Thị trường bất động sản chuyển mình tan băng?

Đặc biệt là vấn đề giá cả đã có nhiều sự ổn định, sát với giá trị thực của sản phẩm. Các gói tín dụng được đẩy mạnh triển khai sau cú hích của 30.000 tỷ. Năm 2014 sẽ là cơ hội để thị trường chuyển mình, vận động song vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức.

Thị trường đã khởi sắc, Hà Nội "ấm" nhanh hơn

Đó là những trao đổi của ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng chia sẻ trong tọa đàm về thị trường BĐS 2014: “Cơ hội từ chính sách”, sáng 23/4.

Thị trường BĐS đang ấm lên, giao dịch tăng, nhất là từ quý 4/2013 đến quý 1/ 2014. Đặc biệt, tại Hà Nội và TP HCM, thị trường Hà Nội có tốc độ tăng nhanh hơn. Quý 1 năm 2013 có 800 giao dịch nhưng đến quý 4 tăng lên 3000 giao dịch, 4 tháng đầu 2014 có tới 2300 giao dịch. Thị trường TP HCM chậm hơn so với Hà Nội.

Giá BĐS đã chững lại không giống như những năm trước, thậm chí có dự án tăng nhẹ như những dự án chung cư sắp hoàn thiện. Tồn kho giảm, giảm hơn 34% trong suốt một năm qua. Giảm nhiều ở phân khúc chung cư, đất nền giảm ít hơn.

Lý giải điều này, ông Hà cũng cho rằng: “Do chính sách nhà nước, nhất là NQ 02 đã có tác dụng. Đặc biệt, do có những nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn rất hiệu quả từ các cấp, địa phương. Doanh nghiệp BĐS có sự điều chỉnh chiều hướng kinh doanh của mình. Sản phẩm cung cấp cho thị trường phù hợp hơn. Nhà chung cư giá mềm, dưới 2 tỷ tiêu thụ nhanh.

Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng sẽ vẫn còn khó khăn, đặc biệt là những khu vực ven Hà Nội, TP HCM chưa có kết nối giao thông, thiếu các dịch vụ công cộng nên chưa thu hút được người dân dẫn đến chủ đầu tư không bán được hàng. Bên cạnh đó, những chung cư có diện tích cao, giá cao trên 20 triệu đồng/m2 ,diện tích trên 90m2 rất khó bán. Trong tương lai sẽ tích cực điều chỉnh chính sách để thị trường có được nhiều tác động tích cực hơn.

Giá đã ổn định?

Ông Phạm Thanh Hưng- Phó chủ tịch CEN Group cho rằng, để đánh giá về giá BĐS cần có sự nghiên cứu sâu hơn, nhìn nhận theo nhiều chiều: Chúng ta hay nói giá thực, giá ảo, giá mua bán, giá thành,… Vậy đâu là khái niệm giá?

Thực tế, có rất nhiều đánh giá, báo cáo phân tích cho rằng giá BĐS Việt Nam hiện quá cao so với thu nhập của người dân. Giá bán hay giá thành có cao hay không so với các nước? Thu nhập của người dân như thế nào? Thu nhập Việt Nam rất thấp so với các nước trên thế giới, nước cận trung bình.

Do vậy, so với giá BĐS trên các nước thế giới không quá cao, thậm chí thấp hơn so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Myanmar, Hongkong,… Nhưng có sự khác biệt, là giá BĐS có sự chênh lệch về vị trí, do hạ tầng giao thông chưa phát triển, cơ sở vật chất. Cách nhau 1km, nằm trong ngoài vành đai đã có sự chênh lệch rất lớn do chi phí di chuyển… Nên để đánh giá cao hay thấp cần có đánh giá nghiên cứu sâu hơn.

Mặt khác, giá bán được quyết định bởi 2 yếu tố:

Thứ nhất là giá thành. Trong bối cảnh thị trường khó khăn vừa qua đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà thầu bắt tay với nhau để giảm giá bất động sản, tuy nhiên mức giảm vẫn không quá lớn (5-7%), bởi thực chất chi phí vật tư, nguyên vật liệu và nhân công không thể giảm được. Đặc biệt, chi phí vốn đầu tư luôn rất lớn, lại phụ thuộc nhiều vào ngân hàng với lãi suất vay cao (trên 10%/năm). Bên cạnh đó, có quá nhiều quy định thắt chặt việc huy động vốn từ người mua nhà.

Thứ hai giá phụ thuộc vào cung – cầu thị trường. Hiện nguồn cầu đang hình thành 3 nhóm: Cầu tiêu dùng, cầu đầu tư ngắn hạn (chuyển nhượng hưởng lợi nhuận) và cầu đầu tư dài hạn (vận hành và khai thác). Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có sự tham gia hạn chế do đầu tư dài hạn vào bất động sản hiện nay sinh lời khá thấp, thấp hơn cả gửi lãi ngân hàng.

Ở các khu vực trung tâm do BĐS có khả năng đưa vào sử dụng được ngay, nguồn cung hạn chế lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn nên giá tăng khoảng 5-7%. Với những dự án ngoài vành đai 2, vành đai 3 do cơ sở hạ tầng hạn chế, khoảng cách xa, có thể sẽ tiếp tục giảm do ít nhà đầu tư dài hạn và ngắn hạn ít tham gia.

Đồng quan điểm đó, ông Tổng Giám đốc Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (TP, Hồ Chí Minh) nhấn mạnh thêm: Giá đang phù hợp sát thực tế và bắt nhịp hơn với nhu cầu của người dân hơn.

Hiệu ứng từ các gói tín dụng

Thời gian qua, có nhiều tín hiệu vui từ thị trường, đặc biệt các giải pháp tài chính từ phía ngân hàng đã tạo cú hích và góp phần thúc đẩy BĐS. Cụ thể là gói tín dụng 30 nghìn tỉ và gói 50 nghìn tỉ. Trong đó, gói 30 nghìn tỉ là gói tín dụng ưu đãi nhằm vào các sản phẩm nhà ở xã hội và là chương trình của Chính phủ. Hưởng lãi suất thấp 5%/năm với sự giải ngân từ 5 Ngân hàng thương mại Nhà nước. Gói này tạo ra các hiệu ứng, giúp hình thành thị phần nhà ở xã hội đúng với khả năng mua nhà của người dân. Đặc biệt, gói tín dụng này góp phần kéo giá thành nhà ở xuống thấp, cú hích đầu tiên và là đòn bẩy để thị trường phá băng.

Gói 50 nghìn tỉ, là gói tín dụng thương mại trong sản xuất, với 3 đặc điểm. Thứ nhất là ký kết khép kín các chủ thể tham gia: Nhà thầu – chủ đầu tư- vật liệu xây dựng. Ngân hàng thay mặt doanh nghiệp quản lý dòng tiền, giúp dòng tiền đi đúng mục đích.

Thứ hai, suất đầu tư giảm, giá thành giảm thông qua nhà tổ chức cung ứng vật liệu xây dựng, vì thế, giá thành nhà ở tung ra thị trường có cơ hội giảm.

Thứ ba, NHNN chỉ đạo 8 Ngân hàng, trong đó có 5 Ngân hàng quốc doanh, với mỗi một ngân hàng trong chuỗi tạo ra chuỗi riêng của mình, lôi kéo nhiều ngân hàng tham gia chương trình.

Theo đó, ông Phan Thành Mai- Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng nhấn mạnh: “Với 3 đặc điểm trên, gói 50 nghìn tỉ sẽ tạo ra hiệu ứng tích cực khi nguồn vốn lớn tung ra thị trường, nhắm vào các dự án đang dở dang. Bình thường, các doanh nghiệp đa phần đều có khoản vay nào đó, nên nhờ chương trình này sẽ tạm thời được khoanh nợ để tiếp tục vay từ các ngân hàng trong chuỗi. Với các doanh nghiệp vật liệu xây dựng, nguồn vật liệu xây dựng chính là tài sản thế chấp đối với các doanh nghiệp. Do đó, các doanh nghiệp đang khó khăn sẽ có cơ hội tiếp cận nguồn vốn này. Đặc biệt với các dự án đang dở dang, sẽ có cơ hội tiếp tục triển khai, khích lệ hoàn thiện trao nhà cho khách.”

Như vậy, với sự ngấm dần của chính sách, linh hoạt, chủ động thay đổi cách thức hoạt động, cung ứng sản phẩm của các chủ đầu tư. Đặc biệt là sự tham gia của các gói tín dụng, thị trường BĐS thực sự đã đang chuyển mình tích cực để tan băng.