Thị trường bất động sản cuối năm 2025: dòng tiền đổ về phân khúc an toàn

Nguồn cung và giá đồng loạt tăng

Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính dự báo, thị trường cuối năm sẽ đón khoảng 25.000 sản phẩm mới, chủ yếu là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ chiếm ưu thế tuyệt đối, trong khi nhà ở bình dân gần như vắng bóng. Điều này đẩy mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng mạnh do áp lực chi phí đất và phát triển dự án, khiến việc sở hữu nhà ở vừa túi tiền ngày càng khó khăn.

Dù giá cao, các dự án mở bán mới vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực bền vững và lực cầu đầu tư quay trở lại. Tốc độ hấp thụ dự kiến ổn định hơn, không còn "nóng" như trước. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản tập trung vào các đại đô thị lớn và khu vực có hạ tầng trọng điểm, đặc biệt là vùng ven đô và các tỉnh giáp ranh hai đô thị lớn nhờ lợi thế giá và tiềm năng tăng trưởng.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang chỉ ra rằng, phân khúc đất nền sẽ tiếp tục phân hóa mạnh mẽ. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt được xem là "hàng hóa an toàn", thu hút nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận ổn định. Ngược lại, đất nền tại các khu vực chưa rõ quy hoạch sẽ ít giao dịch, phản ánh sự thận trọng tăng cao: “Đối với biệt thự, liền kề và nhà phố, giá sơ cấp được dự báo duy trì ở mức cao do quỹ đất hạn chế và chi phí đất đai tăng. Sức hút vẫn tập trung vào các dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển, đã có cộng đồng cư dân hình thành, đặc biệt là những dự án có sự kết hợp hài hòa giữa sản phẩm thấp tầng và cao tầng” - ông Trần Khánh Quang nói.

Về tổng thể, giá BĐS trong những tháng cuối năm 2025 dự kiến tiếp tục tăng nhưng theo hướng chọn lọc. Chung cư tại các đô thị lớn có thể tăng 5-7%, biệt thự và liền kề tăng 10-15%, còn đất nền vùng ven chỉ tăng ở những khu vực có pháp lý và quy hoạch rõ ràng. Mức tăng giá bình quân toàn quốc dự báo dao động 7-10%, tuy nhiên sự phân hóa theo phân khúc và địa bàn sẽ ngày càng rõ nét, tạo nên một thị trường vừa sôi động, vừa đầy thận trọng.

Nhà đầu tư hướng đến phân khúc an toàn

Không chỉ phân hóa về cung và giá, thị trường cuối năm 2025 còn được dự báo theo nhiều kịch bản khác nhau, nhưng điểm nhấn vẫn là tâm lý thận trọng.

Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Group Nguyễn Quốc Anh, đưa ra hai kịch bản chính. Nếu chính sách thuế chưa được tháo gỡ triệt để, tâm lý thận trọng sẽ chi phối, khiến BĐS tạo thu nhập ổn định (như căn hộ cho thuê, shophouse pháp lý đầy đủ) trở thành "trụ cột". Ông nghiêng về khả năng này. Ngược lại, nếu chính sách thuế nới lỏng, dòng vốn có thể quay lại đất nền, mở ra cơ hội tăng giá mạnh hơn.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế PGS.TS Trần Kim Chung phân tích ba khả năng, gồm: kịch bản trung tính (thị trường tăng trưởng theo xu hướng nhưng không đột biến) được xem là dễ xảy ra nhất; kịch bản bùng nổ nếu kinh tế vĩ mô thuận lợi và vốn ngoại chảy mạnh và kịch bản kém tích cực nếu xuất hiện cú sốc bất định.

Ở góc nhìn khác, luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) nhấn mạnh, những nỗ lực không ngừng của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án chính là "chìa khóa" quan trọng. Điều này không chỉ giúp nguồn cung BĐS tăng lên đáng kể, mà còn mở ra nhiều lựa chọn phong phú hơn cho khách hàng, hứa hẹn một thị trường sôi động hơn trong nửa cuối năm.

Tuy nhiên, luật sư Lê Thu Thảo cũng đưa ra một nhận định thận trọng, khả năng xảy ra "sốt" đất trên diện rộng trong giai đoạn này là rất thấp. Bà lý giải, các thông tin quan trọng như sáp nhập tỉnh, thành đã được công bố và phản ánh vào giá trị tài sản từ trước đó: "Thị trường BĐS trong những tháng còn lại sẽ tiếp tục đà phục hồi trên diện rộng. Phân khúc căn hộ, với nguồn cung được khơi thông và nhu cầu duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, vẫn sẽ là "ngôi sao" dẫn dắt thị trường. Riêng với đất nền, dù khó có "sốt" trên diện rộng, nhưng không loại trừ khả năng "sốt nóng cục bộ" vẫn có thể xảy ra tại một số địa phương nhất định. Điều này thường xuất hiện khi có thêm các thông tin mới về cơ chế, chính sách hay quy hoạch, bởi đây là phân khúc phản ứng rất nhạy và tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) vẫn luôn âm ỉ trong một nhóm nhà đầu tư nhất định" - luật sư Lê Thu Thảo nói.

Nhìn chung, các chuyên gia đều đồng thuận rằng thị trường BĐS cuối năm 2025 sẽ tiếp tục đà phục hồi nhưng mang tính phân hóa rõ rệt. Dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo thu nhập ổn định. Nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn sẽ khó có cơ hội, nhường chỗ cho dòng vốn bền vững hơn.

Đây là tín hiệu tích cực, góp phần đưa thị trường BĐS Việt Nam tiến gần hơn tới mục tiêu phát triển thực chất và cân bằng trong dài hạn, tạo nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng bền vững từ năm 2026 trở đi.