Thị trường bất động sản: Có dấu hiệu “bong bóng” cục bộ?

Sau hơn 2 năm xảy ra đại dịch Covid-19 chưa kịp phục hồi, thị trường bất động sản (BĐS) lại tiếp tục đối diện với những khó khăn do chính sách kiểm soát chặt chẽ dòng vốn, khiến cho nguồn cung giảm sâu, giá tăng cao vượt quá sức mua của phần lớn người dân thu nhập thấp, trung bình nhưng thanh khoản lại gần như "bất động".

Giá nhà tăng cao

Quê ở huyện Xuân Trường (Nam Định) đã ra Hà Nội sinh sống và làm việc được gần 10 năm tại vị trí văn phòng của một công ty chuyên về đào tạo xuất khẩu lao động, anh Trần Văn Bắc chia sẻ, sau khi dành dụm được một khoản tiền làm “lưng vốn” cộng thêm tiền vay mượn, vợ chồng anh chị dự định mua một căn nhà mức giá từ 1 - 1,2 tỷ đồng, nhưng đại dịch Covid-19 bùng phát, gia đình anh phải tạm gác lại kế hoạch do phải sử dụng một phần tiền để chi tiêu trong khoảng thời gian giãn cách xã hội, không có việc làm.

“Đến thời điểm này, sau hơn 2 năm xảy ra dịch Covid-19 giá căn hộ đã tăng xấp xỉ 20%, mặc dù rất mong muốn nhưng bây giờ gia đình tôi không thể cố xoay xở thêm tài chính để mua nhà được nữa; làm hồ sơ vay vốn ưu đãi của ngân hàng hiện nay cũng không đơn giản, nếu vay vốn theo lãi suất ngân hàng thương mại thì với thu nhập hiện nay của gia đình không đủ chi trả” - anh Bắc nói.

Hoàn cảnh của gia đình anh Trần Văn Bắc cũng giống như hàng triệu gia đình nằm trong nhóm thu nhập thấp - trung bình đang phải lăn lộn với cuộc sống, mong muốn ổn định nơi ăn chốn ở. Song với khoản thu nhập hạn chế, ước muốn đó đang ngày càng xa vời tầm tay, do nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường hạn hẹp, kéo theo tình trạng giá bán tăng nhanh.

Theo số liệu tổng hợp, báo cáo thị trường của Bộ Xây dựng, trong năm 2021 cả nước có 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với quy mô 24.027 căn, bằng khoảng 42% số lượng so với năm 2020.

Riêng 6 tháng đầu năm 2022, chỉ có trên 22.700 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021, cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung. Giá nhà ở tăng bình quân 4 - 5%, cộng với biên độ chênh lệch khoảng 10% của năm 2021 so với năm 2020, như vậy trong 2 năm xảy ra đại dịch Covid-19, giá nhà tăng thêm 15 - 20%.

“Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, mức độ tăng giá các phân khúc BĐS tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II” - Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay.

Đáng chú ý, mặc dù nguồn cung ít nhưng số lượng giao dịch trên thị trường cũng hết sức ảm đạm. Trong tổng số trên 22.700 căn hộ được đưa ra thị trường, số lượng giao dịch gần 11.600 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 50,9%, như vậy có thể thấy mức thanh khoản trên thị trường thấp, giá nhà tăng nhanh chủ yếu do chi phí phát sinh, không phải do sức mua trên thị trường tăng.

Nguy cơ xảy ra “bong bóng” cục bộ?

Thống kê của batdongsan.com.vn thị trường BĐS tại nhiều tỉnh thành vẫn sôi động, nhưng mức độ quan tâm đất nền cả nước giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2021, các tỉnh phía Bắc, phía Nam giảm lần lượt 11 và 12%, nhưng giá rao bán vẫn ở ngưỡng cao, tiếp tục tăng thêm.

Đơn cử, tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10%, giá rao bán lại tăng lần lượt 20%, 21%, 11%, 26%. Một số địa phương khác, như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng ghi nhận lượng quan tâm sụt giảm lần lượt 32%, 22%, 7% giá rao bán tăng tương ứng 16%, 35%, 29%. Tương tự với thị trường phía Nam, mức độ quan tâm đất nền Bình Dương, Đồng Nai đều giảm 13%, giá rao bán tăng lần lượt 27% và 7%.

“Sau 2 năm chống chọi với dịch Covid-19, mặt bằng giá BĐS tại hầu hết các thị trường đều không giảm mà còn tăng, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Nghi vấn về "bong bóng" bất động sản bắt đầu xuất hiện khi giá liên tục được đẩy lên cao trong khi thanh khoản trên thị trường không tăng tương ứng” - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho hay.

Cùng chung nhận định, đại diện Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, nguồn cung trên thị trường giảm mạnh do việc thắt chặt pháp lý cùng với những chi phí đầu vào tăng cao là nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất.

Bên cạnh đó, tâm lý đầu cơ hình thành trong bối cảnh lạm phát do khủng hoảng kinh tế sau đại dịch Covid-19 cũng khiến giá nhà đất tăng mạnh.

“Tuy nhiên, giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp” - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến hết tháng 6/2022 dư nợ tín dụng BĐS đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS hiện tại chỉ chiếm khoảng 35%, tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở.

khi đó, vốn huy động từ trái phiếu DN với sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước khiến kênh huy động vốn này cũng giảm mạnh. Đặc biệt, trong tháng 4/2022 không có bất cứ DN BĐS nào phát hành trái phiếu.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng cần phải nhanh chóng có giải pháp nhằm mở rộng thêm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung ngắn hạn, các địa phương đẩy mạnh hỗ trợ đơn vị phát triển, tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư dự án, không để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục; Công bố thông tin dữ liệu về những dự án được chấp thuận đầu tư, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá BĐS…

“Vấn đề quan trọng nhất hiện nay cần phải tiếp tục rà soát mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật, rào cản thủ tục phê duyệt đầu tư dự án BĐS để tháo gỡ kịp thời trước khi đợi sửa luật. Đề nghị thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ nhằm hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư” - ông Nguyễn Văn Đính kiến nghị.