Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn không ít thách thức, mức phục hồi không đồng đều giữa các phân khúc do chưa lấy lại được niềm tin từ nhà đầu tư.
Niềm tin bị “xói mòn”
Thị trường BĐS Việt Nam được xác định chính thức hình thành từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai và pháp lệnh về nhà ở, tạo cơ sở pháp lý ban đầu về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở. Từ đó đến nay, thị trường BĐS đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển thăng trầm gắn liền với quá trình đô thị hóa, cùng những tác động mang tính vĩ mô của nền kinh tế thế giới.
Nhưng trong suốt 30 năm qua, chưa khi nào thị trường rơi vào tình cảnh niềm tin của người dân, nhà đầu tư bị “xói mòn” và Nhà nước buộc phải mạnh tay khởi tố, bắt giam hàng loạt “chóp bu” của những tập đoàn kinh doanh BĐS hàng đầu như thời gian gần đây.
Không phủ nhận đại dịch Covid-19 kéo dài hơn 2 năm đã làm cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của thị trường BĐS bị đình trệ, thậm chí phải “đóng băng”; hay những quy định pháp lý không theo kịp với thực tế phát triển, khiến cho hàng nghìn dự án BĐS rơi vào tình trạng “đắp chiếu”.
Năm 2024 sẽ là mốc thời gian đánh dấu cho chu kỳ phát triển mới, thị trường BĐS sẽ đi vào ổn định và thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn. Thời gian qua, thị trường đã có một cuộc thanh lọc mạnh mẽ, những DN có “sức khỏe” cùng khả năng ứng biến với những khó khăn sẽ tiếp tục tồn tại, phát triển. Đặc biệt, những thay đổi của các dự án luật tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tốt để tạo dựng lại niềm tin cho các chủ thể tham gia thị trường.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính
Song khách quan mà nói, đây chỉ là khó khăn bề nổi và nếu nhìn nhận một cách sâu xa thì đây là hệ quả của một tư duy kinh tế chộp giật, thiếu chuyên nghiệp, thiếu trách nhiệm với cộng đồng, xã hội của những người làm chủ “cuộc chơi”. Đó là chính các chủ đầu tư – nhà phát triển BĐS, cùng với một bộ phận không nhỏ những “sâu mọt” trong bộ máy chính quyền đã làm cho thị trường trở nên hỗn loạn, khó kiểm soát. Họ bắt tay nhau để đưa hàng nghìn hécta đất thuộc sở hữu Nhà nước vào tay tư nhân, thông qua cổ phần hóa với mức giá chỉ bằng một nửa, thậm chí bằng 1/10 thực tế dẫn đến hàng chục nghìn tỷ đồng tiền ngân sách bị “bốc khói”.
Những cái tên đình đám một thời khi đất nước bước vào kinh tế thị trường, như: Tổng Công ty Máy động lực và Máy nông nghiệp Việt Nam (VEAM), Tổng Công ty Thép Việt Nam (VNSteel), Công ty CP Fococev Việt Nam, Tổng Công ty Sông Đà, Tổng Công ty Licogi, Tổng Công ty Vật liệu xây dựng số 1 - Fico, Tổng Công ty Lắp máy Việt Nam (Lilama), Tổng Công ty Đầu tư nước và Môi trường Việt Nam (Viwaseen)... đều có liên quan đến sai phạm về đất đai, kiểm kê tài sản trong quá trình cổ phần hóa.
Bên cạnh đó, không ít nhà phát triển BĐS tham gia thị trường theo kiểu “tay không bắt giặc” như: Công ty CP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp), tổng tài sản hơn 97.100 tỷ đồng nhưng tổng nợ phải trả lên đến 96.400 tỷ đồng, chiếm đến 99% tổng tài sản công ty; Công ty TNHH Đầu tư BĐS Du lịch Hoàng Trường tổng nợ phải trả khoảng 4.016 tỷ đồng, trong khi tổng tài sản chỉ xấp xỉ 4.050 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu ở mức 33,82 tỷ đồng; hay như Công ty TNHH Kinh doanh BĐS LC tổng tài sản xấp xỉ 5.400 tỷ đồng, tổng nợ phải trả gần 5.200 tỷ đồng, chiếm 99% tài sản công ty...
Ngoài ra, không thể không nhắc đến hình thức lừa đảo có tính bài bản, hệ thống của nhiều ông chủ tập đoàn BĐS lớn trên thị trường chứng khoán như: Tập đoàn APEC, Tập đoàn FLC, Tập đoàn Tân Hoàng Minh... đã bị cơ quan điều tra khởi tố, bắt giam để chờ ngày xét xử. Điều này đã tạo ra sự hỗn loạn cho toàn nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng và là nguyên nhân chính dẫn đến việc “xói mòn” niềm tin của người dân, nhà đầu tư vào thị trường BĐS.
Cải cách thể chế là động lực để bứt tốc
Theo TS Nguyễn Sĩ Dũng – nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, hiện nay thị trường BĐS đang đóng góp khoảng 20% GDP trong nền kinh tế của Việt Nam, đây là một tỷ lệ rất lớn, nguồn thu quan trọng đối với ngân sách Nhà nước. Thị trường BĐS còn tạo ra việc làm cho hàng triệu người, thông qua việc thúc đẩy đầu tư tài chính và thúc đẩy hàng trăm ngành nghề khác có liên quan. Đặc biệt, khi thị trường BĐS khởi sắc sẽ góp phần quan trọng vào việc cải thiện điều kiện sinh sống của người dân. Vì vậy, việc đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh, bền vững là nhiệm vụ chiến lược trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội.
“Để thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, vấn đề đầu tiên cần phải được tháo gỡ là thể chế. Nhà nước cần phải có sự can thiệp, tác động mạnh hơn đến việc cơ cấu lại các sản phẩm, nguồn cung phù hợp với nguồn cầu thực tế. Đặc biệt, thị trường chỉ có thể tiếp tục phát triển khi niềm tin được củng cố trở lại, muốn làm được điều đó thì phải đảm bảo được tính minh bạch” - TS Nguyễn Sĩ Dũng nói.
Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính – ngân hàng - TS Cấn Văn Lực cho rằng, hiện nay một bộ phận cán bộ, công chức đang mang tâm lý né tránh, sợ sai, sợ trách nhiệm trong việc thực thi công vụ... dẫn đến việc nhiều dự án BĐS, nhà ở không thể tiếp tục triển khai hoặc bị kéo dài; tình trạng dự án bỏ hoang, sản phẩm nhà ở tồn kho gia tăng cũng là một trong những yếu tố gây mất niềm tin.
“Để giải quyết vướng mắc này, Chính phủ cần tiếp tục đẩy nhanh hơn nữa việc rà soát, tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS, đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công; có cách tiếp cận cân bằng, hài hòa hơn đối với thị trường tài chính; chú trọng điều tiết cung – cầu theo thực tế. Đặc biệt cần nhanh chóng giải quyết quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, sau những sai phạm xảy ra ở các DN BĐS đã bị khởi tố hình sự” – TS Cấn Văn Lực kiến nghị.
Cũng theo đánh giá của các chuyên gia, một trong những vấn đề nan giải nhất hiện nay là việc giải quyết hệ quả trong quá trình kinh doanh chộp giật của nhiều DN, đã gây ra sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm BĐS trên thị trường. Thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy, khoảng 80% sản phẩm nhà ở thuộc nhóm cao cấp, không phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân, dẫn đến việc tồn kho lượng lớn sản phẩm. Theo tất yếu, nếu sản phẩm thanh khoản yếu thì nhà đầu tư sẽ hạn chế tham gia và lúc đó thị trường sẽ tiếp tục bị mất thanh khoản, những khoản vay ngân hàng sẽ rơi vào nợ xấu.
“Nhà nước phải xây dựng chính sách phát triển thị trường BĐS dựa vào nhu cầu thiết thực của người dân, không thể để những người đầu cơ thu gom đất đai phục vụ lợi ích cá nhân, trong khi nhu cầu của đại bộ phận người dân không được đáp ứng. DN BĐS cần bỏ thói quen kinh doanh theo kiểu chộp giật như vậy. Tôi đề nghị Nhà nước cần quyết liệt hơn trong việc đánh thuế BĐS để hạn chế dẫn đến ngăn chặn đầu cơ về BĐS, nhà ở” - TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nói.
