Thị trường bất động sản đón sóng phục hồi cuối năm và nhận diện "bẫy" pháp lý
Kinhtedothi - Giai đoạn cuối năm vốn được coi là "mùa vàng" của giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế hiện nay, thị trường không còn vận hành theo các quy luật cũ, đòi hỏi nhà đầu tư phải có cái nhìn đa chiều về các kịch bản tăng trưởng cũng như sự cảnh giác cao độ trước các chiêu trò lừa đảo tinh vi.
Những kịch bản khác biệt cho thị trường cuối năm
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định rằng, chu kỳ thị trường hiện nay đã thay đổi, không còn tuân theo quy luật phục hồi - tăng trưởng - suy thoái đơn thuần mà chứng kiến những biến động không đồng nhất giữa các phân khúc. Theo dự báo của ông, sau giai đoạn suy giảm kéo dài từ năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản cần thêm thời gian để tích lũy và sẽ chỉ thực sự bước vào pha tăng tốc mạnh mẽ trong giai đoạn từ nay đến năm 2027.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh cũng nhấn mạnh rằng, nhu cầu thực vẫn là động lực xuyên suốt của thị trường và đưa ra ba viễn cảnh cụ thể, trong đó kịch bản "phục hồi ổn định" là khả thi nhất với nguồn cung dự kiến tăng 25 - 35% và lãi suất thả nổi được kiểm soát ở mức 9 - 11%. Chuyên gia này cũng quan sát thấy một sự dịch chuyển dòng vốn mạnh mẽ từ Bắc vào Nam, tập trung vào những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng. Ông nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện tại, thanh khoản phụ thuộc lớn vào tính minh bạch và vị trí đắc địa của dự án hơn là yếu tố giá cả đơn thuần.
Thị trường bất động sản cuối năm không còn vận hành theo quy luật cũ mà chịu ảnh hưởng từ các biến số vĩ mô và sự cạnh tranh từ các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán. Ảnh minh hoạ
Nhận diện những "bẫy" pháp lý tinh vi
Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) nhận định, dịp cuối năm là thời điểm các chiêu trò lừa đảo nhà đất gia tăng do đánh vào tâm lý vội vàng của người mua muốn kịp có nhà trước Tết. Luật sư đưa ra các cảnh báo cụ thể sau:
Bẫy sổ đỏ giả tinh vi: các đối tượng sử dụng công nghệ in ấn hiện đại để tạo ra sổ đỏ giả có cả mã QR và dấu đỏ rất giống thật. Nếu người mua không đối chiếu dữ liệu tại cơ quan thẩm quyền mà chỉ tin vào bản photo thì nguy cơ cao sẽ bị chiếm đoạt tiền đặt cọc.
Ngộ nhận về giá trị pháp lý của "vi bằng": nhiều người mua nhầm tưởng vi bằng là bằng chứng sở hữu, nhưng thực tế nó chỉ ghi nhận hành vi giao nhận tiền và không có giá trị làm phát sinh quyền sử dụng đất.
Rủi ro từ quy hoạch và hợp đồng: tình trạng quy hoạch "trên giấy", khi đất được quảng cáo đẹp nhưng thực chất là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi hoặc nằm trong hành lang bảo vệ. Ngoài ra, các hợp đồng mập mờ về thời hạn bàn giao và mức phạt chậm tiến độ thường được soạn thảo có lợi cho bên bán, gây rủi ro lớn cho người mua khi xảy ra tranh chấp.
Lời khuyên từ luật sư Lê Thu Thảo là người mua cần thực hiện giao dịch qua hợp đồng công chứng và đăng ký sang tên đúng quy định để đảm bảo an toàn tài chính.
Nhà đầu tư nên "ăn chắc mặc bền"
Để giao dịch an toàn và hiệu quả trong giai đoạn tái thiết này, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên tuân thủ nguyên tắc "ăn chắc mặc bền" thông qua 5 kinh nghiệm cốt lõi.
Thứ nhất, kiểm tra pháp lý nghiêm ngặt, luôn xác minh sổ đỏ, tình trạng thế chấp và quy hoạch trước khi xuống tiền. Chỉ thực hiện giao dịch khi có hợp đồng công chứng và đăng ký sang tên theo quy định.
Thứ hai, tránh tâm lý đám đông (FOMO), cần khảo sát giá kỹ lưỡng để không rơi vào tình trạng mua hớ vì sợ lỡ cơ hội.
Thứ ba, sử dụng đòn bẩy tài chính thông minh, dù lãi suất ngân hàng đang giảm, nhà đầu tư không nên "tất tay" mà chỉ nên vay ở tỷ lệ thấp để đảm bảo dòng tiền bền vững.
Thứ tư, đánh giá thực tế, trực tiếp kiểm tra hệ thống điện, nước và kết cấu công trình để tránh phát sinh chi phí sửa chữa sau khi nhận bàn giao.
Và cuối cùng là hướng tới giá trị thực, thay vì đầu tư "lướt sóng", nên tập trung vào những khu vực có dư địa tăng trưởng thực và hạ tầng đang hoàn thiện.
