Bung hàng đón “sóng” cuối năm
Bước vào những tháng cuối năm, thị trường địa ốc đang có những bước chuyển động tích cực khi đa số các chủ đầu tư (CĐT) có sẵn nguồn hàng đều sẵn sàng mở bán trong quý IV/2024, thay vì phải chờ đến năm sau. Theo ghi nhận, sức nóng của thị trường đang được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tổng hợp của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 - 90 triệu đồng/m2. Còn tại TP Hồ Chí Minh, mức giá trung bình dao động từ 45 - 130 triệu đồng/m2.
Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, trong những tháng cuối năm 2024, riêng rổ hàng căn hộ sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh sẽ có thêm 3.000 căn hộ, nâng tổng nguồn cung năm 2024 lên 5.000 căn. Còn tại Hà Nội, dự báo trong quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mới sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn.
Cùng với đà phục của nguồn cung mới, các chủ thể tham gia thị trường cũng bắt đầu tăng tốc gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Đơn cử, tại Hà Nội, các dự án Noble Crystal, Lumi Hanoi, hay The Nelson đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán và chính thức khởi động. Riêng trong tháng 9 và tháng 10/2024, thị trường nhộn nhịp đón nhiều dự án khởi công và ra mắt như: The Senique Hanoi của CapitaLand; chung cư Starlake (giai đoạn 2) thuộc dự án khu trung tâm Khu đô thị Tây Hồ Tây - Starlake; Masteri Grand Avenue nằm trong Khu đô thị Vinhomes Global Gate, huyện Đông Anh; The Nelson Private Residence (29 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội);…
Đồng loạt ban hành và có hiệu lực của 3 luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS là một dấu mốc quan trọng trong việc cải cách và hoàn thiện hệ thống pháp luật về thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, để đánh giá chính xác tác động của các luật này đối với thị trường, đặc biệt là về sự “bình ổn” giá cả, cần phải theo dõi và phân tích trong một thời gian dài. Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ của nhiều yếu tố, không chỉ riêng pháp luật. Đặc biệt, khi luật mới đi vào thực tế không đồng nghĩa những khó khăn, thách thức về pháp lý mà DN BĐS phải đối diện sẽ không còn. Song, kỳ vọng với sự quyết liệt của cơ quan có thẩm quyền, các vấn đề tiếp tục được nghiên cứu để hoàn thiện.
Luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh
Không kém cạnh, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh, nhiều CĐT cũng đang chạy nước rút dịp cuối năm với dồi dào nguồn cung mới. Theo đó, từ tháng 10/2024, Tập đoàn Vingroup chính thức mở bán phân khu tại khu đô thị Vinhomes Grand Park; Gamuda Land cũng tiếp tục mở bán dự án Eaton Park, quý IV/2024 là thời điểm mở bán giai đoạn tiếp theo của dự án này; Phú Long ra mắt hơn 400 căn hộ của dự án Essensia Sky vào đầu tháng 11/2024; Khải Hoàn Land cũng gia nhập thêm nguồn cung mới ra thị trường với dự án Khải Hoàn Prime tại huyện Nhà Bè; Còn TTC Land đang “lấy đà” với 27 căn hộ Panomax River Villa ra thị trường vào cuối năm nay;… Ngoài ra, một số dự án mới khác cũng tạo hiệu ứng tích cực tại thị trường khu Đông và khu Tây TP Hồ Chí Minh như Eaton Park, The Opus One, FIATO Uptown, King Crown Infinity, Privia, Akari City…
Đặc biệt, cùng với sự ra mắt rầm rộ các dự án mới, thời gian gần đây, một số dự án “bỏ hoang” cũng được tái khởi động. Một số cái tên tiêu biểu có thể kể đến như tại phía Bắc có HaNoi Melody Residences (Linh Đàm, Hà Nội), The Summit Building (Trần Duy Hưng, Hà Nội), QMS Top Tower (Tố Hữu, Hà Nội). Khu vực phía Nam có Astral City (TP Thuận An, Bình Dương), khu đô thị Ecity Tân Đức (Đức Hòa, Long An);…
Bổ sung nguồn cung, các CĐT còn “mạnh tay” tung ra thị trường các chính sách bán hàng với nhiều lợi điểm cho nhà đầu tư, kỳ vọng sức cầu sẽ bật tăng trở lại sau khoảng thời gian dồn nén. Tuy nhiên, trao đổi với Báo Kinh tế & Đô thị, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, từ nay đến hết năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường BĐS dù sẽ rõ nét hơn, nhưng chưa thể “bứt phá” bởi mức độ hấp thụ vẫn còn là ẩn số và sức mua chịu sự phân hóa theo từng phân khúc, từng khu vực.
Kỳ vọng vào cú huých từ chính sách mới
Nhận định gam màu xám vẫn đang len lỏi trong bức tranh thị trường BĐS, song chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển kỳ vọng, không chỉ những tháng cuối năm 2024, cú huých từ chính sách mới sẽ tạo nền móng cho chu kỳ phát triển dài hạn của thị trường BĐS. “Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, bền vững hơn. Thực tế là khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch chuyển động, và thực tế là nhiều CĐT sau khi kéo dài việc quan sát thị trường trong suốt 3 quý đầu năm nay đã rục rịch cuộc đua nước rút cuối năm, đây là những tín hiệu rõ ràng nhất cho sự dần phục hồi” - ông Đinh Thế Hiển dẫn chứng.
Tuy nhiên, ông Đinh Thế Hiển cũng lưu ý, các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là bộ lọc loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi. Do đó, mọi cá nhân, tổ chức liên quan cần phải nắm đúng, đủ và kịp thời hành lang pháp lý mới để bảo đảm không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện.
Cũng nuôi nhiều kỳ vọng về tác động của các luật mới đến thị trường BĐS cuối năm, nhưng Phó Tổng giám đốc DKRA Group Võ Hồng Thắng nhấn mạnh, luật mới vẫn cần thời gian để thẩm thấu, vì vậy trong ngắn hạn thị trường sẽ chưa có quá nhiều thay đổi hay sự phát triển bùng nổ. “Khi các luật mới có hiệu lực, thay đổi nhanh nhất có thể nhìn thấy là các đối tượng liên quan đến lĩnh vực BĐS phải bận tâm vì đây sẽ là “kim chỉ nam” để hoạt động. Còn về dài hạn, các dự án nhà ở buộc phải tuân thủ các quy định về nguồn vốn, sàng lọc và loại bỏ các CĐT “tay không bắt giặc”, “bán vịt trời” trong kinh doanh BĐS. Từ đó, làm bàn đạp cho sự phục hồi và bùng nổ của thị trường trong thời gian tới” - ông Võ Hồng Thắng nói.
Đồng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng cho rằng, luật mới được áp dụng đã kéo theo sự xuất hiện của nhiều cơ hội đầu tư mới: “Sóng ĐBS có thể xuất hiện từ cuối năm 2024 và rõ ràng hơn trong năm 2025 sẽ phản ánh rõ ràng cho sự khởi sắc của thị trường BĐS” – TS Sử Ngọc Khương kỳ vọng.
Về phía DN, Tổng Giám đốc G-Home Nguyễn Hoàng Nam bày tỏ “hân hoan” chào đón Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, dù biết rằng các luật mới ngoài những tác động tích cực cũng sẽ có những “tác dụng phụ” đến các thành phần trong thị trường BĐS. Nhưng quan trọng hơn cả là sau quá trình này, thị trường sẽ phát triển lành mạnh, bền vững và minh bạch hơn.
Quý IV/2024, và những tháng đầu năm 2025, trên thị trường BĐS, nhu cầu ở thực (người mua để ở hoặc mua để cho thuê) sẽ bền vững, nhắm vào các dự án căn hộ trung cấp; cùng với đó là sự trở lại của người mua đầu tư (đầu tư dài hạn để tích trữ tài sản) đối với các sản phẩm nhà ở thấp tầng có chọn lọc. Dự báo đến cuối năm 2025, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ thể hiện rõ nét, mạnh mẽ hơn. Mặc dù sự phục hồi này vẫn có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực, nhưng mức độ phân hóa sẽ đồng đều hơn so với trước. Đặc biệt tính minh bạch của thị trường sẽ tăng nhờ những thay đổi về Luật. Trong đó, nguồn cung nhà ở xã hội có khả năng được cải thiện với chính sách ưu đãi, hỗ trợ mới.
Chuyên gia Kinh tế Phan Dũng Khánh
