Chênh lệch giữa các phân khúc
Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam, quá trình tái cơ cấu thị trường đã giúp cho lượng hàng tồn kho giảm dần. Hiện cả nước còn khoảng 20.000 sản phẩm chưa được thanh khoản, giảm đáng kể so với thời điểm đầu năm 2018, do các DN đã chủ động tìm các nguồn vốn thay thế từ phát hành trái phiếu và các hoạt động mua bán, sáp nhập... Cùng với đó, lượng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường tăng mạnh, đạt 6,6 tỷ USD đứng thứ hai về các ngành nghề thu hút đầu tư nước ngoài lớn nhất vào Việt Nam trong năm.
Tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung các sản phẩm đạt trên 65.000 căn hộ (trong đó tại Hà Nội là 33.000 căn hộ).
Đặc biệt, trong năm 2018 các yếu tố “bóng bóng” của thị trường BĐS đã không được hình thành, cụ thể: Giá trị thanh khoản từ thị trường thứ cấp thấp hơn 40%; giá trị sản phẩm tăng từ 25 - 30% không xả ra trên diện rộng; bên cạnh đó là những chính sách thắt chặt và giám sát của Nhà nước về các hoạt động tín dụng BĐS, nguồn vốn đầu tư của các tập đoàn lớn vào thị trường.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, những thay đổi về chính sách đã có tác động tích cực đến thị trường BĐS, chính những yếu tố này đã giúp cho thị trường không xảy ra “bong bóng”.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vũ Văn Phấn cho biết, các chính sách liên quan đến bất động sản nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau và tập trung vào các điều luật như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến bất động sản...
“Với sửa đổi tập trung vào những nội dung liên quan đến Luật Quy hoạch đã được Quốc hội thông qua. Có những nội dung liên quan đến việc đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm bớt điều kiện kinh doanh, tạo điều kiện thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư” - ông Phấn nói.
Mặc dù thị trường BĐS trong năm 2018 được đánh giá là tăng trưởng ổn định, nhưng lại có sự “lệch pha” giữa các phân khúc. Theo đó, phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ trung cấp chiếm tới 80% tổng nguồn cung; trong khi đó tại các nước phát triển phân khúc này chiếm tối đa 50%, 50% còn lại thuộc về phân khúc bình dân, ở Việt Nam phân khúc bình dân trong năm chỉ chiếm khoảng 20% tổng nguồn cung.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cảnh báo về nguy cơ tiềm ẩn của thị trường khi bước vào năm 2019. Trong tổng số 20.000 sản phẩm đang tồn kho, quy ra trị giá tiền mặt xấp xỉ 23.000 tỷ đồng; Tín dụng trong BĐS bao gồm cả cho vay trực tiếp và cho vay tiêu dùng chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế.
Thị trường 2019 nhiều triển vọng
Ông Vũ Văn Phấn cho biết thêm, đánh giá các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, có thể nói thị trường BĐS 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS.
Xu hướng của năm 2019, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, tập trung vào đối tượng khách hàng có nhu cầu thực, nên thị trường sẽ được giảm nhẹ tình trạng đầu cơ. Cùng với phân khúc bình dân, phân khúc đất nền cũng sẽ là sản phẩm được nhiều người quan tâm, đặc biệt là các khu vực quy hoạch đô thị mới, được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, có giá cả phù hợp.
TS. KTS Hoàng Hữu Phê - Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, trong năm 2019 Nhà nước sẽ tiếp tục giữ vai trò kiểm soát các nguồn tín dụng đầu tư vào BĐS, để tạo điều kiện cho thị trường tiếp tục tái cơ cấu.
“Trong khi xu hướng đô thị xanh và các tiện ích công cộng tại các dự án BĐS vẫn được ưu tiên, thì các nhà đầu tư sẽ có sự chuyển dịch mạnh mẽ vào phân khúc giá rẻ và tầm trung. Điều này không chỉ giúp cho thị trường được cân bằng hơn mà còn giảm tình trạng đầu cơ của nhà đầu tư thứ cấp” - TS. KTS Hoàng Hữu Phê nói.
