Với việc sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng trong Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và kiên quyết, xử lý nghiêm những sai phạm về quản lý đất đai, giao dịch chứng khoán, trái phiếu DN, đẩy mạnh đầu tư công vào hệ thống hạ tầng... kinh tế Việt Nam sẽ được khơi thông dòng chảy, phát triển bền vững. Dự báo sẽ có lực hấp thu hút đầu tư mới, đối với thị trường BĐS thời gian tới.
Trong nguy có cơ
Thị trường BĐS bước vào năm 2022 phải mang trên mình hàng loạt những bê bối khi nhiều lãnh đạo đứng đầu các địa phương bị khởi tố hình sự liên quan đến sai phạm trong quản lý đất đai, cấp phép dự án hay câu chuyện lũng đoạn thị trường bằng chiêu trò đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh), khi sự việc vỡ lở DN sẵng sàng “bỏ của chạy lấy người” nhằm bảo toàn lợi ích... Tất cả những sự việc trên làm cho thị trường BĐS vốn đã lao đao vì dịch bệnh lại càng trở nên khủng hoảng hơn.
"Sau khủng hoảng, tất cả DN không phân biệt quy mô, lịch sử hình thành, đều phải xếp hàng trên một vạch xuất phát, DN nào bật lên nhanh thì lấy lại được thị trường. Thời điểm này, hiệu quả của chương trình phục hồi kinh tế phụ thuộc vào quy mô gói hỗ trợ và tốc độ triển khai để kịp “cứu” DN. Các DN đều mong muốn chính sách hỗ trợ cũng phải nhanh, hiệu quả như chiến lược ngoại giao vaccine." - Chủ tịch HĐQT Vietravel Holdings Nguyễn Quốc Kỳ
Vụ việc đấu giá đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, dù sau đó DN đã “chữa cháy” bằng phương án xin chấm dứt thực hiện hợp đồng trúng đấu giá nhưng những hệ lụy trên toàn thị trường là không thể tránh khỏi. Trong đó, đáng lo nhất là nguy cơ gây ra các cơn sốt không hồi kết. Thực tế, một khi giá đất quá cao thoát ly giá trị thực thì không còn phù hợp quy luật giá trị, đi ngược lại quy luật cạnh tranh, mâu thuẫn quy luật cung - cầu và không phù hợp với thực tiễn của thị trường BĐS. Đó chính là “con dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng vừa đẩy thị trường vào bế tắc.
Tiếp đó, từ cuối quý I, đầu quý II/2022 những bê bối mới lại xuất hiện khi hàng loạt lãnh đạo chủ chốt của các Tập đoàn BĐS lớn như: FLC, Tân Hoàng Minh bị bắt giam do những sai phạm trong hoạt động giao dịch chứng khoán và trái phiếu BĐS, để lại nhiều hệ lụy xấu như giá cổ phiếu lao dốc, hình ảnh DN sa sút… Một lần nữa, tâm lý nhà đầu tư lại bị ảnh hưởng nặng nề, nhiều chủ đầu tư phải tiếp tục xây dựng phương án đối mặt với kịch bản khó khăn kéo dài, ít nhất là chờ đến cuối năm 2022 khi thị trường phục hồi trở lại.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn lạc quan của các chuyên gia và DN lại cho rằng, Covid-19 tạo ra một giai đoạn sàng lọc toàn thị trường, trong khi những DN yếu kém bị đào thải thì DN còn lại có cơ hội chứng tỏ bản lĩnh, vị thế trên thương trường bằng năng lực nội tại, tự vận động nhằm thích nghi, vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.
Việc nhiều lãnh đạo cấp cao ở các địa phương bị khởi tố, bắt giam thời gian qua được xem như là biện pháp mạnh của Đảng, Chính phủ để loại bỏ tình trạng tham ô, tham nhũng trong quy hoạch, cấp phép dự án, giúp thị trường trở nên trong sạch, lành mạnh hơn. Còn câu chuyện hàng loạt lãnh đạo tập đoàn lớn vướng vào lao lý có thể khiến thị trường BĐS dao động nhưng không thể gây ra biến động lớn.
DN BĐS cũng như lĩnh vực khác, cần một đội ngũ doanh nhân vì lợi ích quốc gia trước khi tính đến lợi ích riêng mình. Việc phải xử lý một vài "đại gia" BĐS chính là bài học lớn giúp cảnh tỉnh đối với những doanh nhân, DN khác. Nhìn chung, theo đánh giá về ngắn hạn thị trường BĐS vẫn còn nhiều đợt biến động trước khi có thể bứt phá xa hơn trong thời gian tới. Dù vậy, những đợt sóng ngắn liên tục như hiện tại sẽ tạo cơ hội khá tốt cho nhà đầu tư trong tầm nhìn dài hạn.
“Những DN đang hoạt động tuân thủ đúng quy định pháp luật cần được Nhà nước bảo vệ và đảm bảo quyền lợi. Tất cả các hoạt động của thị trường cần phải diễn ra công khai, minh bạch, rõ ràng, việc xử lý nghiêm lãnh đạo chính quyền, DN sai phạm sẽ giúp cho thị trường ổn định, tạo niềm tin cho nhà đầu tư” - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Thị trường nhiều điểm sáng
Bất chấp khó khăn chồng chất, thị trường BĐS vẫn có những điểm sáng nhất định. Suốt giai đoạn giãn cách vì dịch bệnh, hầu hết các phân khúc đều rơi vào khủng hoảng, thì BĐS khu công nghiệp lại nổi lên như một phao cứu sinh cho toàn thị trường, với mức tăng trưởng bình quân từ 15 – 18% theo số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhờ vào sự ổn định về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI.
Tín hiệu tích cực từ thu hút đầu tư FDI lại tiếp tục lan tỏa đến quý I/2022 khi cả nước thu hút thêm trên 8,9 tỷ USD, bằng 87,9% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện 3 tháng đầu năm ước tính đạt 4,42 tỷ USD, tăng 7,8% đây là mức cao nhất của quý I trong 5 năm qua. Trong khi đó, vốn FDI đổ vào BĐS tăng 213%, số lượng DN BĐS thành lập mới cũng tăng 47%, không chỉ mang kết nhiều tin vui cho phân khúc BĐS khu công nghiệp mà sẽ kéo theo sự tăng trưởng của các phân khúc khác khi nhà đầu tư, chuyên gia nước ngoài tăng cường trở lại Việt Nam sau thời kỳ dịch bệnh.
Chưa dừng lại ở đó, thị trường BĐS tiếp tục được hưởng lợi từ gói tài chính, kinh tế gần 350.000 tỷ đồng, chủ yếu là đầu tư công vào tất cả các lĩnh vực nhằm hỗ trợ, phục hồi phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2 năm 2022 - 2023. Đi kèm theo là nhiều chính sách tài khóa, tiền tệ để giảm tải áp lực, khó khăn cho cộng đồng DN, như giảm 2% thuế giá trị gia tăng (VAT) còn 8% đối với nhiều nhóm ngành nghề; phấn đấu giảm lãi suất cho vay khoảng 0,5 - 1% trong 2 năm 2022 - 2023; cho phép tăng bội chi ngân sách Nhà nước giai đoạn 2022 - 2023 bình quân 1 - 1,2% GDP/năm (tối đa 240.000 tỷ đồng)...
Ngoài những vấn đề nêu trên, việc Quốc hội, Chính phủ đẩy mạnh hoàn thiện khung pháp lý, như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở... đã sửa đổi, bổ sung, cùng với đó Luật Đất đai đang tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện hơn, cũng được xem là điểm sáng tích cực cho thị trường. Trên cơ sở đó, trong quý I/2022 nhìn tổng thể thị trường BĐS có sự phục hồi đáng kể.
Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, số liệu từ báo cáo nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn mức độ quan tâm đến BĐS ở tất cả các phân khúc tăng thêm khoảng 23% so với quý IV/2021. Trong năm 2022 - 2023 sẽ bổ sung mới khảng 54.000 sản phẩm mới; giá chung cư tăng bình quân 4,4% (chung cư bình dân 8%, cao cấp 5%, căn hộ cao cấp 3%); đất nền tăng 10 - 20% so với cùng kỳ năm ngoái, nơi mặt đường lớn, vị trí đẹp tăng 30 - 40%. Giá căn hộ, nhà liền thổ các tỉnh ven Hà Nội có xu hướng tăng từ 2 - 5%, tỷ lệ hấp thụ lũy kế bình quân thị trường nằm trong mức khả quan trên 70%, với đa số dự án đang giao dịch được mở bán từ các năm trước.
BĐS khu công nghiệp vẫn được xem là điểm sáng ở khu vực phía Bắc, cụ thể tại Bắc Ninh, tỷ lệ lấp đầy lên đến 95%, Hà Nội là 90%, Hưng Yên 89%, Hải Phòng 73%... Các tỉnh như Bắc Giang, Thái Bình cũng đang tăng trưởng về tỷ lệ lấp đầy do giá thuế đất cho thuê một chu kỳ đất ở miền Bắc đang hấp dẫn hơn miền Nam, bình quân 107 USD/chu kỳ.
Tương tự, ở thị trường TP Hồ Chí Minh mức độ quan tâm tăng thêm 29%, giá bán căn hộ tăng bình quân 9% so với quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ đạt 88%, nguồn cung trong năm nay và năm 2023 dự kiến khoảng 50.000 sản phẩm, đáng chú ý nguồn cung mới lại giảm tới 55% so với quý trước. Đối với các tỉnh ven TP Hồ Chí Minh, như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn cung mới ghi nhận ở mức cao, chiếm 60 - 70% giỏ hàng, giá bán tăng 5 - 10%. Phân khúc BĐS khu công nghiệp khu vực phía Nam tương đối ổn định, không có nhiều biến động, giá thuê bình quân đạt 111 USD/chu kỳ.
Cũng giống như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, thị trường Huế - Đà Nẵng - Quảng Nam với việc Chính phủ cho phép mở cửa hoàn toàn hoạt động du lịch mang đến nhiều tín hiệu tích cực cho lĩnh vực BĐS, đặc biệt là BĐS du lịch - nghỉ dưỡng.
Dự kiến từ nay đến cuối năm những địa phương này sẽ đón từ 4,5 - 5 triệu lượt khách nhưng trong quý I/2022 sản phẩm thuộc phân khúc BĐS du lịch như biệt thự, nhà phố, shophouse, condotel gần như không có sản phẩm mới. Vì vậy, tiềm năng cho phân khúc này phục hồi còn rất lớn; đối với sản phẩm căn hộ nguồn cung mới chiếm khoảng 70% giỏ hàng, tỷ lệ hấp thụ đạt tới 90%, giá bán ghi nhận tăng khoảng 5%.
Vẫn cần cẩn trọng
Theo đánh giá, hiện nay thị trường BĐS vẫn tồn tại những thách thức như siết chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng, sự phát triển nóng và sốt giá ở nhiều địa phương thông qua hoạt động đấu giá gây ra tâm lý hoang mang cho người dân... Tuy nhiên, sau những cú “vấp ngã”, nhà đầu tư trở nên nhạy bén và chặt chẽ hơn trong việc xuống tiền.
Song trong năm 2022, thị trường vẫn có nhiều xung lực mới và phục hồi dựa một loạt chính sách vừa được Chính phủ ban hành, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS, gói tài chính, tiền tệ kích cầu nhằm đẩy mạnh phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông kỹ thuật, kết nối vùng có tác động mạnh cho thị trường phát triển.
“Năm 2022, các phân khúc như BĐS công nghiệp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng là phân khúc đang hút hoạt động đầu tư sẽ tiếp tục có tăng trưởng tốt và dự báo phát triển tích cực hơn” - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định.
Mặc dù thị trường có nhiều lực hút mới nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm, kéo dài từ những năm trước như sai phạm trong quản lý đất đai, đầu cơ, đẩy giá... Cùng với đó là những sai phạm phát sinh mới như gian lận trong hoạt động chứng khoán, trái phiếu DN, lũng đoạn thị trường thông qua hình thức đấu giá đất, cùng với đó là lạm phát tăng cao làm giá BĐS leo thang... Vì vậy, các chuyên gia khuyến cao người dân cần phải cẩn trọng khi đầu tư.
Bên cạnh đó giá BĐS tăng lên nhưng tính thanh khoản chưa hẳn sẽ tỷ lệ thuận vì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Do đó, nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý khảo sát mặt bằng giá, bởi giá BĐS nhiều nơi đã tăng 3 - 5 lần thời gian qua, giá leo ở mức cao nên có thể gặp khó khăn trong thanh khoản. Đồng thời cần lưu ý tới sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.
"Sự kỳ vọng của thị trường BĐS vào gói hỗ trợ tài chính - tiền tệ gần 350.000 tỷ đồng, thể hiện cả ở tác động trực tiếp và gián tiếp, trước mắt và lâu dài. Vì gói hỗ trợ này sẽ đem đến nhiều lợi ích thiết thực, có thể hỗ trợ thị trường BĐS thông qua các dự án hạ tầng đầu tư công. Đồng thời, gói kích thích kinh tế góp phần tăng tiêu dùng, cải thiện sức mua, thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà đất để ở lẫn đầu tư." - TS Sử Ngọc Khương.
"Nhờ vào những nỗ lực kịp thời của Nhà nước trong quản lý, kiểm soát dịch bệnh, đột phá hạ tầng… dự báo thị trường thời gian tới tương đối tươi sáng. Song, thị trường vẫn phải đối mặt với những đợt thanh lọc như siết tín dụng BĐS; thanh kiểm tra, hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất... Do đó, ở thời điểm này vẫn còn quá sớm để nhận diện tổng thể thị trường năm 2022 chuyển hồng hay sắc xám. Để an toàn, nhà đầu tư nên đặt lên bàn cân cơ hội, thách thức để đo lường trước khi quyết định đầu tư." - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu.
