Dư địa nhiều hay ít, quyết định hiệu quả đầu tư
Năm 2020, là năm đầu tiên có một sự thống nhất đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường BĐS, đó là thị trường BĐS thực sự khó khăn. Năm 2020 cũng là năm có tỷ lệ đất nền tiêu thụ rất thấp, chưa đến 65%, thấp nhất từ trước đến nay. Đây là một chỉ dấu rõ ràng nhất về “sức khoẻ” của thị trường BĐS trong năm 2020. Năm 2021 được dự báo tiếp tục sẽ là một năm khó khăn của thị trường BĐS, tuy nhiên trong bức tranh xám vẫn có những khu vực được dự báo sẽ hết sức rực rỡ nhờ dư địa phát triển lâu dài. Hãy cùng nghe qua phân tích, dự báo của các chuyên gia.
Chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, thị trường BĐS năm 2021 sẽ là bức tranh lẫn lộn màu sắc, có khu vực màu tối, có khu vực màu xám và cũng sẽ có một số khu vực có gam màu sáng rực rỡ.
Điều gì quyết định khu vực nào của thị trường BĐS màu xám, khu vực nào màu sáng? Theo chuyên gia Phan Công Chánh, những khu vực có dư địa tốt, tiềm năng lâu dài sẽ có màu sáng, những khu vực hết dư địa, khu vực không hội đủ điều kiện phát triển sẽ có gam màu xám.
"Khu vực TP Thủ Đức, TP Phú Quốc... sẽ có gam màu sáng trong năm 2021, đây là những khu vực có dư địa tốt, tiềm năng lâu dài nên thu hút được nhà đầu tư đổ vốn vào", chuyên gia Phan Công Chánh dự báo.
Về hiện tượng giá BĐS trên địa bàn các quận thuộc TP Thủ Đức đang “bốc hỏa”, sau khi thành lập TP Thủ Đức, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng không nên quá bận tâm, chỉ khi nào có giao dịch thực sự thì mặt bằng giá (giá được thị trường chấp nhận) được thiết lập. Dư luận so sánh giá nhà đất trong khu vực TP Thủ Đức với khu vực nội thành TP Hồ Chí Minh và từ đó kết luận giá nhà đất khu vực TP Thủ Đức “bốc hỏa”. Nếu so sánh giá BĐS khu vực đã phát triển ổn định và khu vực đang phát triển sẽ có nhiều hệ so sánh. Tùy vào góc nhìn người ta có thể chọn hệ so sánh, so sánh về hiệu quả đầu tư, so sánh về tính thanh khoản, so sánh về khả năng tăng giá đột biến... Hiệu quả đầu tư vào BĐS khác nhau rất nhiều giữa các khu vực rất khác nhau, khu vực còn dư địa lớn thì hiệu quả đầu tư thường lớn hơn.
Nếu so sánh với quá khứ (các khu vực đã phát triển ổn định lâu dài), các khu vực đã phát triển ổn định, khả năng tăng giá đột biến trong thời gian ngắn là rất thấp. Các khu vực đã phát triển ổn định không có các cú hích từ đầu tư hạ tầng hoặc các giá trị cộng thêm mới... Các khu vực đang phát triển có thế mạnh là tiềm năng, khả năng tăng giá theo thời gian khi các tiềm năng về hạ tầng trở thành hiện thực. Đây là những cú hích cực mạnh, làm BĐS tăng giá, thậm chí là tăng giá đột biến trong thời gian ngắn.
“Ở góc nhìn của tôi, tôi sẽ chọn đầu tư vào các khu vực đang phát triển, dư địa còn nhiều, tiềm năng lâu dài”, chuyên gia Phan Công Chánh lựa chọn.
Nhà đất nội thành dư địa không còn nhiều
Giám đốc công ty Phú Cường Nguyễn Phú Cường, một chuyên gia trẻ, có những nghiên cứu bài bản về thị trường BĐS Việt Nam. Doanh nghiệp của anh Nguyễn Phú Cường tập trung nghiên cứu thị trường nhà liền đất khu vực TP Hồ Chí Minh và các tỉnh thành phía Nam.
Theo anh Nguyễn Phú Cường, một trong những điểm đáng chú ý của thị trường BĐS năm 2021 đó là thị trường nhà đất khu vực nội thành TP Hồ Chí Minh hiện nay gần như hết dư địa, ít nhất trong ngắn hạn.
Anh Nguyễn Phú Cường đưa ra một số trường hợp để minh chứng cho nhận định. Một khu đất diện tích 332m2 toạ lạc góc 2 mặt tiền đường Cao Thắng được chào bán giá 132 tỷ đồng. Hiện tại, mặt bằng này được cho thuê làm quán cà phê với giá 155 triệu đồng/tháng.
“Nếu chỉ nhìn vào thu nhập 155 triệu đồng/tháng, đó là con số khá lớn. Tuy nhiên nếu so với giá trị của mặt bằng, số tiền khai thác BĐS là không đáng kể. Với giá cho thuê 155 triệu/tháng, thu nhập 1 năm từ khai thác mặt bằng này chỉ được khoảng hơn 1% so với giá trị mặt bằng. Nếu đem nguồn vốn này đầu tư vào các lĩnh vực khác sẽ mang lại lợi nhuận nhiều hơn, đơn giản là đem gửi ngân hàng cũng mang lại nguồn thu nhập gấp 5-7 lần”, anh Cường giải thích về hiệu quả đầu tư BĐS khu vực nội thành.
Một mặt bằng khác trên đường Lê Thị Riêng, Quận 1 được chào bán với giá 29 tỷ đồng, hiện nay mặt bằng được cho thuê với giá 50 triệu đồng/tháng, nguồn thu một năm từ cho thuê mặt bằng chỉ được xấp xỉ 2% so với giá trị BĐS, nguồn thu từ khai thác BĐS thấp như vậy, không đủ hấp dẫn người mua. Một mặt bằng khác trên đường Nguyễn Trãi, quận 1, được chào bán 100 tỷ đồng nhưng nguồn thu khai thác từ mặt bằng này chỉ được 60 triệu đồng/tháng. Nhìn chung, nguồn thu từ khai thác BĐS nội thành hiện nay nằm trong khoảng 1 – 2%/năm.
Có thể thấy, đầu tư vào nhà đất nội thành nhằm mục đích thu lợi nhờ giá nhà đất tăng gần như không còn dư địa, ít nhất là trong ngắn hạn vài năm tới. Đầu tư vào nhà đất nội thành hiện nay còn có nhiều điểm trừ khác như nguồn vốn lớn, khả năng thanh khoản chậm do giá trị BĐS lớn, tỷ lệ nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS khu vực nội thành chiếm tỷ lệ cực nhỏ...
“Chúng tôi theo dõi, có những BĐS trên địa bàn Quận 1, rao bán hơn 1 năm nay vẫn chưa có giao dịch. Điều đó cho thấy khả năng xoay chuyển của BĐS khu vực nội thành rất chậm, kén nhà đầu tư...”, anh Nguyễn Phú Cường chia sẻ
Cũng theo anh Nguyễn Phú Cường, hầu hết nhà đầu tư khi đầu tư vào BĐS đều hy vọng vào khả năng tăng giá, giới đầu tư vẫn thường gọi là dư địa phát triển. Dư địa lớn hay nhỏ là yếu tố quyết định sức hút của thị trường. Thực tế, trong suốt 3 năm qua, mặt bằng giá BĐS trên địa bàn các quận trung tâm đã được đẩy lên quá cao theo sự kỳ vọng của các nhà đầu tư, giao dịch không nhiều nhưng giá vẫn tiếp tục bị đẩy lên cao. Mặt bằng giá BĐS trên địa bàn các quận trung tâm hiện nay trong khoảng 300 - 450 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí (không kể các trường hợp cá biệt, giá có thể cao hơn). Mặt bằng giá liên tục “leo thang” nhưng nguồn thu từ khai thác BĐS hầu như không tăng, thậm chí trong năm 2020 bị giảm 40-50% so với năm 2019. Vì vậy tôi cho rằng trong ngắn hạn 3 năm tới, BĐS giá trị cao của khu vực nội thành gần như không còn dư địa để thu lợi từ khả năng tăng giá. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp chắc chắn họ cũng nhận ra điểm này, họ sẽ không tham gia thị trường.
Tuy nhiên, đối với những người có nguồn tiền nhàn rỗi, họ có ý định mua BĐS giá trị cao trong khu vực nội thành làm tài sản đảm bảo, họ không quan tâm đến khả năng sinh lợi thì họ vẫn có thể tham gia thị trường. Số người có khả năng mua BĐS khu vực nội thành làm tài sản chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, không có khả năng làm thay đổi cục diện thị trường chung.
