Thị trường bất động sản gần như không được tiếp cận vốn tín dụng
Doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn
Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực BĐS do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức ngày 8/2 vừa qua, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú tái khẳng định, Ngân hàng Nhà nước chưa nói và cũng chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng vào BĐS. Quan điểm chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực có tỷ lệ rủi ro cao. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, thị trường BĐS gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển.
Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiêp (DN) sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội.
Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, nên DN thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng. Thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam, quý IV năm 2022 cho thấy, nguồn cung đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng gần 7.000 sản phẩm, chỉ bằng 20% so với năm 2018.
Cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý IV/2022 chỉ đạt khoảng hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Thống kê sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, không đáng để thống kê.
Việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng, gồm người dân có nhu cầu mua BĐS. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.
Thứ hai, là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt DN phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.
Thứ ba, là thuế BĐS. Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế, phí từ BĐS đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh.
Các DN BĐS ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng. Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITS), quỹ nhà ở... nên hệ thống vay của các nhà phát triển BĐS gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu DN, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị "nghẽn”. Dẫn đến không có vốn để tiếp tục phát triển, không có tiền để thanh toán cho nhà thầu.
Đóng vai trò cộng sinh với các ngân hàng thương mại, việc các DN BĐS có nguy cơ bị nợ xấu và phá sản do không có tiền để thanh toán các khoản lãi vay và vốn đến hạn có thể tạo rủi ro và nguy cơ đổ vỡ cho hệ thống ngân hàng thương mại. Đặc biệt là DN phát hành trái phiếu.
Việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu sẽ khiến “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng DN suy yếu, không thể vực dậy nổi. DN và người lao động sẽ lâm vào cảnh “đói kém". Chúng ta cần phải có hành động để đón đầu đà phục hồi của thị trường, nhất là khi tăng trưởng kinh tế thế giới được nhiều tổ chức dự báo sẽ chạm đáy vào năm 2023 và phục hồi vào năm tới. Đặc biệt, việc Trung Quốc mở cửa trở lại sẽ làm gia tăng nhu cầu với thị trường, tạo cú hích cho tăng trưởng toàn cầu.
Giải pháp tháo gỡ khó khăn
Để thị trường BĐS không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó, có hoạt động phát triển và kinh doanh BĐS để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.
Đối với DN BĐS khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát. Trường hợp DN có khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.
Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp. Đương nhiên để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất. DN đã phát hành trái phiếu đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại.
