thương hiệu quốc tế mới chuẩn bị gia nhập thị trường Việt Nam. Khi một trung tâm thương mại với sản phẩm đặc trưng riêng và có thương hiệu nổi tiếng mới thuê thì nó sẽ tạo ra sức hút cho mặt bằng ở đó. Đồng thời tạo điều kiện thuận lợi đối với mặt bằng cho thuê ở các dự án khác của chủ đầu tư” - Quản lý Bộ phận Bán lẻ Savills Việt Nam Trần Phạm Phương Quyên nói.
Mối lo về thương mại điện tử đang ngày càng hiện hữu sâu hơn đối với mặt bằng thương mại bán lẻ cho thuê, bởi thói quen mua sắm trực tuyến ngày càng lớn hơn từ thời điểm xảy ra dịch Covid-19. Điều đó đòi hỏi những sản phẩm mặt bằng bán lẻ cho thuê phải cung cấp thêm nhiều dịch vụ trải nghiệm, giải trí, thư giãn... mới có thể thu hút được khách thuê và giữ chân người tiêu dùng. Khi kinh tế vĩ mô vẫn chưa đạt được tốc độ tăng trưởng như trước dịch, thì những nhà bán lẻ sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức trong ngắn hạn và trung hạn.
Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills châu Á - Thái Bình Dương Simon Smith
