Thị trường bất động sản Quảng Nam: Đã qua thời kì "chạm đáy"?

Nhà đầu tư BĐS không thu hồi được vốn

Thời gian qua, nhiều dự án BĐS tại tỉnh Quảng Nam hầu như "đóng băng" vì vướng thi công hạ tầng, giải phóng mặt bằng và chậm giao sổ cho khách hàng. Từ lí do đó khiến cho một số dự án trọng điểm không thể nghiệm thu, quyết toán và tình trạng này đã kéo dài nhiều năm.

Khảo sát tại một số dự án, khu vực trước đây từng là điểm nóng của thị trường như Điện Bàn, Tam Kỳ hay Duy Xuyên, thị trường rất ảm đạm. Một số khu đô thị, khu dân cư chỉ còn một vài hạng mục đầu tư hạ tầng là hoàn thành nhưng đều dừng thi công, cỏ mọc um tùm.

Có kinh nghiệm hơn 5 năm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và rất am hiểu thị trường tại tỉnh Quảng Nam, anh Tấn Phát cho biết: Giá đất khoảng 2-3 năm trước tăng "phi mã", nhiều nhà đầu tư sẵn sàng “ôm hàng”. Một vài khách hàng của anh đã chi tiền để mua đất nhưng không cần quan tâm đến vị trí chính xác của sản phẩm. Tuy nhiên gần một năm qua, tình hình thị trường BĐS chậm đi rất rõ rệt, khách đầu tư không còn mặn mà kiểu đầu cơ ngắn hạn.

Ngoài môi giới, anh Phát thời gian trước đây cùng một số người bạn còn đầu tư chung, mua sản phẩm đất vùng ven như Quế Sơn, Thăng Bình… để phân lô, tách thửa, bán lại cho những khách hàng có nhu cầu. Giai đoạn đầu thuận lợi với những sản phẩm tài chính 300 – 500 triệu đồng, chi phí đầu tư thấp, khách hàng quan tâm nhiều. Tuy nhiên, thị trường thời gian qua chậm khiến hàng tồn kho vẫn còn.

Vơi gần 10 năm kinh nghiệm đầu tư BĐS và sở hữu nhiều BĐS có vị trí đắc địa nhưng anh Văn Anh, nhà đầu tư tại Đà Nẵng vẫn không thể "đoán" trước được thị trường. Thời điểm “nóng sốt”, anh cùng một số nhà đầu tư chi tiền tỷ để sở hữu nhiều BĐS tại khu vực Điện Bàn hay ven sông Cỏ Cò. Nhưng đến nay một số sản phẩm không thể tái đầu tư hoặc phải tính đến phương án hạ giá nếu muốn bán được.

“Các sản phẩm vùng ven với mức 500-800 triệu đồng thì giảm giá không quá sâu. Tôi sẵn sàng không bán hoặc chờ đợi để thị trường phục hồi. Tuy nhiên việc đầu tư tại các khu đô thị lại đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt tính cam kết triển khai dự án của các Chủ đầu tư gần như rất chậm” – anh Văn Anh chia sẻ.

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, trong năm 2022, tỷ lệ tồn kho BĐS của Quảng Nam đạt mức cao khoảng 30% và năm 2023 dự kiến tồn kho trên 35% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy thị trường có sự chênh lệch giữa cung và cầu khá lớn. Bên cạnh đó, giá đất vẫn còn giữ ở mức cao, thị trường BĐS trung bình điều chỉnh hạ giá khoảng 10-15% so với giai đoạn đỉnh điểm năm 2017 nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn đang gặp khó trong việc bán hàng ra. Ở chiều ngược lại, một số nhà đầu tư lại trong trạng thái quan sát và chờ đợi thời điểm giá "xuống đáy" mới mua vào.

Phân khúc BĐS nào sẽ khởi sắc?

Sau cơn sốt đất ngắn hạn, thị trường BĐS tại Quảng Nam bắt đầu “ngủ đông” từ cuối năm 2022 và kéo dài đến hiện tại. Phần lớn nhà đầu tư chịu gánh nặng tài chính, vay nợ ngân hàng và chấp nhận hạ giá. Thời gian gầy đây, thị trường BĐS thứ cấp đã bắt đầu có giao dịch trở lại, dù còn hạn chế về nguồn cung lẫn nhu cầu đầu tư. Các giao dịch thành công đều là những sản phẩm giảm giá, trung bình từ 5-10%, thậm chí có sản phẩm giảm 20% so với giai đoạn 2020-2021.

Qua tìm hiểu, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu có chiều hướng giảm giá "cắt lỗ" nhưng không quá sâu. Số khác chọn cách cầm cự thay vì bán tháo khi nhìn thấy một số tín hiệu tích cực từ thị trường. Phần lớn sản phẩm tạm ngừng giao dịch hoặc điều chỉnh giá bán là đất nền tách thửa diện tích phù hợp, đất đã có sổ nằm trong khu dân cư và nhà riêng lẻ trong nội thành.

Đang phụ trách kinh doanh cho một sàn BĐS, anh Võ Thanh Minh thừa nhận thị trường vừa qua có phần bị đứng nhịp do nhiều yếu tố tác động. Nhiều dự án đã, đang triển khai đều chậm so với cam kết ban đầu nên khiến cho nhà đầu tư dần mất niềm tin vào thị trường. Một số khu vực, phân khúc có giao dịch nhu sản phẩm đất nền giáp ranh với Đà Nẵng vẫn được khách hàng tìm kiếm dù không quá sôi động. 

“Cảm nhận thị trường BĐS hiện đã chạm đáy. Và thực tế đã có dấu hiệu phục hồi, nhà đầu tư cũng nghe ngóng về tình hình kinh tế - xã hội nhằm bám sát các diễn biến. Chu kỳ phục hồi của BĐS sẽ diễn biến chậm, tuy nhiên, lãi suất cho vay của các Ngân hàng đang thuận lợi, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn” – anh Võ Thanh Minh phân tích.

Là một lãnh đạo của Sàn môi giới BĐS, anh Trần Văn Hiếu, trú tại Quảng Nam nhận định thị trường Quảng Nam - Đà Nẵng nói riêng và cả nước nói chung còn phải đối mặt với nhiều thách thức. Trong thời điểm hiện tại, phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ và tầm trung là một lựa chọn phù hợp cho khách hàng tại Quảng Nam. Sản phẩm chung cư là một giải pháp nhằm tối ưu hóa không gian sống và giảm áp lực về đất đai. Việc xây dựng chung cư giúp tận dụng tốt diện tích đất đai có sẵn và phù hợp với tài chính của người dân tại địa phương. Chưa kể, Quảng Nam có nhiều khu công nghiệp lớn, tập trung nên sản phẩm sẽ giải quyết được nhu cầu thực tế, đóng góp vào sự phát triển của xã hội.