Thị trường trầm lắng
Trong quý I/2023, nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng tiếp tục khó khăn, diễn biến phức tạp. GDP ước tính chỉ tăng 3,32% so với cùng kỳ năm trước, với việc nền kinh tế tăng trưởng chậm làm ảnh hưởng đến sự phục hồi của nhiều ngành nghề sản xuất, trong đó có BĐS.
Theo báo cáo thị trường từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nguyên nhân sự trầm lắng của lĩnh vực BĐS do hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu DN... cũng như vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để buộc tất cả thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái “chờ đợi”.
Đáng chú ý, thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch; nhà đầu tư cá nhân cũng chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc, tỷ lệ khách hàng giữ tiền chờ thời điểm phù hợp để xuống tiền ước chiếm đến 88,7%.
Trong khi, hàng nghìn dự án vẫn ở tình trạng “án binh bất động" chờ tháo gỡ. Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành.
Nguồn cung ra thị trường quý I/2023 khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó.
Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 11%, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái, căn hộ chung cư chiếm trên 70% lượng giao dịch thành công. Giá đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính giai đoạn 2018 - 2022 buộc phải cắt lỗ từ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50%.
Những người thế chấp BĐS vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản đảm bảo bị phát mãi để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.
Trong khi đó, ở phân khúc nhà ở, bất chấp việc giảm sút mạnh về thanh khoản nhưng giá bán lại không ngừng tăng ở 2 TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán tăng dao động từ 5 - 10% (khu trung tâm), 5 - 7% (khu Nam), 5 - 15% (khu Tây), 9 - 20% (khu Đông).
TP Hồ Chí Minh, giá bán tăng dao động từ 10 - 15% (khu trung tâm), 15 - 25% (khu Nam), 5 - 15% (khu Tây), 5 - 10% (khu Bắc), 10 - 20% (khu Đông). Đặc biệt, hầu hết sản phẩm mở bán đều tập trung ở phân khúc cao cấp, bình quân 51 triệu đồng/m2 ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là 74 triệu đồng/m2.
“Trong quý I, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn đang tồn tại. Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực.
Từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn thì thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ nhà đầu tư nhỏ lẻ” - Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính đánh giá.
Chúng tôi và chuyên gia Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) tổng kết có ba cơn gió ngược: khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu tác động tới Việt Nam khá lớn; Trung Quốc đã mở cửa trở lại nhưng vẫn tăng trưởng chậm; thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu bất ổn tương đối. Nếu không có giải pháp cho những cơn gió ngược này, chúng ta sẽ đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm nay (dự báo dưới 6%).
Để đạt được mục tiêu này, vai trò của thị trường BĐS rất lớn. Trong đó, chúng ta phải giải quyết bài toán nguồn vốn, là nút thắt rất lớn trong năm qua và năm nay vẫn còn những rủi ro nhất định.
Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia,
TS Cấn Văn Lực
Tháo gỡ cho từng nhóm dự án cụ thể
Từ đầu năm 2023 đến nay, Chính phủ đã có hàng loạt chỉ đạo, chỉ thị, công điện, Nghị định... nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững; vực dậy niềm tin cho nhà đầu tư. Quan điểm và chỉ đạo của Chính phủ ngày càng bám sát thực trạng những vấn đề tạo ra vướng mắc, lệch lạc của thị trường hiện tại.
Đặc biệt, trước tình trạng khó khăn về nguồn vốn của DN kinh doanh BĐS, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP được ban hành đã bổ sung quy định cho phép DN có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản. Cùng với Nghị quyết 33/2023/NQ-CP tiền đề cho nhiều chính sách hỗ trợ khác, giảm áp lực đáo hạn trái phiếu lên chủ đầu tư trong ngắn hạn...
Mặc dù Chính phủ nỗ lực gỡ khó, DN và chuyên gia đánh giá trong quý II/2023 thị trường BĐS sẽ chưa thể khởi sắc, dự báo tình trạng này sẽ còn kéo dài đến hết năm 2023.
“Nghị định 08/NĐ-CP được Chính phủ ban hành chỉ có thể giúp thị trường khỏi sụp đổ chứ chưa thể cứu được toàn bộ thị trường trái phiếu, niềm tin của nhà đầu tư, bởi Nghị định này chưa quy định cụ thể và bảo vệ trái chủ một cách tốt nhất. Trong khi đó, năm nay một lượng lớn trái phiếu sẽ phải đáo hạn.
Tiếp theo là tín dụng của ngân hàng vào BĐS đã giảm nhiều so với trước khiến DN phải cân nhắc kỹ việc đi vay, thậm chí còn sợ vay. Cuối cùng, về pháp lý, DN đang rất cẩn trọng vì không chắc chắn ba Luật: đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS được sửa tới đây sẽ "cởi hay trói” - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nhìn nhận.
Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Đỗ Viết Chiến cho rằng, thị trường BĐS sẽ còn tiếp tục gặp khó khăn trong một thời gian nữa, bởi cộng đồng DN đang phải đối mặt với những rào cản pháp lý, bất cập thực thi văn bản và thực tế nảy sinh nhưng pháp luật chưa được điều chỉnh, điều tiết.
“Ngoài ra, khả năng bắt kịp của các Nghị định, Thông tư hướng dẫn nếu Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS được thông qua, có hiệu lực trong 6 tháng sau cũng là vấn đề được quan tâm. Bên cạnh đó, dù Tổ công tác đặc biệt có nhiều động thái giúp gỡ khó cho thị trường nhưng bản thân họ cũng chưa đủ quyền hạn giải quyết nhiều việc do phải đối mặt với các vấn đề vượt thẩm quyền liên quan đến quy định của pháp luật. Do vậy, DN phải xác định khó khăn này là việc lâu dài chứ không thể giải quyết được ngay” – ông Chiến nói.
Để khắc phục tình trạng trên, cộng đồng DN và chuyên gia cho rằng, trong thời gian chờ đợi các văn bản luật được Quốc hội thông qua, Chính phủ cần ban hành nhóm giải pháp để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho từng nhóm dự án cụ thể, để hàng nghìn dự án đang nằm “đắp chiếu” đươc tham gia vào thị trường, bổ sung thêm nguồn cung mới, đặc biệt là những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.
Đồng thời tiếp tục điều chỉnh hợp lý lãi suất ngân hàng, tiệm cận với khả năng của những người có nhu cầu thực; đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để thị trường có dòng tiền thì sẽ thêm những khởi sắc.
“Cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng gỡ bỏ vướng mắc pháp lý, mở rộng đối tượng được vay, hưởng ưu đãi tín dụng cho các sản phẩm giá trị thấp, dự án mới, dự án thương mại; hỗ trợ về thuế như thời điểm dịch Covid-19, cho phép DN BĐS được chậm thuế từ 6 - 12 tháng. Riêng gói tài chính 120.000 tỷ đồng, cần quy định điều kiện về đối tượng được mua nhà ở xã hội thoáng hơn, ưu đãi lãi suất hợp lý hơn với tình hình thị trường” - Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài Chính - BĐS Dat Xanh Services Phạm Anh Khôi kiến nghị.
