Thị trường bất động sản: Kỳ vọng vào tăng trưởng tín dụng

Điều này đã tác động không nhỏ đến quá trình phục hồi của cộng đồng DN.

Ngân hàng thừa tiền, doanh nghiệp khát vốn

Năm 2023 khép lại đầy sóng gió đối với ngành BĐS, mặc dù ngay từ đầu năm hàng loạt Nghị quyết, Nghị định, Thông tư, Công điện của Chính phủ và các bộ, ngành được ban hành với mục đích hỗ trợ thị trường BĐS nhanh chóng vượt qua cơn khủng hoảng. Nhưng đánh giá một cách khách quan, thị trường BĐS vẫn tiếp tục khó khăn, giảm sút.

Số liệu tổng hợp báo cáo từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong quý I/2023 toàn thị trường có khoảng 25.000 sản phẩm ở tất cả các phân khúc (chủ yếu là hàng tồn kho) nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 11%, tương đương 2.700 sản phẩm, bằng 50% cùng kỳ năm 2022; sang quý II nguồn cung giảm xuống còn 20.000 sản phẩm, do một số chủ đầu tư buộc phải đóng cửa các gói hàng khó thanh khoản, lượng tiêu thụ đạt 18%, tương đương 3.700 sản phẩm. Bước vào quý III, IV cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ ghi nhận tăng trưởng nhẹ do tâm lý của người dân đã được cải thiện nhưng không có sự đột biến. Vì vậy, tổng nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Trước tình hình đó, năm 2023 có trên 1.200 DN kinh doanh BĐS buộc phải đóng cửa, ngừng hoạt động, toàn thị trường vẫn đang trong tình trạng ảm đạm. Đáng chú ý, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được thị trường kỳ vọng nhất nhưng trong năm mới giải ngân được khoảng 1% vốn cho vay, tương đương 12.000 tỷ đồng. Đặc biệt, trong số 500 DN kinh doanh BĐS mà Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) tiến hành khảo sát, có tới 70% cho biết họ thiếu vốn để hoạt động trong năm 2023.

Trong khi cộng đồng DN nói chung và DN BĐS nói riêng đang rất khát vốn để hoạt động, thì tăng trưởng tín dụng của hệ thống ngân hàng lại không đạt mục tiêu đề ra. Cụ thể, vào tháng 7/2023 Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ lại hạn mức tín dụng cho toàn hệ thống với mức tăng trưởng 14,5% so với năm 2022, tuy nhiên đến hết năm, tăng trưởng tín dụng đạt 13,71%.

“Thị trường BĐS đang phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng, chiếm tới 80%. Trong năm 2023, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, hệ thống ngân hàng đã nhiều lần điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, giúp DN phục hồi sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, DN BĐS và ngân hàng vẫn khó ngồi lại với nhau do DN không đủ điều kiện vay vốn bởi những khoản nợ đọng trước đó chưa thanh toán. Điều này dẫn tới nhiều ngân hàng không tiếp tục đổ vốn ra vì lo nợ xấu và nợ mất vốn, dẫn đến tình trạng ngân hàng thừa tiền còn DN thì khát vốn” – chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Còn theo Phó Chủ tịch VARS Trần Văn Bình, suốt thời gian qua, các chuyên gia, tổ chức xã hội nghề nghiệp đã cùng cơ quan quản lý Nhà nước tích cực trong hoạt động nghiên cứu, đánh giá thị trường, nhằm phản ánh một cách chân thực, sát sao nhất tất cả những động thái, biến chuyển của thị trường. “Qua đó, chúng tôi nhận thấy rằng bên cạnh pháp lý, thì nguồn vốn chính là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới sức khỏe của các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Chính vì thế, khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS là chìa khóa quan trọng, động lực to lớn cho phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong năm 2024 và trung dài hạn” – ông Trần Văn Bình nói.

Tín dụng tăng trưởng giúp thị trường hồi phục

Không phủ nhận việc ngân hàng đang dư nguồn trong khi DN lại thiếu vốn nhưng nhìn nhận một cách khách quan, trong năm 2023 tín dụng vào ngành BĐS vẫn tiếp tục tăng. Số liệu báo cáo từ Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tại các ngân hàng đến hết tháng 9/2023 là 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với cuối năm 2022 và chiếm 21,46% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tuy nhiên, phần tăng trưởng này thuộc vào nhóm có nguy cơ nợ xấu, bởi nguồn vốn đang tập trung chủ yếu vào phía DN, trong khi tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng giảm mạnh, mà minh chứng rõ ràng nhất đó chính là tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trên thị trường.

“Trong năm 2023 tín dụng đổ vào BĐS phục vụ nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng giảm mạnh, tập trung chủ yếu vào phía cung của thị trường. Dư nợ phát sinh từ những dự án khu đô thị, nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp, ngược lại cho vay mua quyền sử dụng đất giảm mạnh. Nhưng với việc dư nợ tín dụng BĐS tăng cho thấy những chính sách của Nhà nước đối với dòng vốn cho thị trường BĐS đã có tín hiệu tích cực, tạo tiền đề tốt cho năm 2024” - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Hà Thu Giang cho hay.

Theo đánh giá, hiện nay hệ thống ngân hàng đang đẩy mạnh giải ngân cho DN kinh doanh BĐS, bởi thị trường đã có dấu hiệu phục hồi sau khi những chính sách hỗ trợ của Nhà nước đã có thời gian “thẩm thấu”. Đặc biệt, trước bối cảnh hệ thống ngân hàng liên tục điều chỉnh giảm lãi suất cho vay sẽ tạo điều kiện tốt để người dân mở rộng tiếp cận nguồn vốn vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng hay nói cách khác là tạo thêm động lực để kích cầu thị trường.

“Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã chính thức được Quốc hội thông qua và Luật Đất đai dự kiến được thông qua trong năm 2024, như vậy vấn đề pháp lý sẽ sớm được khơi thông toàn bộ. Về nguồn vốn, dự báo năm 2024 tín dụng sẽ tăng trưởng 13 – 14% so với năm 2023, trong khi đó lãi suất cho vay tiếp tục được điều chỉnh ổn định ở mức thấp, với việc tín dụng kỳ vọng tăng trưởng cao như vậy sẽ giúp BĐS nhanh chóng hồi phục. Theo tôi, thị trường sẽ hồi phục rõ nét nhất vào giai đoạn nửa cuối năm 2024” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định.