Thị trường bất động sản: củng cố niềm tin để hồi phục

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cần đồng bộ pháp lý để tiếp tục củng cố niềm tin cho các chủ thể tham gia thị trường.

Niềm tin đang trở lại

Tiếp nối những giải pháp để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đồng thời xử lý những vấn đề tồn đọng, phát sinh mới trong triển khai thực hiện các dự án BĐS, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt đối với các bộ, ngành, địa phương nhằm cụ thể hóa những biện pháp giải quyết, tháo gỡ khó khăn chung cho DN, trong đó có liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS. Đến ngày 18/1/2024 khi Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai, đã hoàn thiện các dự án luật sửa đổi, bổ sung có liên quan và tác động trực tiếp đến thị trường BĐS (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu...).

Tiếp đó, Chính phủ lại ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 23/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về quản lý ngành, lĩnh vực… thị trường BĐS tiếp tục có những phản ứng tích cực.

Cụ thể, đến thời điểm hiện tại tổng số lượng dự án nhà ở trên địa bàn cả nước đang được triển khai là gần 1.000 dự án, quy mô khoảng 421.353 căn hộ, bằng 115,22% so với quý IV/2023 và bằng 140,97 % so với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, miền Bắc có 406 dự án với quy mô 236.873 căn; miền Trung 360 dự án, quy mô 91.022 căn; miền Nam 218 dự án, quy mô khoảng 93.458 căn.

BĐS khu công nghiệp vẫn là điểm sáng của toàn thị trường, khi giá thuê đất công nghiệp tăng ổn định 8 - 12%, trong đó miền Bắc trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê; miền Nam giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ. Giá thuê kho bãi, nhà xưởng sản xuất từ 4 – 5 USD/m2/tháng. Các phân khúc khác: nhà ở xã hội, đất nền và thổ cư, BĐS du lịch – nghỉ dưỡng, BĐS thương mại, bán lẻ – văn phòng cho thuê... mức độ phục hồi còn yếu nhưng cũng ghi nhận những tín hiệu tốt.

Đáng chú ý, từ đầu năm đến nay, các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) BĐS vẫn đang tiếp tục được thúc đẩy với tần suất, quy mô ngày càng lớn, được thúc đẩy bởi dòng vốn từ những quốc gia châu Á như Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, Nhật Bản, cũng như từ Trung Đông. Đồng thời có sự xuất hiện nhiều hơn của các quỹ đầu tư tiếp cận.

Trước tình trạng nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng bị siết chặt bởi những điều kiện cho vay, các DN BĐS đã đẩy mạnh kênh huy động vốn từ thị trường chứng khoán, theo đó DN BĐS là nhóm ngành có giá trị phát hành cao nhất, chiếm tới trên 80% và cũng dẫn đầu về tổng giá trị trái phiếu DN mua lại trước hạn khi chiếm gần 50%. Tất cả những số liệu trên cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam đã sẵng sàng tái nhập cuộc.

“Từ đầu năm 2024 đến nay, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) cao hơn so với cùng kỳ của giai đoạn 2020 – 2023. Cùng với những chỉ đạo quyết liệt, có trọng tâm, trọng điểm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS, đến thời điểm này, thị trường BĐS đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất” – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay.

Cần sớm đồng bộ về thể chế

Đánh giá một cách khách quan, mặc dù thị trường BĐS ghi nhận tín hiệu phục hồi tích cực, các chủ thể đều đang trong trạng thái sẵn sàng tái nhập cuộc và chỉ cần chờ thời điểm để bứt phá nhưng thực tế vẫn còn tồn tại không ít lo ngại, đặc biệt là vấn đề liên quan đến thể chế pháp lý. Đó là một số quy định trong dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành các dự án luật sửa đổi, bổ sung chưa thực sự giải quyết được tận gốc của những bất cập, hạn chế.

Đơn cử, vấn đề về thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất chưa có sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Đất đai 2024 và dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành. Tương tự là quy định về trình tự tính, thu, nộp tiền sử dụng đất, có thể gây ra chồng chéo, khó khăn trong thực tế triển khai. Đối với dự thảo Nghị định quy định về giá đất thì trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư chưa thật hợp lý, khi chỉ tập trung vào tiềm năng phát triển của thửa đất dựa trên giả định, ước tính mà chưa tính đến giá trị có thể đi xuống khi kinh tế bị suy thoái.

Hay như dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chưa quy định về nghĩa vụ tài chính bổ sung của chủ đầu tư dự án trong trường hợp tăng hệ số sử dụng đất, số lượng căn hộ, diện tích kinh doanh, thời hạn hoạt động của dự án... Điều này có thể dẫn tới hệ quả là Nhà nước sẽ bị thất thu nguồn ngân sách lớn do giá trị thặng dư từ đất đai mang lại...

“Vấn đề hiện nay là trong các luật sửa đổi, bổ sung vẫn còn vướng mắc, chờ đợi vào Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành. Nhưng ngay cả những dự thảo Nghị định cũng đang gặp “vấn đề”, thì lúc này những nhà làm luật cần phải nhanh chóng nghiên cứu, bổ sung, sửa đổi để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp lý sát với điều kiện thực tế, mới có thể xử lý được hết những khó khăn, vướng mắc đang tồn tại” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức - trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho rằng, trong kinh doanh BĐS thì pháp lý là quan trọng nhất và cũng là vấn đề mang đến vướng mắc, rủi ro nhất. Trong khi đó, nhà – đất lại đang được tách riêng thành các bộ luật khác nhau, từ đó dễ dẫn đến xảy ra nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, phù hợp với luật này nhưng chưa phù hợp với luật kia...

“Pháp lý đang là vấn đề lớn nhất đối với thị trường BĐS do sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật, liên quan đến nhiều bộ, ngành nên rất khó giải quyết, đã khiến cho thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng, hàng loạt dự án bị bế tắc, thiếu nguồn cung sản phẩm ngày càng trầm trọng hơn.

Theo tôi, thời điểm này Chính phủ, bộ, ngành cần tập trung vào Luật Đất đai để có quy định hướng dẫn thi hành phù hợp với thực tế. Như vậy sẽ giúp giải quyết được tận gốc mọi vấn đề, tạo ra sự đồng bộ, thuận lợi giữa các luật, nếu không sẽ khó để triển khai các luật khác” – luật sư Trương Thanh Đức nhìn nhận.