Thị trường bất động sản phục hồi nhưng chưa thể bứt phá

Các chuyên gia nhận định, từ nay đến hết năm thị trường chưa thể bứt phá để trở lại chu kỳ tăng trưởng như trước đại dịch Covid-19.

Phục hồi trong thách thức

Sau khi hàng loạt chính sách nhằm thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS, ở thời điểm trong và sau đại dịch Covid-19 đủ thời gian để “thẩm thấu”, thị trường BĐS lại tiếp tục đón thêm “cú hích” mới khi các dự án luật sửa đổi, bổ sung có tác động trực tiếp (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Các tổ chức tín dụng...) được Quốc hội chính thức thông qua và có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024. Đến thời điểm hiện tại, thị trường đã ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực.

Cụ thể, theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, chỉ tính riêng trong quý III/2024, cả nước có 16 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành với quy mô 3.314 căn, bằng 177,7% so với quý II/2024 và 76,1% so với cùng kỳ năm 2023; tương tự, 23 dự án được cấp phép mới, quy mô khoảng 11.669 căn, bằng 121% và 153,3%; đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai 55 dự án, quy mô 21.374 căn, bằng 110% và 117%; số lượng dự án đang được triển khai xây dựng là 939, quy mô khoảng 426.158 căn.

Trong khi BĐS khu công nghiệp tiếp tục là điểm sáng thì phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, dự án đầu tư hạ tầng chuyển nhượng quyền sử dụng đất... cũng đã ghi nhận phục hồi so với quý trước.

Đáng chú ý, số liệu thực tế thị trường từ Sở Xây dựng các tỉnh, TP gửi về Bộ Xây dựng cho thấy tỷ lệ giao dịch BĐS là chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng ghi nhận con số tăng trưởng ấn tượng. Theo đó, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ bằng 148,3% so với quý II/2024, bằng 129% so với cùng kỳ năm 2023; lượng giao dịch đất nền bằng 82,3% so với quý II/2024 và bằng 112,8% so với cùng kỳ năm 2023.

Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường BĐS vẫn còn nhiều vấn đề cần được quan tâm, đó là việc thiếu hụt các dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội (NƠXH) và giá bán tiếp tục leo thang. Cụ thể, trong quý III/2024 trên địa bàn cả nước gần như vắng bóng dự án nhà ở thương mại bình dân; trong khi NƠXH chỉ có 8 dự án được triển khai, quy mô 4.960 căn nhưng chỉ 1 dự án hoàn thành một phần (Tòa W3 - West Sky, khu NƠXH OXH1 tại khu đô thị Ecogarden - TP Huế).

Trong quý này ghi nhận, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng cao, bình quân 4 - 6% theo quý, 22 - 25% theo năm; riêng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ghi nhận một số khu vực tăng 35 - 40% so với quý trước. Căn hộ chung cư trung cấp (từ 25 - dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỷ trọng cao về giao dịch, nguồn cung; thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Đơn cử: Vinhomes Ocean Park phân khu The Zurich (Gia Lâm, Hà Nội) từ 46 - 55 triệu đồng/m2; The Ninety Complex (Đống Đa, Hà Nội) giá 60 - 75 triệu đồng/m2; Vihacomplex (107 Nguyễn Tuân, Thanh Xuân, Hà Nội) khoảng 75 - 97,2 triệu đồng/m2; Diamond Centery (Tân Phú, TP Hồ Chí Minh) từ 61 - 73,3 triệu đồng/m2; The Aurora Phú Mỹ Hưng (Quận 7, TP Hồ Chí Minh) giá từ 88 - 90 triệu đồng/m2...

Nhà nước cần can thiệp về câu chuyện tăng giá

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính, sở dĩ thời gian gần đây thị trường BĐS ghi nhận có sự phục hồi tích cực là do những cơ chế, chính sách hỗ trợ, thúc đẩy phục hồi của Chính phủ từ trong và sau thời điểm xảy ra đại dịch Covid-19. Đặc biệt, với việc các bộ luật sửa đổi, bổ sung có hiệu lực thi hành sớm trước dự kiến 5 tháng đã và đang mang đến những tác động tích cực, những “nút thắt” về pháp lý dự án của DN từng bước được tháo gỡ; người dân và nhà đầu tư cũng thoát được tâm lý chờ đợi sự thay đổi về luật...

“Trong khoảng thời gian chờ những quy định mới đủ độ “ngấm” thì thị trường vẫn sẽ tiếp tục âm thầm phục hồi, chậm nhưng bền vững và ngày càng trở nên tốt hơn. Dự báo từ nay đến hết năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ rõ nét hơn, nhưng chưa thể “bứt phá”, bởi quá trình phục hồi này vẫn có sự phân hóa theo từng phân khúc và từng khu vực. Tuy nhiên, khi nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin thì sẽ thúc đẩy dòng tiền chảy vào BĐS” - TS Nguyễn Văn Đính nhận định.

Trong khi đó, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam Phạm Thị Miền cho rằng, những tháng cuối năm 2024, nguồn cung mới trên thị trường sẽ tiếp tục được cải thiện, khi các chủ đầu tư tích cực hoàn thiện những khâu cuối cùng đối với dự án đang triển khai và dự án “đắp chiếu” cũng được tăng tốc thực hiện khi có sự tháo gỡ vướng mắc pháp lý từ các cơ quan quản lý Nhà nước.

“Theo đó, nguồn cung mới sản phẩm trên thị trường, đặc biệt là thị trường thứ cấp, sẽ có sự chuyển biến rõ rệt. Riêng phân khúc NƠXH cũng sẽ tăng tốc khi những quy định mới đã tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư; cũng như cơ chế hỗ trợ, nới rộng điều kiện đối với người mua NƠXH. Tuy nhiên, một vấn đề quan ngại là mức giá bán các sản phẩm BĐS, vào quý cuối cùng của năm, được dự báo tiếp tục tăng” - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam Phạm Thị Miền nói.

Liên quan đến câu chuyện về tăng giá bán các sản phẩm BĐS, theo Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình, thị trường BĐS hiện nay đang rất “nhạy cảm” với những sự thay đổi, cả tích cực lẫn tiêu cực. Bởi thị trường đang phải trải qua giai đoạn chuyển giao, với nhiều biến động lớn về xung đột chính trị của các quốc gia trên thế giới, tình trạng lạm phát kinh tế...

“Ở trong nước, kinh tế vĩ mô vẫn tăng trưởng tốt, lạm phát cơ bản được kiềm tỏa và những cơ chế, chính sách riêng đã tiếp thêm động lực cho ngành BĐS phục hồi để “trở lại đường đua”. Nhưng làm sao để kiểm soát được câu chuyện về tăng giá bán nhà đất và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thao túng thị trường thì cần phải có sự can thiệp mạnh mẽ từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, nếu tình trạng tăng giá không sớm được kiểm soát sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và kinh tế - xã hội nói chung” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình nhìn nhận.