Thị trường bất động sản Hà Nội: Phân hóa mạnh giữa đất nền và căn hộ

Thị trường biến động

Anh Lê Văn Bảo, trú tại xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì dùng một số tiền lớn để đầu tư 3 lô đất (từ 60 - 70m2/lô) tại địa bàn xã Vân Canh, huyện Hoài Đức gần với Khu đô thị An Lạc đúng vào thời điểm sốt đất đầu năm 2021, có lợi thế nằm sát ngay mặt đường lớn, ô tô 5 chỗ tránh nhau, mức giá đầu tư tại thời điểm đó là 65 triệu đồng/m2.

“Hơn một năm qua, nếu tính theo tỷ giá vàng thì tôi bị lỗ một khoản tiền khá lớn. Sau khi chốt cọc để làm thủ tục sang tên đã có người trả chênh lệch mỗi mét vuông là 5 triệu đồng nhưng tôi không bán. Hiện tại đang gặp khó khăn về tài chính phải rao bán, mức giá chênh so ban đầu từ 1 - 2 triệu đồng/m2 mà suốt 3 tháng nay không có ai mua, nếu tình trạng này kéo dài tôi sẽ buộc phải chấp nhận cắt lỗ” - anh Bảo chia sẻ.

Câu chuyện đầu tư đất nền ở giai đoạn “sốt” với mong muốn kiếm lời nhanh nhưng bị “chôn vốn” và gặp áp lực về tài chính như anh Lê Văn Bảo không phải trường hợp xưa nay hiếm. Dù vậy, tình trạng này vẫn cứ bị lặp đi lặp lại bởi những sai sót trong tính toán “điểm rơi” của thị trường và sai lầm thường thấy về việc đầu tư theo xu hướng đám đông.

Số liệu nghiên cứu thị trường từ batdongsan.com.vn chỉ ra rằng, trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng bán nhà đất đã tăng khoảng 22% so với cùng kỳ năm 2021, tuy nhiên nhu cầu tìm kiếm lại giảm mạnh.

Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, một số địa bàn nằm trong vùng sốt nhất vào đầu năm 2021 như: Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm... mức độ quan tâm đến đất nền giảm từ 20 - 30%. Trong khi đó, những khu vực vốn được đánh giá là hot nhất như: Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Long Biên, Đống Đa, Hai Bà Trưng thì mức độ quan tâm về nhà ở riêng lẻ cũng giảm tương ứng: 24%, 28%, 25%, 11% và 15%.

“Những biến động lớn của thị trường thời gian qua khiến nhà đầu tư có tâm lý cẩn trọng hơn. Bên cạnh đó, với việc TP Hà Nội yêu cầu kiểm soát việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không có đất ở… cũng đã tác động mạnh đến phân khúc này” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh nhìn nhận.

Trái ngược với sự trầm lắng của phân khúc đất nền, căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội lại ghi nhận giá bán tiếp tục leo thang. Số liệu báo cáo từ CBRE Việt Nam phân khúc căn hộ đã lập đỉnh trong quý II/2022. Trung bình giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều so với mức tăng ở thị trường TP Hồ Chí Minh (4 - 5%).

Các dự án cao cấp ở một số quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm. Nhu cầu tìm thuê căn hộ tăng 6%, tìm mua căn hộ tăng lần lượt 6% và 4% đối với phân khúc cao cấp, trung cấp, chỉ giảm nhẹ 3% ở phân khúc bình dân, đồng thời nguồn cung căn hộ bình dân lại ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

“Thị trường Hà Nội căn hộ giá thấp đã biến mất hoàn toàn từ đầu năm 2021. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm tới 55% nguồn cung mới của thị trường. Nhưng xét về tổng nguồn cung mới của các phân khúc thì lại giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung giảm sút, cùng với sự trượt giá vật liệu xây dựng đã đẩy giá nhà tăng cao” - Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, Kiệt Võ cho hay.

Thị trường tiếp tục phân hóa

Ghi nhận thực tế của phóng viên, giá chung cư Hà Nội đang leo thang ở mức kỷ lục, có dự án tăng 10 - 15% so với cùng kỳ. Cơn “bão giá” chung cư đã khiến khu vực nội thành gần như không còn dự án dưới 35 triệu đồng/m2, các quận xa trung tâm như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai… giá căn hộ bình dân cũng đã chạm, thậm chí vượt mức 30 triệu đồng/m2.

Ở góc độ kinh tế vĩ mô, các chuyên gia bày tỏ ý kiến về việc TP Hà Nội và một số địa phương liên tiếp tạm dừng phân lô, tách thửa là điều cần thiết để giảm cơn khát đất của giới đầu cơ, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Bởi nếu để phát triển theo hướng tràn lan, tùy tiện sẽ tạo nên tình trạng sốt ảo. Về lâu dài, cơ quan chức năng cần có những quy định cụ thể, rõ ràng đối với đất đai để ngăn chặn tình trạng "bong bóng".

Riêng đối với việc leo thang về giá của phân khúc căn hộ thời gian gần đây, một phần do công trình hạ tầng đang được đẩy mạnh đầu tư; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường. Mặt khác, nhà đầu tư tin tưởng, giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản...

Dự báo trong 6 tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa phân khúc đất nền và căn hộ chung cư về mức độ quan tâm, số lượng giao dịch, cũng như tăng trưởng về giá, bất chấp việc tỷ lệ giao dịch đối với phân khúc căn hộ cũng không mấy sáng sủa (6 tháng đầu năm 2022, tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư chỉ đạt trên 50% - số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam).

“Đà tăng giá sơ cấp của phân khúc căn hộ chung cư ở thị trường Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung, sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi vẫn phải đương đầu với những khó khăn, như lạm phát, pháp lý... Trong thời gian tới, khi những yếu tố này vẫn còn tiếp diễn, đà tăng giá trên thị trường sơ cấp sẽ vẫn tiếp tục” - chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nhận định.

Các chuyên gia và nhà quản lý đều chung quan điểm rằng, việc leo thang về giá bán của phân khúc căn hộ chung cư, không mang đến tín hiệu khả quan và cũng không phải là cơ sở để đánh giá sự phục hồi của thị trường sau đại dịch Covid-19. Nó chỉ là sự tác động của những yếu tố khách quan, như lạm phát, vướng mắc về quy định pháp lý, Luật Đất đai chưa hoàn thiện sửa đổi, bổ sung... vì vậy, rất cần sự can thiệp sớm của cơ quan quản lý Nhà nước.

“Giải pháp trước mắt để kiểm soát tốc độ tăng giá nhà trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Về lâu dài, cần tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Đồng thời, tăng cường quản lý của các cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường… nhằm hạn chế xảy ra tình trạng “sốt đất ảo” - Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam Võ Hồng Thắng nhìn nhận.