Thị trường bất động sản năm 2022: Giá tiếp tục tăng do thiếu nguồn cung?

Giá bán tiếp tục tăng?

Sự tàn phá của đại dịch Covid-19 gây ảnh hưởng sâu đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực BĐS. Hầu hết dự án BĐS đều phải dừng triển khai thi công trong các đợt giãn cách toàn xã hội làm đứt gãy chuỗi sản xuất, cung ứng sản phẩm khiến nguồn cung trên thị trường vốn đã ít lại càng trở nên thiếu hụt hơn, không có cơ hội tăng trưởng.

Bên cạnh đó, hoạt động mua bán, giao dịch cũng bị bao trùm bởi một gam màu xám do sàn giao dịch, đơn vị cung ứng không thể tổ chức mở bán trực tiếp hay gặp gỡ khách hàng để tư vấn, giao dịch. Trong khi đó, BĐS là loại hàng hóa đặc biệt phải qua nhiều khâu pháp lý, kiểm định; còn khách hàng thường mang tâm lý “mục sở thị” sản phẩm trước khi quyết định chốt mua.

Số liệu thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, năm 2021, tổng nguồn cung mở bán ra thị trường khoảng 166.000 sản phẩm, nhưng có tới trên 118.000 sản phẩm cũ. Như vậy, nguồn cung mới ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây và lượng hàng tồn kho cũng lên tới 15.000 sản phẩm. Trên 80% sàn giao dịch phải đóng cửa, dừng hoạt động, số còn lại hoạt động cầm chừng, doanh số bằng 10 - 50% kế hoạch. Cùng với đó, khoảng 6.000 DN xây dựng tạm dừng sản xuất... những con số trên cho thấy sự ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh đối với thị trường BĐS.

Tuy nhiên, dịch bệnh chỉ giống như “giọt nước tràn ly” còn nguyên nhân sâu xa hơn liên quan đến những vấn đề về luật, pháp luật không thay đổi kịp thời với bối cảnh mới khi môi trường kinh doanh biến động nhanh chóng. Sự chồng chéo giữa các luật làm tiến độ dự án bị kéo chậm lại.

Công cụ thanh, kiểm tra, giám sát thực thi pháp luật chưa hoàn thiện dẫn đến hàng loạt sai phạm về cấp phép, phê duyệt chủ trương đầu tư, trong khi chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước lúng túng ở khâu thực thi, tháo gỡ khó khăn cho DN... dẫn đến nhiều cán bộ lãnh đạo bị kỷ luật và dự án cũng phải “đắp chiếu” để chờ cơ chế mới khiến nguồn cung trên thị trường ngày càng thiếu hụt.

Tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất, Quốc hội khóa XV đầu tháng 1/2022, các đại biểu đã thông qua Đề án Luật sửa đổi, bổ sung 9 luật (hay còn gọi là 1 luật sửa 9 luật) và trong năm 2022 dự kiến luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 cũng sẽ trình Quốc hội thông qua. Những thay đổi mang tính quyết định, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS tồn tại suốt nhiều năm qua. Nhưng theo đánh giá, vấn đề thiếu hụt nguồn cung của thị trường BĐS chưa thể giải quyết ngay ngày một ngày hai vì vẫn cần phải chờ nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.

“Năm 2022, với nỗ lực của Chính phủ về kiểm soát dịch bệnh, trong trạng thái bình thường mới khả năng phục hồi của nền kinh tế nói riêng và thị trường BĐS nói chung là hết sức tươi sáng. Nhưng dự báo nguồn cung sẽ chưa có nhiều cải thiện, do vẫn chưa thể tháo gỡ triệt để những khó khăn về thủ tục đầu tư, lực cầu vẫn được duy trì, dự báo mạnh hơn. Vì vậy, xu hướng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng” - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định.

Nhiều triển vọng phát triển

Mặc dù thị trường BĐS vẫn đang đối diện với nhiều thách thức về dịch bệnh và quy định pháp lý, nhưng theo đánh giá năm 2022 sẽ thêm nhiều tín hiệu khởi sắc hơn, do đây là năm thứ 3 sống chung với dịch Covid-19 nên tâm lý người dân dần thích nghi. Dù dịch bệnh diễn biến phức tạp thì hoạt động giao dịch vẫn diễn ra, quan trọng hơn DN đã được tôi luyện, sàng lọc qua dịch Covid-19. Những DN thực sự còn đủ tiềm lực sẽ trụ lại và có bước tiến vững chãi hơn, phân khúc căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò chủ đạo về sức mua.

“Bước sang năm 2022, thị trường nhà ở sẽ khởi sắc nhanh chóng, dự báo nửa cuối năm phân khúc này sẽ lấy lại phong độ về nguồn cung, vì hiện tại hàng chục chủ đầu tư lớn đang rục rịch triển khai nhiều “siêu dự án” lượng cung lớn. Nhìn vào triển vọng thị trường, phân khúc căn hộ, nhà ở luôn đáp ứng nhu cầu cơ bản của người dân về an cư” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho hay.

Một trong những sản phẩm được ưa thích nhất trên thị trường thời gian qua đó là đất nền sẽ tiếp tục tăng giá, đặc biệt ở khu vực có dự án đầu tư công.

Nhưng nhà đầu tư cần cân nhắc đầu tư vốn thật, hạn chế sử dụng nguồn vay vốn tín dụng, quan trọng nhất phải tìm hiểu, nghiên cứu kỹ thông tin quy hoạch xây dựng, pháp lý sản phẩm để hạn chế rủi ro. “Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu. Ở những địa bàn đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển, sẽ tiếp tục nhận được nhiều quan tâm của nhà đầu tư trong năm 2022” - chuyên gia tài chính, ngân hàng, TS Cấn Văn Lực phân tích.

Tuy nhiên, sẽ thiếu sót nếu như không nhắc tới phân khúc BĐS khu công nghiệp, vì xuyên suốt thời gian qua, ngay cả những thời điểm đỉnh dịch BĐS khu công nghiệp vẫn là “điểm sáng” hiếm hoi của thị trường. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2021 đạt 31,15 tỷ USD tăng 9,2% so với cùng kỳ, 71 quốc gia vùng lãnh thổ có dự án đầu tư được cấp phép mới. Dự báo năm nay, dòng vốn đầu tư FDI tiếp tục “đổ” vào Việt Nam mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư BĐS khu công nghiệp.

“Tôi tin rằng BĐS công nghiệp, logistics của Việt Nam sẽ tiếp tục tăng vọt trong năm 2022 khi đà tăng trưởng vốn đầu từ FDI rất lớn; đồng thời sự dịch chuyển địa bàn sản xuất vào Việt Nam vẫn chưa dừng lại khi nhiều tập đoàn lớn tiếp tục đầu tư nhà máy, kho xưởng mới phục vụ sản xuất, kinh doanh” - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam Neil MacGregor nói.

Ngoài ra, đối với phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, các chuyên gia đều đánh giá khả năng phục hồi trong năm 2022 sau nỗ lực khôi phục, mở cửa du lịch và đường bay quốc tế của Chính phủ, bộ ngành, địa phương nên tiếp tục được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn. BĐS bán lẻ dự báo ổn định, tăng trưởng dựa vào chương trình “phổ cập” vaccine hướng tới khả năng miễn dịch cộng đồng sẽ khôi phục lại sức hút đối với những thương hiệu bán lẻ từ thời trang, mỹ phẩm, gia dụng… vào thị trường Việt Nam.