Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm: một số phân khúc phục hồi mạnh

Thị trường hồi hồi phục

Ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường (Hội môi giới BĐS Việt Nam – VARS) cho biết, thị trường BĐS Việt Nam 6 tháng đầu năm 2024 vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi, nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP Hồ Chí Minh) liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Về các phân khúc BĐS: nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ; đất nền một số khu vực “nóng”, một số khu vực có dấu hiệu “thổi nhiệt”; sức hấp dẫn của BĐS công nghiệp ngày càng được khẳng định, xuất hiện nhiều doanh nghiệp có tiềm lực muốn “lấn sân”. Cụ thể, quý II nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

“Cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể, phần “chênh" giữa quan tâm, xem xét và mua BĐS được rút ngắn, lượng khách hàng quyết định xuống tiền mua BĐS tăng trưởng rõ rệt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, lãi suất đang duy trì ổn định ở mức thấp, các chủ đầu tư đang mạnh tay triển khai các chương trình ưu đãi hấp dẫn” – ông Lê Đình Chung cho hay.

Cũng theo ông Lê Đình Chung, với việc thị trường phục hồi đã giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ. Trong đó, thị trường BĐS sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023. Riêng quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý I, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực, với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

Sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý I, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý II đã có phần bình ổn hơn, được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn. Cụ thể, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng của thị trường TP Hồ Chí Minh. Tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, so với kỳ gốc (quý II/2019) ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP Hồ Chí Minh.

“Thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng về giá thấp hơn so với hai thị trường Bắc, Nam. Tuy nhiên, trong quý II/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư Đà Nẵng cho thấy mức tăng trưởng giá bán bình quân cao hơn TP Hồ Chí Minh” – ông Lê Đình Chung cho biết thêm.

Đất nền tăng nhiệt, chung cư thiết lập mặt bằng giá mới

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu BĐS Việt Nam Phạm Thị Miền, tiến trình phục hồi của thị trường BĐS vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau. Theo đó, phân khúc căn hộ vẫn là chủ đạo, “chiếm sóng" thanh khoản thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án (chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra) ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Xét về khu vực, thị trường BĐS khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng. Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án cũ.

Cụ thể, hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý II đến từ dự án ở khu vực miền Bắc. Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ "vươn lên", chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với hơn 14.646 sản phẩm mới mở bán trong quý II. Trong đó, hơn 43% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý II đến từ 1 dự án đại đô thị ở Hà Nội.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp ngày càng sụt giảm, chỉ bằng 26% tổng nguồn cung, 50% nguồn cung căn hộ đến từ phân khúc cao cấp mở bán trong quý II. Nguồn cung căn hộ trung cấp chủ yếu nằm ở các tỉnh, TP cấp 2, 3 như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Lào Cai, An Giang, Bình Định... bởi chi phí phát triển dự án tại 2 đô thị đặc biệt ngày càng cao trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm. Thị trường tiếp tục "vắng bóng" căn hộ thương mại giá bình dân.

Về giao dịch nhà ở, hơn 75% lượng giao dịch được đóng góp bởi phân khúc căn hộ chung cư. Lượng giao dịch phân khúc thấp tầng, đất nền trong quý II cũng ghi nhận số lượng cải thiện mạnh, tăng 60% so với quý trước. Trong đó, hơn 70% lượng giao dịch được đóng góp bởi 1 dự án đại đô thị tại Hải Phòng. Một số dự án có nguồn cung không nhiều khác tại miền Bắc, miền Trung cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khá tốt.

“Giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu “tăng nhiệt” nhưng chưa thực sự “sôi động” với mức giá tiếp tục tăng khoảng 5 - 10% so với đáy. Lượng nhu cầu chuyển hóa thành cầu tăng trưởng, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi “săn” đất, chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt trong thời gian gần đây; mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm” - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu BĐS Việt Nam Phạm Thị Miền cho hay.