Thị trường bất động sản sau sáp nhập tỉnh thành: cần xóa bỏ đầu cơ để đi đến giá trị thực
Kinhtedothi – Từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, thị trường bất động sản (BĐS) chứng kiến một “làn sóng” tăng trưởng chưa từng có, xuất phát từ thông tin đề xuất sáp nhập một số tỉnh, thành trên cả nước. Tuy nhiên, sau cơn sốt ngắn hạn, thị trường đang dần điều chỉnh, quay về “quỹ đạo ổn định”, mở ra một chu kỳ phát triển mới dựa trên nền tảng quy hoạch dài hạn, hạ tầng đồng bộ và tầm nhìn chiến lược.
“Sóng” sáp nhập tạo cơ hội dài hạn
Ngay sau khi thông tin về đề án sáp nhập các tỉnh được công bố, thị trường BĐS tại một số địa phương như Ninh Bình, Bắc Ninh, Hải Phòng, vùng ven Hà Nội… lập tức đón nhận làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Đặc biệt, phân khúc đất nền trở thành tâm điểm, ghi nhận mức tăng giá ngoạn mục. Theo khảo sát từ các sàn giao dịch tại khu vực Đồng bằng Bắc Bộ, đỉnh điểm “cơn sóng” diễn ra nhiều khu vực có mức tăng giá đất từ 20 – 30%, cá biệt có nơi tăng tới 40% chỉ trong vài tuần. Chủ đất tận dụng cơ hội đẩy hàng nhanh, thậm chí tăng giá bán tới 10% chỉ sau một đêm mà vẫn được thị trường hấp thụ tốt.
“Đây là phản ứng điển hình của thị trường BĐS khi có thông tin mang tính chất định hướng vĩ mô tác động trực tiếp đến tiềm năng phát triển địa phương. Việc sáp nhập gợi mở những thay đổi về quy hoạch, đầu tư hạ tầng, phân cấp quản lý… khiến tâm lý nhà đầu tư bị kích thích mạnh” - chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.
Tuy nhiên, trên thực tế không như các cơn sốt trước đây kéo dài triền miên hoặc bị cắt đứt bởi các biện pháp hành chính, đợt “sóng” lần này đã hạ nhiệt một cách tự nhiên ngay từ giữa tháng 4, các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, không còn lao vào “cuộc chơi” bằng mọi giá như trước. Điều này cho thấy giới đầu tư đã có sự sàng lọc, lựa chọn kỹ lưỡng thay vì đầu cơ theo phong trào.
"Sóng" sáp nhập tỉnh tạo ra nhiều cơ hội mới cho thị trường BĐS.
“Chúng tôi đã phải tạm dừng giao dịch tại một số dự án vùng ven do khách hàng bắt đầu chờ đợi thông tin quy hoạch chi tiết. Nhiều người hỏi rất kỹ về khả năng phát triển hạ tầng, vị trí trung tâm hành chính mới, thay vì chỉ quan tâm đến mức tăng giá tiềm năng như trước” - anh Trần Quang Hưng, quản lý một sàn môi giới BĐS tại Hà Nội chia sẻ.
Dù “sóng” đầu tư ngắn hạn đã lắng xuống, nhưng giới chuyên gia cho rằng chính sách sáp nhập tỉnh đang tạo ra những thay đổi mang tính nền tảng cho thị trường BĐS. Tác động sâu rộng không chỉ dừng ở mặt bằng giá, mà còn mở ra dư địa phát triển bền vững. Việc tinh gọn bộ máy hành chính, rút ngắn thủ tục đầu tư, đẩy mạnh phân cấp quản lý sau sáp nhập giúp rút ngắn thời gian và chi phí phát triển dự án, từ đó có thể tạo áp lực giảm giá bán. Đồng thời, quy mô địa giới hành chính mới mở rộng sẽ tạo “zoom” lớn cho các chủ đầu tư triển khai những dự án tầm cỡ, đồng bộ hơn, thay vì bị giới hạn bởi không gian quy hoạch hẹp như trước.
“Làn sóng đầu tư ăn theo thông tin sáp nhập tỉnh cho thấy mức độ nhạy cảm của thị trường BĐS với các yếu tố chính sách vĩ mô. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát tốt thông tin quy hoạch, dễ xảy ra tình trạng sốt đất ảo, gây bất ổn thị trường, tạo rủi ro cho nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và làm méo mó giá trị thật của đất đai. Nên các địa phương cần nhanh chóng công bố rõ ràng quy hoạch mới sau sáp nhập, minh bạch thông tin quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, định hướng phân khu chức năng hành chính – kinh tế để tránh tạo điều kiện cho giới đầu cơ thổi giá” – chuyên gia kinh tế TS Vũ Đình Ánh cho hay.
Cần hướng đến giá trị thực
Theo đánh giá, một trong những tác động tích cực rõ rệt của sáp nhập là xu hướng mở rộng không gian đô thị. Cùng với sự phát triển của hạ tầng giao thông liên vùng, các khu vực giáp ranh trung tâm ngày càng trở thành điểm đến lý tưởng cho nhu cầu nhà ở. Điều này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sở hữu nhà ở với giá phù hợp hơn, mà còn giúp doanh nghiệp mở rộng thị trường tiềm năng, địa phương thu hút thêm nguồn lực đầu tư.
Nhiều chủ đầu tư lớn đã nhanh chóng nắm bắt xu thế, phát triển các đại đô thị “all – in - one” tại khu vực giáp ranh những TP như Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh… Các dự án này không chỉ cung cấp nhà ở, mà còn tích hợp hệ thống tiện ích, dịch vụ, giáo dục, y tế…, góp phần hình thành các đô thị vệ tinh hoàn chỉnh. Trong bối cảnh các chính sách phát triển đô thị đang được định hướng theo mô hình đa trung tâm, việc sáp nhập tỉnh thành trở thành cơ hội để phân bố lại không gian phát triển hợp lý, thúc đẩy thị trường BĐS theo hướng bền vững và minh bạch hơn.
Các địa phương cần có sự can thiệp để thị trường BĐS không bị rơi vào giá trị ảo.
Tuy nhiên, để tận dụng tốt cơ hội từ làn sóng này, các địa phương cần chủ động cập nhật, công khai quy hoạch sau sáp nhập, tăng cường công tác quản lý đất đai và kiểm soát thông tin trên thị trường. Đồng thời, cần hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án hạ tầng đồng bộ, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý để đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
“Các tỉnh sau sáp nhập cần phối hợp chặt chẽ với Bộ NN&MT để siết chặt việc phân lô, bán nền tràn lan, tránh hiện tượng “vẽ” dự án rồi bỏ hoang, ảnh hưởng đến trật tự quy hoạch đô thị và quyền lợi người dân. Đồng thời, cần rà soát kỹ các dự án đã và đang triển khai tại khu vực được sáp nhập để đảm bảo tính phù hợp với quy hoạch mới, đồng thời có biện pháp kiểm tra, thanh tra hoạt động môi giới, quảng cáo sai lệch để bảo vệ nhà đầu tư nhỏ lẻ” – chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.
Trên thực tế, thông tin sáp nhập tỉnh thành đã tạo ra một đợt sóng mạnh mẽ trong thị trường BĐS giai đoạn đầu năm 2025. Nhưng khác với những “cơn sốt” mang tính nhất thời trước đây, lần này, thị trường đang có xu hướng điều chỉnh theo hướng lành mạnh hơn, dựa trên quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thực tế. Sự trở lại “quỹ đạo ổn định” sau sáp nhập không phải là dấu chấm hết cho “cơn sốt”, nhưng là sự mở đầu cho một chu kỳ phát triển mới, nơi người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà, doanh nghiệp mở rộng không gian đầu tư và các địa phương có thêm đòn bẩy để chuyển mình trong kỷ nguyên mới.
